目前存在很多价格上涨因素

目前存在很多价格上涨因素，通货膨胀危险不可等闲视之，通货膨胀压力主要表现在以

下五个方面：

第一，成本推动通胀压力。本世纪以来，我国上游产品价格涨幅一直高于下游产品价格。由于各种原因，上游产品价格向下游产品传导受到阻碍。但当环境发生变化，特别是上

游产品价格上涨累积到一定程度，传导必然发生，形成成本推动型通胀。7月份一些上游

产品价格上涨虽然较CPI低，但企业商品价格涨幅仍高于CPI因此仍需关注上游产品价

格变化，防止成本推动价格全面上涨。

第二，需求拉动通胀压力。我国的流动性过剩一直得不到缓解。货币供给过多，必然产

生需求拉动型通胀。今年上半年城乡居民收入增长均超过经济增速，虽然是好事，但在

当前CPI涨幅加速的情况下，居民收入增长超过经济增长，也会成为形成需求拉动型通

胀的因素。

第三，经济增速过高导致价格上涨。2003年以来，我国GDP增速一直在10％以上，但

这种增长是通过投资高速增长实现的。与此同时，经济结构问题却趋于恶化。在这样的

状态下，过高的经济增长和过快的投资增长会成为通货膨胀的动因。近20年来，我国曾

两度出现这样的高通货膨胀。

第四，节能减排造成成本价格上升。“十一五”规划要求，到2010年，单位能耗下降20％，主要污染物排放减少10％。为了实现这两个目标，必须增加投入，必然形成生产成本上升。

第五，国际市场对国内市场价格的影晌。近期，世界市场上在石油、谷物等重要商品价

格呈上涨趋势的同时，美国次级债问题爆发，使得国际经济环境中不确定、不稳定因素

进一步增强。这些因素，特别是某些重要商品的价格上涨趋势，可能会在不同程度上对

我国国内市场价格水平产生影响。

以上通胀压力已在过去几年积累起来，必然会以某种方式表现出来。即使猪肉价格平稳了，通胀也会找到其他表现途径。加上明年奥运会还会加强外部需求对国内价格的影晌，未来一段时间，总体价格水平必然升高。对于2008年可能出现的价格上涨，我们必须未雨绸缪，宁可防其有，不可赌其无。

纸币的发行量超过流通中所需要的金属货币量,从而引起纸币贬值,物价水平持续上涨,这种

现象叫通货膨胀.反之则为通货紧缩.

通货膨胀表明社会总需求大于社会总供给,很多的货币追求少量的商品.生产领域投资猛增,

生产资料价格猛涨;消费领域工薪阶层相对贫困.

2011年考试题型和重点的简单推测：

1.从大方向和书本选择看财会类：财务会计、会计学、会计实务。经济金融类：经济基础、金融或货币银行学。大家复习应以这些为重点，多看书少做题目，书和习题要配套买，道理就不多说了。另外别再问我货币银行学和金融学要看哪个，

这个问题太XX，你自己看看2本书，这2本书大纲都差不多，是互补，你说我应该叫你看哪本？晕！！！我讲话比较直，但是这个问题被N个人问的我莫名其妙，问的我自己都不知道了。和谐！和谐！我的意思是把宝贵时间用在具体的有价值的东西上。

2.财会类考试题型分2部分：（1）公共基础由单选和多选组成（2）专业知识部分，单选，多选，（简答），会计实务，分析或论述，作文；

经济金融类分2部分：（1）公共基础由单选和多选组成（2）专业知识部分，单选，多选，计算，简答，论述题，作文。

3.时间不多，今天关于考试重点就先谈几个：财会类，会计实务和分析题肯定是重点中的重点，分值一定会很大（直接影响总成绩），会计实务题肯定是要出现分录，我觉得实务中股权投资这块今年一定会考，原因是在全国范围内正在进行的大规模的商业银行跨区开设支行或控股的村镇银行，在这些环节中股份制银行的投资一定是出题者想考究的重点，另外财会类如果出现分析题很可能就不会出现论述，如果出，有几点要注意，（1）风险防范，这里要提到一个东西——巴塞尔协议，这个东西以前还没考过，财会类的要注意理论性东西，经济金融类的要注意他会出计算，这个东西要考肯定也是属于拔高性的题目，也就是稍微有难度（2）财会类票据贴现这个肯定要考。（3）经济金融类要注意金融市场那一章几种金融衍生产品概念的区分（简答题）、金融市场的几个指标的计算（计算题）

