房地产制度与标准 - 龙湖集团新版 类住宅SOHO、LOFT-批量精装分级配置标准

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硬装与户内精装设备成本界
1、硬装装标不包含户内精装设备成本。 2、户内精装设备包含：空调、非采暖区地暖、新风、水处理（净水、软水）、智能化。
面
3、硬装装标与户内精装设备目标成本分别控制，硬装装标以新发布的分级为准，户内精装设备目标成本由项目定位阶段结合项目情况确定，计入户内精装设备成本。
类别 序号
【实际得房率=得房率+精装赠送率】 注：【得房率=套内建面/可售面积】、【精装赠送率=精装赠送面积/可售面积】
如实际得房率＞85%，项目精装完成品质将受到较大影响，需进行成本修正，修正前可售单方作为效果评判及定档依据，修正后可售单方为实际投入成本即项目目标成本。 【增加总费用=（实际得房率-85%） *精装总造价】 【修正后可售单方=修正前可售单方*（实际得房率+15%）】
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封装项目定义及应用原则
1、定义：采用地区封装入库产品的项目，配置及其他产品信息不做调整，此类项目为封装项目。 2、应用原则：如选用封装产品，配置单控。
3
1、定义：不采用地区封装入库产品的项目或在入库产品基础上进行调整的项目，此类项目为例外项目（DL4/DS4均为例外项目）。 例外项目定义及应用原则 2、应用原则：如为例外项目，产品按分级配置标准进行适配，成本单控。
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木作系统
1、木作系统固定家具包含玄关柜、衣柜、浴室柜等；室内门及门套包含垭口套线。 2、木作系统仅限定其外部可见面（如门板、外露侧板）材质，其内部柜体板均可采用颜色纹理相近的三聚氰胺板。
6 名词 解释
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厨电N件套 主卫N件套 户内精装设备说明 空间说明
“厨电五件套”：除烟机、灶具、热水器外，在消毒柜、烤箱、蒸箱、微波炉、洗碗机、洗衣机、嵌入式冰箱中选两件。 “厨电四件套”：除烟机、灶具、热水器外，在消毒柜、烤箱、蒸箱、微波炉、洗碗机、洗衣机、嵌入式冰箱中选一件。 “厨电三件套”：烟机、灶具、热水器。 “厨电二件套”：烟机、灶具。 “厨电一件套”：烟机。 注：1、以上厨电均需结合项目客户需求调研、竞品对标等确定配送标准。
关键词
应用指引
说明
1
可售面积
【可售面积=套内建面+公摊】 作为精装分级面积口径，以便项目各类财务指标计算。
2
硬装可售单方
【硬装可售单方=硬装总造价/可售面积】 按可售面积口径计算的精装单方造价，作为批量精装分级成本刻度标准，简称硬装装标。
指标 3 公式
4 5 1
实际得房率
装售比 精装溢价比 适用范围
2、热水器结合项目情况确定燃气热水器或电热水器，电热水器需结合户型情况可设置在卫生间等合理区域。 “卫生间五件套”：双面盆、坐便器、淋浴房、浴缸。 “卫生间四件套”：面盆、坐便器、淋浴房、浴缸。 “卫生间三件套”：面盆、坐便器、淋浴房。 “卫生间二件套”：面盆、坐便器。 注：1、户型布局时需结合相应级别卫生间配置考虑空间条件。
1、集团封装母版产品编号：业态编号+分级编号+色系/风格编号+本款产品母版成本，示例：DL2HX1150，即LOFT的DL2档母版成本为1150元/㎡的灰色系现代风格产品，
DS2HX1300，即SOHO的DS2档母版成本为1300元/㎡的灰色系现代风格产品。
2、地区封装入库产品编号：集团封装母版产品编号+地区代号+地区落位目标成本，示例：DL2HX1150-GZ1200，即集团发布之DL2产品母版成本为1150元/㎡的产品，在广州
2
项目定档与 精装定级关系
《龙湖集团居住类项目配置标准》（P1~P4，简称项目定档）与类住宅批量精装定级（DS1~DS4、DL1~DL4）强关联，但并非一 一对应，即每个项目首先通过项目定档初步确 定精装级别范围，同时通过项目精装相关的客研、成本及财务分析修正后明确批量精装定级，有可能选择与项目定档不同的精装定级。
1、客餐厅：包含与之相连的走廊及连通开敞卧室区。 2、生活阳台：特指具备洗衣或晾衣等家政功能的封闭阳台或开敞阳台；如有独立家政间，配置标准同生活阳台。 3、观景阳台：与客厅或卧室连接的封闭阳台，配置标准同其相连空间。
2、DS3、DL3可采用智能马桶盖，DS4、DL4可采用智能马桶或智能马桶盖；其它级别预留智能马桶盖的水电条件。
1、净水：包含前端净水（管井表后）和厨房净水（厨房净水设备），项目选用需明确二者叠加还是单选。 2、新风：包含各种新风机技术形式，DL3/DS3及以上项目避免选用无热交换的简易新风机。 3、地暖：包含地暖配套的热源（如燃气壁挂炉）、分集水器、地暖盘管等。 4、空调设备：包含挂机、柜机、户式中央空调等。 5、智能家居-灯光控制：应注明不同空间的灯光控制模式，区分开关控制还是调光控制。 6、智能家居：应注明操控模式（指按键面板、触摸屏、手机APP、PAD单选或多选）。 注：以上均不计入精装硬装成本。
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封装产品编号原则
封装落位目标成本为1200元/㎡。
注：
色系：灰-H、米-M
风格：现代-X
1、定义：集团提供的封装产品。
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封装母版产品定义、母版成
