拦江新城项目整体策划案
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经济来源：上市企业、大型企业、商贸业、服务业、政府单位、外出工作
者、商户等
2020/5/25
遂宁市场分析
建筑开发密度：市区，建筑密度约为70%，城南片区约为60%，城北片区
约为55%，河东片区约为30%。
建筑居住密度：老城区人口爆满，属于繁华地带，房屋居住为95%，南区
居住约为65%，北区居住约为75%，河东区居住约为30%
环境：环境温和，水土保护完整，土壤肥沃，水源丰富以保湿黄土为主适合
农业种植
人均收入：人均收入约为1800左右 经济来源：主要以农业、种植业、牧业为主，棉花，脚板苕，田藕.红薯，菜
仔等主要作物，其18~45岁中之间，65%在本市或外地工作，一般是以工厂和自 主经商为主。其中，在该镇中商业较为活跃，保险业，建筑业，制造业等行业都 能在此看到身影，从另外一个层次反映，该镇的人均收入较为稳定。
： 需求市场 根据市场调研分析，供应市场与需求市场基本持平，拦江在遂
宁地区属于三大重镇之一，属于人流集中区，镇中中学、小学、银行、保险行业 、品牌服饰等都能在此看到身影，从中可以看出，该地区的需求属于旺盛且上升 期间，再加上，沿海城市工厂往国外迁移，或内地迁移，都会导致部分人流回潮 ，无论是居住还是经商，都将会为后期的需求带来一定的活力，建议开通银行按 揭服务，此服务将会为后期的项目再添加一部分活力，刺激刚性需求者，促成成 交，并且近期拦江镇将会引进2家银行入住（工商银行与国家扶持银行）
市场分析总结
2020/5/25
拦江市场分析
人口：全镇人口约5万人左右，共11030户，镇中常驻人员约5万人（其中一部
分为周地区迁移）
交通：省道205沿线，距离省道约为10公里，距离遂宁市区约90公里，全镇总
面积62平方公里交通较为不便，道路颠簸，但是拦江位属周郊枢纽重镇，周边含 大英、乐至、安居等地都会到此赶集无论是经济、文化、和意识接近繁华都市。
2020/5/25
目标
市场启示 项目分析 策略推导
2020/5/25
目标推导图
策略形成大纲 策略形成
目标推导分析
完成年销售任务，持续性销售，促成成交，并快速回笼资金， 为企业再发展打下坚实的基础。扩大项目在拦江和拦江周边地区 知名度在影响范围内，让客户群体对拦江新城项目充满期待，并 对开发公司有一定认知和期待。
从拦江镇整体分析，镇居住率至少达到95%以上，从拦江镇的经济、人流等分 析都可以看出，拦江镇的活力和市场前景。
风俗习惯：在镇中，一般没事，主要是以麻将、棋牌等为娱乐，信仰为佛教
源自文库2020/5/25
拦江市场分析
供应市场：拦江市场需求市场和供应市场基本持平，目前镇中有4个项目正
在动工，其中进场口处右边已经在开始挖掘土方，所销售单价为2800-3100不等 目前暂无销售迹象。在中学旁边，有一栋正在修建的住房，楼下含约5个门市， 靠马路，暂时还没有开始销售，据打听，均价约2500左右，楼盘名称，书香风 景。另外，在红十字医院旁，正在修建的一个规模较大的楼盘，楼盘名称，旧 城棚户改造项目，该楼盘户型较好，方正，真正的无浪费面积，其中代表为98平 米三室，定价约2700一平米，目前还无正式确定开始销售，只是收取协议金。
2020/5/25
拦江市场分析
建筑开发密度：拦江镇共4个建筑工地在动工，其中30%为80-90年代2层
住房，另外40%为居民自建房，其余为开发商修建，整个小镇前后都是丘陵地 区，进出口为小镇唯一进出口，所以小镇拖得较为狭长，在进深后才向宽度转 移。建筑先是由马路两边修建，再到镇中心转向纵横修建
建筑居住密度：进镇两边居住率为100%，镇中心约85%，出场口约80%,
2020/5/25
目标梳理
目标一 目标二
年底销售
达到财务指标要求
持续销售，快速出货
实现利润率
目标三
提升和巩固企业品牌
目标四
探索新模式，积累经验
实现第一个目标是当前工作的重点
2020/5/25
市场分析及定位
1
市场分析
2
项目分析
3
竞争对手分析
4
策略推导分析
5
定位
2020/5/25
市场分析及定位
1
遂宁市场分析
2020/5/25
区域入住模块分析