4.作文，今年很可能考商业银行跨区经营过程中的风险防范、人才储备。600字左右，很好吹的，作文正文（内容有点长，请耐心看完，会有收获）：

最近有很多人加我或信息我，问一些考试相关的信息，因为QQ和手机上的信息比较多，你们问的问题又很散，有的问题我当时也不能一下子解决（有的问题要问到别人），所以请留言且问题没解决的人主动留信息我，我有时间的时候一定回。

为提高大家对我的信心，再得瑟下，本人去年考试前猜中了3个大题目的知识点--股票持有期收益率（计算题），商业银行运作中的负债分类（论述题），试算平衡（分析题或者也可以看着是小小的计算题），当然也猜中了很多小题目（都是些选择题）。大家可以看我去年考试前发的贴。

去年我花了很多时间回忆和分析了06到08年的省考试试卷，最后用了3个贴总结和预测09年省考可能出现的知识点。

今年同样也会花时间分析和预测今年可能出现的知识点和题型。

做为一个已经进信用社3年的“前辈”、有着3次都通过江苏省金融类考试过关的考生和运气很好的“预测的专家”，就很多人关心的问题总结和回答如下（如果你遇到的问题下面没有解释，你可以看我前面发的贴）：

一.体检。3个指标很重要：心脏检查、肾功能、尿检，当然其他几个问题也要注意如视力（色彩分辨）等。有的东西是有回旋的余地的，我就不直接说了。二.报名。很多人问我，他（她）学的XX专业可以不可以报金融考试，这个问题各地是不一样的，而且省联社的招聘简章上说是“相近专业”，你可以直接到你想报考的那家联社的人力资源部问。

三.学历。省联社的招聘简章“大专以上学历”，这个问题各地也不一样，如我们这去年计算机和法学对外的要求是本科以上，而气人的是内部消息说计算机专业的必须是研究生（我说这句话没有贬低任何学历人的意思，请别误解，我说的是实话）。不管是什么学历的考生在面试前，信用社的人力资源部都会到网上调阅你的学历的真实性的。

四.金融考试复习资料。金融考试包括的东西很多，如会计、财务会计、货币银行学、审计、统计等等。那是不是我们都每门课买本书在家学呢？答案可定是NO。考试所涉及到得知识领域的确很广，但是我们在坐大都对其中的某一两本比较精通，那么我们复习应该如何入手？首先在复习前在脑中要有个清晰的计划，进而合理的分配宝贵的时间到自己并不熟悉的领域（顺便说下，我知道有很多往届的考生，而且很多人已经有工作，你们的学习时间都是自己挤出来的）。我在去年之前一直不想推荐复习资料给大家，是怕一些人以为我有些商业目的，这里我明确的澄清没有，所有的都是无偿的帮助，包括我的电话费和网费还有大量的脑力（再次强调下，省外的或非金融专业的别问我，我无能为力，但是，今天我想推荐几本书给大家：https://www.360docs.net/doc/c115692777.html,/class.asp?lx=news公共基础

经济金融会计审计，这个信用社考试网站可以购买，不要到不正规的网站购买，买到盗版的对考试非常不利，去年省考的一个论述题--商业银行负责分类，这个题目出现在去年的考试题中，请大家引起注意，原因是在之前的考试中从未

