房地产抵押贷款

经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采 取何种方式，均应按照当地有关规章办理。 抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是： 支付处分抵押物的费用； 扣除抵押物应交
税费；
偿还抵押权人的债权本金 偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金；所剩余部分退 还抵押人。按照《企业破产法》规定，抵押物不属于破产财 产，但抵押物处分价款超过偿还额的剩余
自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等 等。
对抵押房地产的估价 房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性， 并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础
上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与 抵押物价值的比率。房地产价值评估可分为住房估价和 土地估价两个部分。住房估价方法较单一，计算公式为： 房价=房屋重置价乘于房屋成色，其中
不同，它不仅涉及到抵押人与承押人的双方利益，还涉 及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的 权益。影响因素有：交易市场上房地产实际价格的波动 情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理
、养护对实际价格所产生的影响，以及意外灾害、人为事故等。 程序
提出贷款申请 凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷 款申请表》，并
产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易 于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关 规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。 3．对 贷款用途。项目的审查和分析一是审查
贷款的用途是否符合国家有关规定；二是对贷款项目进 行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款 是否可行，主要有以下比率指标： （1）营业净收益 与贷款本息比率。这是分析房地产抵押
部分属于破产财产；抵押物处分价款不足偿还贷款部分，作为破产债权 依照破产程序受偿。 类型 房地产抵押贷款 借款人在贷款合同规定期限内偿还贷款本息，选择何种还款方式由借贷 双方
人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持 抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理 部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已 经失效，以及一物两押。房地产产权管
理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押 登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不 给予保护，如抵押合同变更。解除和终止，抵押双方当 事人应自发生之日起15日内向原登记机
几种：(1)渐进式抵押贷款。这种贷款是在偿还期根据借 贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还 款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款 期的还款增加幅度可由借贷双方协商
确定。(2)递减式还款抵押贷款。这是指先固定每个还款 期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。 例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金， 以此作基数来计算本期应付的利息
所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且 具有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证 明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款 人审查的同时也要审查承押人是否具有承
押资格，这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来 进行。中国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必 须是国内的银行或者是在中国设立办事机构的外国银行。 2．对抵押物的审查对于抵押房地
贷款还款能力的指标，计算公式为：预计项目年度营业 净收益／年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机 构而言风险越小，反之，风险越大。 （2）营业费用 比率。该指标也可以分析房地产抵押贷
款的还款能力，计算公式为：营业费用／项目实际总收 入该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大， 贷款人可将该指标与市场上平均水平比较，一般不能差 距太大。 （3）保本比率。指项目
规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人，如果 借款人未按合同履行还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿 金中扣除贷款本息。
抵押物的占管和处分 1．抵押物的占管一般而言，抵
押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占 管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人 占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。 未经抵押权人同意不得以任何方式或理
购、建住房的价值；以优惠价购房的住房作抵押的，应 按优惠价房的现值进行保险；旧房翻新后作抵押的，将 旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内，保险 单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵
押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消 保险。如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险， 费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险，其责任 范围内的灾害事故，由保险公司按保险单
)重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款。这是指抵押贷 款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议 抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押 贷款相结合加以运用，吸取二者各
自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额， 能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率 抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷 人。但有时会给借贷人造成双重不利的
额和借款时间长短确定，一般最高不超过抵押物现行作 价的70%。贷款的期限主要有两种：房地产抵押贷款短期 建设贷款以建设周期为限，一般3一5年；长期经营贷款 15一30年左右。贷款利息实行
按季结息的办法，利息的收取方法是由贷款人按季直接从借 款人的存款账户中收取。
类别 房地产抵押贷款风险有所增大 房地产抵押贷款根据利息 计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下
定义 房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或 地产作为还款房地产抵押贷款的物质保证的抵押贷款。它是 房地产信贷业Βιβλιοθήκη Baidu的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。 介
绍 在房地产抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、 处分权和收益权，但产权人和受押者都不能随意处理房 屋。房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人根据借款人的 资信程度、经营状况。申请借款金
。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。(3)定息抵押贷 款。这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个 还款期限内固定抵押贷房地产抵押贷款款利率的做法。 这种抵押贷款方法。对借贷人来说，