65%
30%
75%
95%
市中心 城北 城南 河东
2020/5/25
供应市场与需求市场数据
60
50
40
30
20
10
2020/5/25
0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
供应市场 需求市场
市场分析及定位
2
遂宁自身情况分析
拦江市场分析
2020/5/25
建筑开发密度
30%
60%
45%
50%
市中心 城北 城南 河东
2020/5/25
需求市场分析
需求市场：从供应市场的数据可以观察到，遂宁市区的需求市场目前已经
从卖方市场转向买方市场，并且根据市场规律发现，感性消费已经转向理性型 消费，从2008年以前的大面积住房设计转型为经典小户型住房设计，第一总价 过高，第二居住理念的不同，并且一般的户型设计都会附送露台改住房，引起 消费者的追捧。在国5条出台前期已经有一部分消费者已经属于透支型消费， 市场透支表示需求市场又被大大的压缩，从另外一个层面分析，需求市场将在 后期的一段时间内，都会持观望态度，从一手房的到二手房的看房量、成交率 都出现市场萎缩的现象，还有就是银行的额度贷款，都将大大的压缩交易率。
拦江市场分析 市场分析总结
2020/5/25
遂宁市场分析
人口：市区常驻人口约50万人 交通：遂渝高速、成渝高速、遂资梅高速、沿线铁路、318国道、205省
道，为遂渝交通枢纽
环境：环境怡人，常年最高温度，35C°，最低温度3C°除主要交通道
路，建筑等地，基本属于绿化面积，遂宁是一座宜居的城市 人均收入：遂宁由于交通便利，地区厂区众多，外地企业也在近年逐步搬迁 至遂宁各地区，并五污染企业，经济较为发达，人均收入约2500/月
风俗习惯：遂宁地区，环境怡人，喜好安逸，吃与玩，麻将室随处可见，古
有少不入蜀之说法，信仰佛教。
旅游景区：灵泉寺、广德寺、养身谷、龙凤古城、黄鹅故里 供应市场：遂宁市场供大于求，目前已经属于饱和阶段，百分之60的企业，
已从纯住宅修建，转型为商业地产修建，或向旅游地产转型近三年来，商业地产 ，每年以至少百分之15的空间升值，一部分为市场冲击投资者转头商业地产， 另外一部份为盲从跟风者，导致商业地产的节节升高。
者、商户等
2020/5/25
遂宁市场分析
建筑开发密度：市区，建筑密度约为70%，城南片区约为60%，城北片区
约为55%，河东片区约为30%。
建筑居住密度：老城区人口爆满，属于繁华地带，房屋居住为95%，南区
居住约为65%，北区居住约为75%，河东区居住约为30%
环境：环境温和，水土保护完整，土壤肥沃，水源丰富以保湿黄土为主适合
农业种植
人均收入：人均收入约为1800左右 经济来源：主要以农业、种植业、牧业为主，棉花，脚板苕，田藕.红薯，菜
仔等主要作物，其18~45岁中之间，65%在本市或外地工作，一般是以工厂和自 主经商为主。其中，在该镇中商业较为活跃，保险业，建筑业，制造业等行业都 能在此看到身影，从另外一个层次反映，该镇的人均收入较为稳定。
： 需求市场 根据市场调研分析，供应市场与需求市场基本持平，拦江在遂
宁地区属于三大重镇之一，属于人流集中区，镇中中学、小学、银行、保险行业 、品牌服饰等都能在此看到身影，从中可以看出，该地区的需求属于旺盛且上升 期间，再加上，沿海城市工厂往国外迁移，或内地迁移，都会导致部分人流回潮 ，无论是居住还是经商，都将会为后期的需求带来一定的活力，建议开通银行按 揭服务，此服务将会为后期的项目再添加一部分活力，刺激刚性需求者，促成成 交，并且近期拦江镇将会引进2家银行入住（工商银行与国家扶持银行）
市场分析总结
2020/5/25
拦江市场分析
人口：全镇人口约5万人左右，共11030户，镇中常驻人员约5万人（其中一部
分为周地区迁移）
交通：省道205沿线，距离省道约为10公里，距离遂宁市区约90公里，全镇总
面积62平方公里交通较为不便，道路颠簸，但是拦江位属周郊枢纽重镇，周边含 大英、乐至、安居等地都会到此赶集无论是经济、文化、和意识接近繁华都市。
2020/5/25
目标
市场启示 项目分析 策略推导
2020/5/25
目标推导图
策略形成大纲 策略形成
目标推导分析