涉及银行的资产、负债、中间业务类的题型，但是从出题者的思路出发，可以清楚的看到，信用社的未来发展方向是农村商业银行，在省内已经有很多地方相继成立农村商业银行，这是一个大的发展方向，大家都知道成立商业银行后要面临很多问题，如发行股票债券、资产（风险控制，风险分类和管理）、负债（筹资）、中间业务（手段、形式、渠道）等等，因此去年考试出现股票持有期的计算和负责分类等的大、小题目也不足为奇4.其他书籍，包括会计、财务会计等，可以去借一点这类的书籍，最好是浓缩的，选择性的看一些章节，如果是非会计和财务会计类的，可以单独信息、留言我，我会单独的罗列一些知识点给你们。五.2010年大题目的推测。今年我认为可能的大题目：1.计算题题型：股票、债券的发行和计算，票据的贴现仍然是计算题的重点，特别是债券和票据贴现，当然财务会计和基础会计中的一些知识点也有可能，如简单的财务指标分析、2种存货盘存制度的区别与计算、收付实现制和权责发生制区别和计算、另外一些存款利息计算和贷款在单利和复利下的简单计算，当然我前面说到的知识点是可以相互结合出一些题目的，如贷款贷前调查，给你几个简答的数据计算公司的运营状况和盈利水平，让你判断贷款的风险和可行性，再如存货中提到的盘存制度与采用何种发出发式（这里指的非记账方法），2.简答题型和论述分析类题型，有很多，在以后的分析中会单独拿出来讲（望了下时间，我是从2010.7.14晚9点多写到2010.7.15早上快1点了，有点困，脑力快跟不上了，先到此）。最后，请大家多关注我的贴，衷心祝愿各位觅得好的工作。

我在信用社干了快3年了，考试考过3次（3次笔试都考过了，第一次是自己选择离开的，第二次是面试没过被刷下来的，第三次是在外面混不下去回来考的），题目大方向上有数，，我可以提供力所能及的事。。。另外我是参加江苏金融科目考试的，别的省份就别问我了，请注意是金融。

金融类考试的考点涉及面较广，但都很简单，选择题稍微有些难。

具体内容包括公共基础和金融

公共基础是一些时政和思想，意识物质等，都很简单

金融方面主要是金融学，学过货币银行学的考这种考试就简单

看题目的方向要注意一个大方向：信用社往商业银行转变所涉及到的一些东西，原因是，信用社的大方向是往商业银行靠拢，譬如股票、债券等的发行，分类，计算等。总体来看，从06年到08年的信用社考题来看，题目的题型都是相互转变，比如07年考了一个债券发行阶段的多选，08年考了一个债券计算，好像是10多分的一个题目，涉及到成本价计算等，今年也可能是债券或股票的持有期的收益率等方面的计算，也可能是给两套方案给你，让你算哪套方案最佳。反正这方面的计算、分类、财务指标等应有所了解。

金融类考试去年涉及到会计的一个简答，关于权责发生制，今年是不会可能出一个权责发生制和收付实现制的区别的选择题呢？

还有会计方面需要注意的几个点：1.永续盘存制和实地盘存制的区别，余额和发生额的试算平衡，借贷记账法、单式记账法，记账凭证的分类。

宏观方面需要看关于货币银行学，里面考得太多了，但是有几个点每年都考，譬如汇率（06年的单选多选，07年的单选和计算），国际信用（06、07都是单选和多选）特别是国际信用中的商业和银行信用（买方和卖方信贷涉及到知识点一定要掌握），论述题要注意商业银行一些运作上的点。计算和简答还有论述有好几十分。

总结：考试题目很老套，涉及面广，单选和多选认真做，一定不能放弃，根据几次考试来看，多选题做完，一半的人心里已经放弃了，题目是有一定难度（我三次的成绩分别是98、89，102，相当于100分卷子考了60到70分，但是都是县里6到10名之间，我知道的我们这的最高分是110及分），一定不能放弃这点很重要。选择题是试卷里难度最大的地方，但是不要紧，你不会的别人也不会，比的是你会的题目你要把他们全做对了，分差就在这里，还有就是耐心，我每次考试都把时间用完，一般考场里考到一半的时候有很多人交卷了，我想胜利应该属于有耐心和认真的人。简答和计算还有论述千万别空着，把你会的都写上，题目都不难，比如说计算，我学的是财务会计，去年我考102分来源于债券和简答的分数，我做对了里面的2题半，大概有25分到31分之间。最后

说下作文，作文很简单，有人要问会不会出告示、通知之类的特殊文种，我建议及种主要的文种格式看看，但是别看太细了，那是考文秘专业要操心的事。作文都是服务与三农等东西，但是一定要注意今年来商业银行和金融危机发生的事。最后在啰唆下，考试很简单，书就买太多了，就看看货币银行学，没学过会计的也比看多少会计书了，把我上面说的机各点看看就行。公共基础也别看了，那是平时的基础，突击没多大作用。胜利属于有耐心和意志的人，坚持、坚持，在坚持。另外，如果你只考了50、60分也别急（150分制），他是从上往下录取的.