2、主材按封装产品物料选型计价，其中集采物料采用对应级别各品牌物料均价。 3、施工费及辅材综合考虑不同区域价格差异，按全国均价计算。
本计算原则及使用原则 4、户型基础条件为：LOFT41㎡（实际得房率134%）、LOFT37㎡（实际得房率126%）、SOHO35㎡
应用 4 边界
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硬装与土建成本界面 配置选择
1、以下不计入硬装成本：降板区回填、防水及保护层、墙面水泥砂浆找平层、墙面粉刷石膏、外窗内侧打胶、给排水支管敷设、楼板及墙体内预埋电管、所有形式的LOFT楼板 结构及楼梯结构（包含成品楼梯结构）。 2、以下计入硬装成本：木地板基层水泥砂浆找平层、墙地面水泥砂浆面层、楼板及墙体外追精装点位的电管及户内配电箱往下的强电穿线。
类住宅户内批量精装分级配置标准封装产品制度2019年版V1.0使用说明
基本原则
集团类户内批量精装分级配置标准及户内精装封装产品应用原则
1
产品分级配置标准
LOFT：800≤DL1<1000，1000≤DL2<1300，1300≤DL3<1500，DL4≥1500（一事一议）；注：均不含户内精装设备。 SOHO：800≤DS1<1000，1000≤DS2<1300，1300≤DS3<1500，DS4≥1500（一事一议）；注：均不含户内精装设备。
精装成本范围原则为“精装交房-毛坯交房”，即包含由于批量精装交房而增加的硬装，不包含入户门等毛坯已有部品，不包含空调、新风、水处理、地暖、智能化等各类设备，
3
精装成本 涵盖范围
不包含楼板及楼梯结构费用。 注：1.楼体结构指钢结构楼梯、混凝土楼梯以及成品楼梯的钢结构。
2.LOFT楼梯栏杆、踏步、扶手等装饰面为精装成本范围
1、标配：例外项目相应级别配置标准范围内任意选项。 2、配置选择：例外项目相应级别配置明细不应突破标配上限，也不应低于下限。 3、当精装设备选项与配置标准不匹配时，应在启动会阶段报备原由，经评审确认为合理定位后方可按适配执行，此类调整不属于超配。
精装最终配置影响因素有以下几类，需在批量精装定位会阶段综合考虑：
本计算及使用原则
4、施工单价选取地区及类批量精装集采价格（若无集采，选取近期批量精装项目单价）计入，测算格式按集团标准测算工具表。
5、项目如采用封装产品，预案阶段及研发启动会初步选择本地封装入库产品及其目标成本，定位会锁定产品及其目标成本，项目设计及实施过程中，无特殊情况不再调整精装设
计及目标成本，如调整需进行定位会回顾。
【装售比=（硬装可售单方+精装户内设备单方）/精装售价】 评估装标与项目档次匹配合理性的参考依据，常规值5%~10%之间，项目定档越高装售比越低。
【精装溢价比=（精装售价-毛坯售价）/（硬装可售单方+精装户内设备单方）】 评估装标合理性，以及项目精装交付的经济价值。 注：溢价比不宜超过2。
适用于类SOHO、LOFT户内批量精装交房项目。（注：类批量精装均指户内；公区以项目定档为准）
5、封装母版产品成本供地区封装落位参考，不作为项目目标成本。
1、定义：各地区以集团封装母版产品为标准，结合户型封装选择成本最不利户型（最小面积及卫生间最多户型）进行精装施工图套图、物料选型及成本测算的产品。
2、测算成果经集团供应链审核确定为本地封装入库产品目标成本最高值。
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地区封装入库产品定义、成 3、主材按集团集采单价计入，多备选品牌需在封装过程中选定其一。
2、“集成吊顶”：含集成灯具。
3
顶面做法
3、“原顶”：指原结构面直接找平刷乳胶漆。
注：1、根据项目层高、原则上不建议大面积造型吊顶。
2、顶面为隐蔽设备管线可做石膏板平顶或局部吊顶处理，喷淋管线结合项目需吊顶包覆。
4
瓷砖
瓷砖是包含抛光砖（玻化砖）、抛釉砖、瓷片（釉面砖）、仿古砖（防滑砖）等各类瓷砖的统称；各级别厨卫墙面均宜采用瓷片，如需采用其它类型瓷砖，需与工程、客服拉通 明确节点做法，以规避脱落或空鼓风险。
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精装完成品质 扰动因素
1、实际得房率：实际得房率越高，成本压力越大。 2、户型条件：户型面积越小、房间数量越多、卫生间数量越多，成本压力越大。
3、地区差异：材料采购、人工成本等。
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1 设计 2 指导 原则 3
集采产品应用
前期定位 风格色调中性化 后续环节便捷性
2500及以上装标可不采用集采产品，其余均需在集采产品范围内选型，如超出集采范围，需在定位会阶段提出，与集团研发、供应链等相关职能部门沟通一致并完成专项审批， 在启动会中最终确认。 精装设计应避免对业主使用属性进行限制、如报审时定位为办公产品不宜设计为纯居住属性，需要结合当地类政策、报建及建筑图审定位考虑，如需政策突破需拉通地区报建、 客研、营销、工程、客服进行决策，避免后期验收及群诉风险。 精装设计需结合项目客户需求，调研目标客群共性的审美倾向，避免过于个性化、小众化的精装风格和色彩。
精装设计及选材需充分考虑施工便捷、成品保护、交房维护等后续环节，尽量为后续工作创造中功能与效果产生矛盾时，应首先确保功能。
1
SOHO
用地属性为商办类一层的类项目。
2
LOFT
用地属性为商办类且室内为两层空间的类项目。
1、“造型吊顶”：含”跌级吊顶“（可设置灯带）或”凹凸吊顶“（不可设置灯带）。