完成年销售任务，持续性销售，促成成交，并快速回笼资金， 为企业再发展打下坚实的基础。扩大项目在拦江和拦江周边地区 知名度在影响范围内，让客户群体对拦江新城项目充满期待，并 对开发公司有一定认知和期待。
从拦江镇整体分析，镇居住率至少达到95%以上，从拦江镇的经济、人流等分 析都可以看出，拦江镇的活力和市场前景。
风俗习惯：在镇中，一般没事，主要是以麻将、棋牌等为娱乐，信仰为佛教
源自文库2020/5/25
拦江市场分析
供应市场：拦江市场需求市场和供应市场基本持平，目前镇中有4个项目正
在动工，其中进场口处右边已经在开始挖掘土方，所销售单价为2800-3100不等 目前暂无销售迹象。在中学旁边，有一栋正在修建的住房，楼下含约5个门市， 靠马路，暂时还没有开始销售，据打听，均价约2500左右，楼盘名称，书香风 景。另外，在红十字医院旁，正在修建的一个规模较大的楼盘，楼盘名称，旧 城棚户改造项目，该楼盘户型较好，方正，真正的无浪费面积，其中代表为98平 米三室，定价约2700一平米，目前还无正式确定开始销售，只是收取协议金。
2020/5/25
拦江市场分析
建筑开发密度：拦江镇共4个建筑工地在动工，其中30%为80-90年代2层
住房，另外40%为居民自建房，其余为开发商修建，整个小镇前后都是丘陵地 区，进出口为小镇唯一进出口，所以小镇拖得较为狭长，在进深后才向宽度转 移。建筑先是由马路两边修建，再到镇中心转向纵横修建
建筑居住密度：进镇两边居住率为100%，镇中心约85%，出场口约80%,
2020/5/25
目标梳理
目标一 目标二
年底销售
达到财务指标要求
持续销售，快速出货
实现利润率
目标三
提升和巩固企业品牌
目标四
探索新模式，积累经验
实现第一个目标是当前工作的重点
2020/5/25
市场分析及定位
1
市场分析
2
项目分析
3
竞争对手分析
4
策略推导分析
5
定位
2020/5/25
市场分析及定位
1
遂宁市场分析
2020/5/25
区域入住模块分析
65%
30%
75%
95%
市中心 城北 城南 河东
2020/5/25
供应市场与需求市场数据
60
50
40
30
20
10
2020/5/25
0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
供应市场 需求市场
市场分析及定位
2
遂宁自身情况分析
拦江市场分析
2020/5/25
建筑开发密度
30%
60%
45%
50%
市中心 城北 城南 河东
2020/5/25
需求市场分析
需求市场：从供应市场的数据可以观察到，遂宁市区的需求市场目前已经
从卖方市场转向买方市场，并且根据市场规律发现，感性消费已经转向理性型 消费，从2008年以前的大面积住房设计转型为经典小户型住房设计，第一总价 过高，第二居住理念的不同，并且一般的户型设计都会附送露台改住房，引起 消费者的追捧。在国5条出台前期已经有一部分消费者已经属于透支型消费， 市场透支表示需求市场又被大大的压缩，从另外一个层面分析，需求市场将在 后期的一段时间内，都会持观望态度，从一手房的到二手房的看房量、成交率 都出现市场萎缩的现象，还有就是银行的额度贷款，都将大大的压缩交易率。
拦江市场分析 市场分析总结
2020/5/25
遂宁市场分析
人口：市区常驻人口约50万人 交通：遂渝高速、成渝高速、遂资梅高速、沿线铁路、318国道、205省
道，为遂渝交通枢纽
环境：环境怡人，常年最高温度，35C°，最低温度3C°除主要交通道
路，建筑等地，基本属于绿化面积，遂宁是一座宜居的城市 人均收入：遂宁由于交通便利，地区厂区众多，外地企业也在近年逐步搬迁 至遂宁各地区，并五污染企业，经济较为发达，人均收入约2500/月
风俗习惯：遂宁地区，环境怡人，喜好安逸，吃与玩，麻将室随处可见，古
有少不入蜀之说法，信仰佛教。
旅游景区：灵泉寺、广德寺、养身谷、龙凤古城、黄鹅故里 供应市场：遂宁市场供大于求，目前已经属于饱和阶段，百分之60的企业，
已从纯住宅修建，转型为商业地产修建，或向旅游地产转型近三年来，商业地产 ，每年以至少百分之15的空间升值，一部分为市场冲击投资者转头商业地产， 另外一部份为盲从跟风者，导致商业地产的节节升高。