衷心祝愿大家取得好成绩！！！！！！

近来有很多人联系我，说感觉看书很迷茫，而我给的范围太大，我想说的是省考涉及的知识点的确很广，而要看的书确实也很多，但并不是要求你们做到面面俱到，举个简单的例子，去年金融考试考了计算机的几个小选择，难道我们要去买计算机的书看吗？答案肯定是否，我们要做的只有把主要精力放在金融类的一些主要知识点上，不能避重就轻。各个人的复习重点也不一样，应该根据自己的薄弱环节看书，如你感觉自己的公共基础的功底扎实，那你就多看些金融书；如果你是非会计专业或非财务会计类的专业，你看金融的同时抽点时间有重点的看些会计类和商业银行资产负债中间业务的东西；如果你是会计类的专业，且专业功底很好，那你就多看些金融方面的书。各个人的专业基础是不一样的，你要根据自己的实际情况有目的的看书。对于复习材料的选择也不一样，如果没学过金融，那么你金融类的书就要多看些了。有人问我要看那些书或是哪个出版社出版的，如金融学这本书，有很多版本，我在前面的帖子里也推荐了几本书，其中一本就有《金融》，其实不同版本的书都有可取之处，也可以说是相通或是交差的，我推荐的书都是我自己已经买且看过（我自己考信用社的时候一点都没看，现在倒是基本天天看点），对于我没看过的书我不好妄下结论，所以我的建议是：无论你从哪本书开始看，都应该踏踏实实看书，唯有博览群书的人才能最终获胜（不需要看的太深），其实，真的，信用社笔试入围是非常简单的事，不要把他看的太难了。先明确好目标，制定一个复习的计划和时间表，选择一两本合适的书好好看看，然后有针对性的做些题目（特别是大题目）。有几本书就别看了，就是

一些银行内部东西的书就别看了，特别是有本绿颜色封面的书，什么名字我忘了，反正那本书是银行内部考试用的，一点用都没。赶时间，错别字不改了！！！

1.第一题考察的重点是国债、债券的持有期收益率的计算（补充：国债、债券分2种情况，一个是提前贴息和持有至到期，国债一般折价发行，差价即为利息，债券则要考虑差价和按票面利率的计算持有期利息等），本题涉及的知识点：1.国债持有期收益率公式=（面值-买入价）/买入价*360/持有天数*100%，债券持有期收益率公式=（卖价-买价）/买价*持有时间*100%，

2.银行的贷款利率一般是月利率，一般情况是国债、债券的票面利率是年利率，因此算出结果要折算成统一口径，即全折算为年利率或月利率，然后比较得出最佳的投资方案。（补充：月利率一般是千分之几，年利率一般是百分之几,年利率=月利率*12）。纵观前几年的考试，这一类关于债券、票据的计算，几乎每年都有，因此这部分的复习应着为重点。

2.第2题考察的是基础会计中试算平衡公式在企业中的应用（补充：试算平衡分为余额和发生额试算平衡，根据借贷记账法下，有借必有贷的原理，一般情况下，某一会计期间的发生额和余额是相等的，但是如窜户，错记科目，或漏记某一整笔业务，都不能通过该公式发现），如去年考题中会计挪用单位的银行款项，这种情况是不能通过试算平衡发现，只能通过银行对账单于单位银行账户核对才能发现，说白了就是试算平衡只能发现一些业务少计或多记某一个科目的金额。（补充：银行对现金类记账采用单式记账，假设会计主体是银行，你到银行存钱，银行记为一项负债增加，你到银行拿贷款，银行记为一项资产增加）

