商业地产开发市场调研与定位

· 商业地产开发市场调研与定位

一、什么是商业地产？

商业地产在中国的城市版图上已经烽烟四起，一场商业地产的战国时代已经来临。什么是商业地产？解释很多，常被简单的理解为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心（区），其实，商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。简单定义：用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包括了：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业……完全没有必要把写字楼再细分成商业地产，公园细分成旅游地产，而是都统筹到泛商业地产的概念。

二、什么是商业地产选址？

在商业地产业中有一句名言：“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型商业地产的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。

选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。

三、目前很多中国地产开发商所面临的困境

目前很多中国地产开发商遇到的难题，恐怕不是121文，也并非831大限，而是手里的商业地产项目。开发商要对付的角色也已由个人购房者转成了企业和商户，后者可能比开发商还要精明！以前地产开发商所运用的各种手段在今天的商业地产运营中已然难于施展。

1.如何操作商业地产是大多数中国内地开发商所欠缺的。销售只是商业地产操作的第

一个步骤，销售之后的工作才是商业地产操作中最为重要的内容。

2.先建房，后招商，轻专业管理。在欧美等发达国家，一个商业项目的设计图纸完成

后，相关的招商工作就已经完成了。而中国国内开发的很多商业地产项目，都有着前期设计不符合后期招商要求，因而增加巨额投资成本重新规划、设计。

3.产权分散出售。国内许多开发商为了在短时间内收回资金，往往把商铺分割成上百

个小店铺出售，造成产权多元，经营管理公司难以进行统一招商，统一经营管理。

四、商业地产选址调研是引领成功经营的航标

中国作为一个发展中国家，借鉴成功的开发经验十分重要，尤其是项目开发之前的市场调研、项目资金的筹集、建筑规划布局、商业规划和开发定位等方面。

商业地产前期的选址调研，包括消费者行为分析，市场的导向和消费者的需求是开发商首要考虑的内容。同时选址也是一项大的、长期性投资，关系到投资企业的发展前途；选址是经营者确定经营目标、制定经营策略的重要依据；选址是影响经营效率的重要因素；同时，选址在现在商业地产的运作中已是一项专业技术，而不再是凭经验出来的，是通过一系列调研数据，经过整理、运算、分析而得出的最佳方案。

五、商业地产市场调研主要内容及实施计划分析图

1、市调内容包括：（以下均为调研项目所在城市或区域范围内）

A、城市经济发展及产业结构分析

B、人口、户数和消费力统计调查

C、消费行为调查

D、竞合店调查

E、交通道路流量调查

F、项目现场立地调查

G、城市商业发展规划调查

2、实施计划分析图例

六、调研主要运用方法：市调过程运用了多种科学调查方法，主要包括：

1.空间距离法

2.时间距离法

3.统计抽样法

4.统计普查

5.访问调查：电话调查、个别深访、座谈会

6.观察与实验

7.调研《年鉴》、《城市规划》等官方数据、资料

8.调研相关权威机构数据、资料等

七、商业地产项目选址调研流程图

八、一套完整的调研报告将为商业地产项目的定位提供市场依据

对于商业地产来说，一个好的定位，一个符合市场的定位将为项目的经营管理写上了成功的第一笔。一般情况下，商业地产投资商们都会在调研报告完成并通过之后，在此基础上

又将编制一套市场定位报告，通过这个定位报告来认证和确定项目的最终定位。所做这些工

作仅是商业地产项目开始启动的关键第一步。

九、调研工作的核心目的

1.商业地产投资方预期的投资，将会产生多大的回报率

2.选择什么样的经营业态是最适合市场需求

3.如何确定商铺的定位

4.该项目可以辐射的商圈范围有多大

5.当地的生活习惯、消费结构和能力能否满足定位

6.投资的主力店，最少需要多大的营业额支持才有赢利

7.未来建成的商业应采取什么样的市场策略，来吸引商家和消费者

十、经典案例目录一览表

杭州临安钱王文化广场

郑州裕鸿国贸

厦门南中购物广场

附一：亚洲商业发展的主要特征

1.购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响；

2.郊区型购物中心成为都市商业重要组成部分；

3.激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物场所的重要因素；

4.商业的娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势；

5.传统市场力求少而精，文化民族特色成为其制胜法宝；

6.注重市场定位的差异性，重视年轻消费族群；

7.商业发展与城市交通的协调与配套；

8.网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视。

附二：美洲商业发展的主要特征

1.零售行业集中度日益提高，大型零售商统治着零售市场；

2.连锁经营是零售业占绝对优势的经营组织形式；

3.多业态经营或专业化多品种经营成为零售业主流方向；

4.消费观念和行为的改变影响着商业模式的发展，90年代：价值=产品价格+产品质

量+产品效用+消费者便利+顾客服务

5.适应消费者市场需求的变化，零售业不断创新商业概念

1.一站式购物

2.顾客忠诚度

3.便利省时

4.跨行业合作

6.政府部门在商业设施规划建设中的积极作用

7.美洲商业设施的主要特点

1.体现浓郁的民族特色和文化品位

2.便捷的交通和足够的停车空间是商业网点必备的条件

3.室内设计突出个性，管理手段科学先进

4.商业网点实行标准化

8.美洲购物中心的主要投资来源是信托基金

步骤：

一、商业地产选址调研的第一步：商圈研究和划定

1、商圈的定义