好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出， 但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为 通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利 率，只固定一段时间的利率水平。(4
人与承押人之间的借贷活动中，减少了债权人的贷款风 险，而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风 险程度来决定，整个借贷活动的展开以房地产抵押品的 存在为前提。但就借贷双方而言，其目的
都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。 借方是为了获得资金而将房地产抵押，贷方为保证贷款 安全而要求取得抵押物的抵押权。 2．当事人具有双 重关系借贷双方不仅具有债权债务关
推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈 利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，而后者则应从 严掌握。
房地产抵押贷款合同的签订和登记 对贷款审查合格之后，借款双
方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房 地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。（包括借贷 双方和担保人）按照一定的法律程序签订的书面契约， 所签订合同应办理公证登记。另外，抵押
重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值，成色是 用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材 数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。 其基本思路是先计算其建设成本，然后
减去折旧。 土地估计则较为复杂，常用的评估方法 有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地 产金融机构一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地 产作出价值判断。通过上述方法计算出房
地产现值后，金融机构根据房地产市场走势。贷款利率 变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产价值的比率， 算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷 款时，贷款价值比仅为50％－60％，
后随经济发展，这一比率提高到80％左右。“二战”后， 美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立，房地产 的易售性、价值流动性增强，贷款风险分散，贷款价值 比率高达90%。中国由于刚刚开始
归还出押人，如出押人不能清偿债务，承押人可以行使 对房地产的所有权。 4．借贷双方须签订抵押合同， 保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂， 为保证抵押双方的权利和义务，必须签
订房地产抵押合同，并应到房地产管理部门进行抵押登 记，使其发生法律效力。还清贷款全部本息后，房地产 抵押合同即告终止。 5．涉及关系人及影响因素众多 房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款
一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物： 抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本 息的； 抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代 其履行债务的； 抵押人的继承权或受遗
赠人代管人拒不履行债务的； 抵押人被宣告解散或破产的。 抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物： 公开拍卖 申请当地房地产市场公开拍卖； 委托房地产交易市场出售；
提供规定的文件，经贷款负责人认定后方可办理借款申 请。如借款人为房地产开发经营企业，则申请房地产抵 押贷款时应提交的文件包括：房地产抵押登记申请书。 抵押当事人身份证明或法人资格证明、经
有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权 证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财 务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行 取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份
证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合 同及按合同付清出让金的凭据。 贷前审查 金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人 和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保
证贷款安全的重要环节，审查包括以下内容： 1．对 借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应 的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能 力，对抵押房地产拥有所有权，并领有
支出与收入的比例，计算公式为：（营业费用十贷款本 息）/潜在总收入。贷款人一般规定允许的最高比率范围 为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本 的现金流。 （4）贷款价值
。计算公式为：抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率 对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款 安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素， 如银行可贷资金是否充裕、借款人的
由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已 作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督 和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将 抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，
不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生 继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。 2．抵押物的处分 抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下 列情况之
系，而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出 押人；贷方既是债权人又是受押人。 3．抵押物权属 关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物 权，在抵押期间内，房地产抵押物设立
抵押权，并办理登记，抵押权人保管房产的产权（所有 权）证书和地产的使用权证书，但不转移房地产的占有 权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人。当贷款到 期如出押人履行债务，房地产所有权证书
关办理变更或注销登记手续。
抵押房地产的保险 中国有些地方性法规和政策规定，房地产抵押人在申请抵押 贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，否则不能取 得贷款。借款人可持购房
合同或售房单位出具的住房交付使用证，办理投保手续。 借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合 保险”，至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定： 凡以、建的住房作抵押的，不得少于
影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方 面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额。 此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押 贷款等形式。 特征
与其他贷款相比，房地产抵押贷款具有以下特征： 1．是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地 产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信 用贷款相比，房地产权参加到抵押