这类的分析题，对于会计专业的考生算是小菜，因此非会计专业的考试复习时注意抽点时间复习基础会计中的一些重点。

在这为大家着重指出2个基础会计的重要知识点：（1）权责发生制和收付实现制的会计处理方法，从考试出发，肯定（注意是肯定）不会出现编制具体的会计分录，但是会出现如简答题，让你说出2者的区别与联系或是像09年一样让你直接算出某个会计处理方法下的结果。（补充：权责发生制和收付实现制是

费用、收入确认的重要会计处理方法，企业一般采用权责发生制，事业单位一般采用收付实现制）（2）编制银行对账单，同样不会要求考生写出具体分录，让你站在企业的角度编制对账单。这个东西我就不讲了，很简单，不会去找书，我保证你肯定看得懂。（补充：银行每月底或次月初都对有发生额的企业发对账单，企业可以据此发现未达账项，但不是编制记账凭证的原始依据，如企业销售一批货物，买方已经发来银行转账单据或账单，但是企业的银行账户并没有到账，这笔款就称为未达账项，是我们要调整的。顺便说下，这一类情况有许多，如买方星期5打出货款，但由于星期6，星期天银行停止办理对公业务，卖方可能在下个星期一才收到该款项）。

3.考试复习材料。这个问题坦白的说我都回答腻了，我前面介绍的书都自己看过的，你问的版本的书，我如果没看过我不好回答。其实看什么书都无所谓的，选书最好到专业书店，根据你自己的专业功底选书，选择其中的1.2本为突破点，有计划安排好复习时间。不要好高骛远，踏踏实实看书才是硬道理。况且看书的收获不仅仅是进信用社，对你以后要考的试也有帮助，如进入银行要考《银行从业资格证书》等等，反正是好处多多。

4.去年出了个商业银行风险防范和贷款分类的很专业或者“很银行”的论述题，这类的“很银行”的题目再请大家引起重视，这类的题目在以后的考试中还是会出现，比重也会增加。从出题者的思路看，信用社很想考察考生对他们具体运作过程中的一些典型业务的看法。

不好，23：35了，睡觉睡觉！！！今天到这，下次分析论述题和公共基础部分。888

我时间太少，今天抽空看了下帖子。首先谢谢大家的支持，2010年年底的的信合考试我会全程关注，近段时间我我正在收集各个方面信息，另外今年我会找一些有针对性的题目和大家分享（一部分是去年的考试题型一部分是今年的预测题型），希望对大家有所帮助，本人手机号码不变，晚上有时间，我今年刚被提升，

有很多事情不熟，所以时间有限，希望大家白天别打我手机，夜里可以发信息我，我尽量回。

今年的信用社考试我一直在关注，尽管我时间很少，但是应大家的要求我认真分析了近3年来的考试试卷。

有一点请大家注意，今年的招生简章（省联社内部网）上提到“今年试卷涉及到的范围更侧重于专业知识”，具体的话我不记得了，但是请大家一定要注意这里提到的专业知识，

金融类的侧重点：货币银行学（主要是单选和多选），会计类也会出现单选，但是前三年考试中涉及会计的多选题很少，值得一提的是去年会计居然考了一个简答，计算考了一个财务会计里的债卷发行成本计算。这里面我要想说几点：1.今年的计算很可能也会出现财务会计里涉及到的债卷、股票的计算，特别是票据的贴现，希望有时间看看他的计算。2.财务分析，他可能会给一个具体的案类，让你通过一些简单的财务指标加以分析。3.今年的简答和选择题肯定也会出现会计类的知识点，往年单选题大多是会计凭证的分类和应用，但是会计凭证不会出现在简答题里，简答或者计算可能出现如试算平衡或公司与银行的对帐单编制等。4.收付实现制和权责发生制去年考了简答，今年是不是演变为选择题呢？还有就是永续盘存制和实地盘存制的区别与共同点。我这里就不祥说了，赶时间。

