预告登记的实践适用及法律效力

将成立的单位主体 ， 其通过买卖等取得 的房屋可
脱离母体的个体 ， 由于 尚未 出生 ， 不能成为 自然
以先申请预告登记 ， 待单位正式成立后则可转为 如果单位未能设立 ， 则应当注销预告 人， 也就不能成为 申请房屋登记 的主体 。法律虽 正式登记 ， 无 有 关 胎 儿是 否 可 以 受赠 与 、 遗 嘱继 承 、 遗 赠 的 登 记 。 当然 ， 如 果直 接承认 其登 记 主体 资格 ， 则 也 明文规定 ， 也无禁止性规定 ， 根据“ 法不禁止则 自 可申请物权登记 ， 单位正式成立后再办理名称等 由” 的原则 ， 应承认赠与 、 遗嘱继承 、 遗赠行 为的 变 更登 记 。 法律效力 。 赠与 、 遗嘱继承 、 遗赠行为可视为附条 第二 ， 申请登记 的房屋 尚未形成可使用的实 件的民事法律行为， 即以胎儿活体出生为生效条 体 。 房屋所有权是指所有权人可以对拥有的房屋
根据我 国房地产登记制度 的特点 ， 结合几年 来 预告 登记 业 务 的实践 ， 本人 认 为应 当在 充 分理
用。预告登记的适用条件是什么？ 预告登记如何 解预告登记的价值和意义后 ， 对《 物权法》 规定的 转 化为 物权 登记 ？ 如何 让 预告 登记 在现 实生 活 中 预告登记条款作扩散性理解 ， 以便最大程度地发 真正发挥积极的作用？ 这一系列的问题值得实务
工作 者 深入 思考 。 挥 预告 登记 的 积极 作用 ， 既营 造房 屋 登记 的 良好 秩序 ， 又维 护权 利 人 的合法 权 益 。 因为预 告登 记
尽管《 物权法》 对预告登记 的规定较为原则 ， 仅第 ２ ０ 条规定 了预告登记 的适用范围和法律效 力 ，但毕竟这是其在法律层面从无到有的突破 ， 《 物权法》为预告登记 的实践探索提供了强有力 的法律依据 。 自２ ０ ０ ７ 年 以来 ， 各地房屋登记机构 相继 开 展 了预告 登 记业 务 ， 而 大量 的 预告 登记 集
行为的条件成就等三大要求才能进行物权登记 。 只能依照当事人的合同约定而办理 ， 这种规定缩 在 申请 主体暂不适格 、 申请房屋 尚未建成 、 登记 小 了预 告登 记 的范 围 。 原因行为条件 尚未成就时， 可期待的物权如何能
够得 到 及 时 的保 护 ， 则 有赖 于预 告登 记 制度 的应
生效 力 。 为 充分保 护 胎儿这 种法 定 的或约 定 的即
押筹集续建 资金 、 预售商品房以获取销售 回笼资 金的现象极 为普遍 ， 在这些预买卖 、 抵押等法律 行为关系 中， 贷款人 、 购房人等债权人 由于房屋 客体的不成形还不能 申请登记成为物权人 ， 只有 屋抵押或者购房债权转化为物权。为此 ， 在房屋 建设 过程 中发生 买卖 、 抵 押等 法 律行 为时 至房 屋 投入使用 的期间 ，为保 障相关权利人 的合法权 益， 债权人可 申请预告登记。从 而可以防止这一
一
、
预 告 登记 的适 用 范 围
预告登记制度起源于西方 国家， 预告登记是 为保全一项请求权而进行的登记 ， 该项请求权所
根 据 以上 对 预 告登 记 来 源 、意 义 的简 要 说
明， 实践 中可 以申请预告登记的情形可归纳为以
要达到的 目的是在将来发生不动产物权变动。 所 下 三 大类 。
谓请求权是指权利人要求他人为特定行 为（ 作为
或不作为） 的权利 。在德 国可以申请不动产预告
第一 ， 权利主体暂时不适格 。申请房屋登记 的主体有 自 然人 、 法人和其他组织。所谓 自然人
塞些 ！ 重 堕篁堡
Ｃ Ｈ 『 Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ａ Ｌ Ｅ Ｓ Ｔ Ａ Ｔ Ｅ
பைடு நூலகம்
是 指从 出生 时起 至死 亡时 止 的公 民。 胎 儿是 尚未
物权 登 记后 才 可 生效 。就 形 式 而言 ， 只 有满 足 申
登记的情形有三种 ：针对物权的债权请求权 、 为 进行诉讼财产保全 、 法院作出的假执行判决 。这 三项 内容 中后两项我 国都通过法院查封的形式 进行 了限制登记 ， 第一项 内容就《 物权法》 而言 ，
请主体的适格性 、 申请房屋 的完整性 、 登记原 因
的最终 目的是将请求权顺利转化为物权 ，因此 ，
只要 满 足 以下 两个 条件 ，就可 申请 预 告登 记 ： 一
是预告登记 的客体是可期待的物权 而非债权 等 其他权利 。也就是说 ， 预告登记的请求权 旨在将
来发生物权变动的效果 ， 如租赁权 、 居住权不是 《 物权法》 规定的物权范畴 ， 因此针对该类权利 的
房屋 抵 押担 保 ， 由 于预 购房 屋 尚不 能 办理 所有 权 登记 ， 也 就 无法 办 理 房 屋 抵 押权 设 立登 记 ， 只能 办理 抵押 预告 登 记保 全贷 款人 的利 益 。
告登记条件的基础上 ， 本文从预告登记 的适用范 围、 申请方式 、 法律效力三方面进行 了阐述。
件， 在 胎 儿活体 出生时 即 时取得 赠 与 、 遗 嘱继 承 、 行 使 占有 、 使用 、 收益 、 处 分 的权 利 ， 只 有 已经 建
当 遗赠的财产所有权 ； 在胎儿死体出生时 ， 赠与、 遗 成并投入使用的房屋才具有如此完整的权利。 嘱继承 、 遗赠行为则因法律关系的主体缺失而不 前社会经济较快发展过程中 ， 通过在建工程的抵
宣些 三 堡篁堡
Ｃ Ｈ Ｉ Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ａ Ｌ Ｅ Ｓ Ｔ Ａ ， ｆ Ｅ
预告登 记 的实践适用及 法律效 力
陈亚菁 无锡 市房 屋 产权监 理 处
《 物权法》 规定房地产 的物权种类有所有权 、 抵 押权 、 用 益物 权 ， 除 法律 法 规 特别 规定 外 ， 这 些
中于预购商品房抵押预告登记这单一类型。 这一 请求权不能申请预告登记。 二是 申请主体 尚不适 类型的普及是由于金融业提高了防范风险意识 ， 格 或申请客体 尚未形成可登 记的实体又或 申请 规定银行贷款必须有担保方式 ， 银行对于购房按 登记 的原因行为条件 尚不成熟。 同时满足上述两 揭贷款除选择开发商 阶段性担保外 ， 更多地选择 个条件的房屋才可 申请预告登记。 在符合上述预