5.商业银行具体运转过程中可能出现的情况的分析，这种题目对会计类来说很简单，但是这中题目以后在考试中的比值肯定会增加。一句话会计和财务会计可能出现的题目和知识点不多，复习就把握好这两本书的主要知识点，题目都不难，都是一两步都可可以计算出来的。我一直不愿意介绍书给大家（题目涉及的范围太广，涉及的知识面大，复习时间大家都很短，出于谨慎，在前面的帖子里没有说），但是今天我想介绍2本书出来——考初级经济师的两本书：经济基础（第1章和底3章是重点）和金融（全书都要看），这两本书基本覆盖除会计和财务会计以外所有的知识点，而且都是题干性的知识点，内容很精辟，其中在金融那书里出现了1个计算题的例题是去年计算题第一题的题目，就把数字改了下，其他一样。这两本书是我今年考这个试时发现的，大家有兴趣可以买，两本书加

快递费才43快钱（我们这是5折卖的），大家可以到专业书店去买，至于网上出现的题目大家不要盲目的看，我看到有的帖子上的题目根本就没用，很多都是信用社的内部考试用卷。也别花冤枉钱在网上盲目买书，就把我介绍的书看看，非会计专业的也可以问别人借货币银行学，会计基础等。

计算机类的考试：先说明下，我是考的金融类的，但是这几天一直有计算机的打给我电话。我特地问了上一界考过计算机的朋友，里面涉及单选多选编程作文等，编程题是大题目，有好几十分，C语言++都有设计，选择里也有网络上的设计题，其他的我就不知道了，但是作文和金融类的一样，是3农建设和信用社的联系。我问他侧重点是什么，他说他也不知道，很广，主要是平时的基础，我希望考计算机的把本门的专业都研究研究，特别是编程。

说点题外的，计算机如果不是研究生最好别报计算机，因为计算机的招生比其他对学历的要求苛刻，我绝没贬低本科生。有的地方研究生是可以不用笔试的。。。

的分差不会很大。

一、填空题：（每空1分，共20分）

1、会计核算的基本前提包括会计主体、（）、会计分期、（）四个方面的内容。

2、农村合作金融机构应按股金来源和归属设置（）和（）两种股权。

3、信用社的会计检查主要包括（）、（）、（）。

4、信用社会计核算质量要求的“五无”是指：帐务无积压、（）、计息无差错、（）、存款无透支。

5、借贷记帐法就是以资产等于（）加（）的平衡原理为依据，记录和反映资金增减变化过程及其结果的一种复式记帐方法。

6、信用社帐务组织包括（）和综合核算两个系统。

7、会计核算必须以实际发生的经济业务为依据，做到资料可靠、内容真实、数字准确、手续完备，这是会计核算一般原则中的（）。

8、商业银行以安全性、流动性（），为经营原则，实行（），自担风险，自负盈亏，自我约束。

9、深化农村信用社改革试点工作中，国家对农村信用社给予的扶持政策主要有：（）、（）、税收优惠和利率政策。

二、单选题：将正确选项填入括号内。（每题1分，共10分）

1、实行统一法人社向人民银行申请兑付专项央行票据时资本充足率必须达到（）。

A、0%；

B、2%；

C、4%；

D、8％。

2、零存整取定期储蓄存款（）起存，每月固定存额，存期分一年、三年、五年三个档次。

A、5元；

B、10元；

C、50元；

D、100元。

3、为帮助消化信用社历史包袱，促进改革试点的顺利进行，因执行国家宏观政策开办保值储蓄而多支付保值贴补息造成的亏损，由国家财政给予补贴。其补贴的起止年限为（）。

A、1992年至1994年；

B、1992年至1994年；

C、1994年至1996年；D1994年至1997年。

4、会计要素是会计对象内容的构成部分，是会计核算对象的概括分类，其内容包括（）。

A、资产、负债、所有者权益；

B、收入、费用、利润；

C、资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润；

D、资产、负债、所有者权益、收入、费用。

5、会计科目在年度中间进行调整时，一律（）进行结转。

A、采用结转对照表的方式；

B、采用并帐的方式；

C、填制凭证通过会计分录；

D、采用并表的方式。

6、信用社的营业收入不包括：（）

A利息收入；B、金融机构往来收入；C、投资收入；D、其他营业收入。

7、审慎经营规则的内容不包括：（）

A、风险集中；

B、关联交易；

C、资本；

D、资产质量。

8、以下哪种贷款不是按期限划分的：（）

A、短期贷款；

B、中期贷款；

C、长期贷款；

D、抵押贷款。

9、信用社自营贷款期限一般最长不得超过（）。

A、5年；

B、6年；

C、8年；

D、10年。

10、按照贷款风险管理的规定，借款人偿还贷款本息没有问题，但是存在着潜在的缺陷，任其存在和发展下去将会影响贷款的偿还，这类贷款属于（）。

A、逾期贷款；

B、次级贷款；

C、关注贷款；

D、可疑贷款。`

三、多选题：请将正确的选项填入括号内，多选或少选均不得分。（每题3分，共15分）

1、下面属于结算原则规定的有：（）

A、恪守信用；

B、履约付款；

C、谁的钱进谁的帐；

D、信用社可以垫款。

2、胡锦涛同志提出的“八荣八耻”内容有：（）

A、以服务人民为荣、以背离人民为耻；

B、以团结互助为荣、以损人利己为耻；

C、以诚实守信为荣、以见利忘义为耻；

D、以遵纪守法为荣、以违法乱纪为耻。

3、属于会计核算质量标准中“六相符”的内容是：（）

A、帐折相符；

B、帐款相符；

C、帐据相符；

D、帐物相符；

E、帐表相符；

F、内外帐相符。

4、案件专项治理工作中，必须执行的“四项制度”是指：（）

A、干部交流；

B、离任审计；

C、亲属回避；

D、强制休假；

E、岗位轮换。

四、判断题：正确的在括号内后打“∨”，错误的打“×”。（每题2分，共16分）

1、会计分录只能是一借一贷或一贷一借，不允许一借多贷或多借一贷。（）

2、信用社会计档案按保管期限分为纸介质和磁介质两种。（）

3、借贷记帐法的记帐规则是“有收必有付，收付必相等”。（）

4、农村信用社贷款展期规定，所有贷款展期均不能超过原定期限。（）

5、微机操作人员使用密码应经常更换，以防止泄密。（）

6、存款人开立的帐户只能办理存款人本身的业务，不能出租和转让帐户。（）

7、收入现金，先收款后记帐；付出现金，先记帐后付款，简称为出纳“双先”制度。（）

8、外地临时机构不可以开立临时存款帐户。（）

五、简答题：（每题5分，共25分）

1、目前信用社应缴纳哪些税款？(不考虑改革因素)

答：

2、农村信用社以县（市）为单位统一法人工作指导意见中规定，信用社和县（市）联社各为法人社改为统一法人社的具体条件是什么？

答：

3、信用社哪些开支不能计入成本？

答：

4、购入需要安装的固定资产10万元，运杂费3000元，安装费2000元。在支付买价及运杂费时；支付安装费用时；安装完成后转入固定资产时的会计分录各为？

答：

六、论述题：（14分）

如何做好一名合格的会计员？（要求不少于240字）

农村信用社员工(会计专业)持证上岗考试题答案

一、填空题

1、持续经营、货币计量；

2、自然人股、法人股；

3、帐务检查、业务检查、财务检查；

4、结算无事故、记帐无串户；

5、负债、所有者权益；

6、明细核算；

7、客观性原则；

8、效益性，自主经营。

9、财政补贴、资金扶持。

二、单项选择题

1、C；

2、A；

3、D；

4、D；

5、C；

6、C；

7、C；

8、D；

9、D；10、C。

三、多项选择题

1、ABC；

2、ABCEFGH；

3、BCEF；

4、ACDE；

四、判断题

1、×；

2、×；

3、×；

4、×；

5、√；

6、√；

7、√；

8、×。

五、简答题

1、答：营业税及附加；土地使用税；房产税；车船使用税；印花税；固定资产投资方向调节税；企业所得税。

2、答：一是全辖农村信用社统算，帐面资能抵债；二是基层农村信用社自愿；三是县（市）联社有较强的管理能力；四是统一法人后股本金达到1000万元以上（经银行监督管理部门批准，可适当调整），并使核心资本充足率任何时点不低于2％。

3、答：①购置固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支持及分配给投资者的利润，包括支付的优先股股利和普通股股利；③被没收的财物、支付的滞纳金、罚款、罚息、违约金以及赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定以外的各种费用；⑤国家规定不得在成本中开支的其他支出。

4、答：

①支付买价及运杂费时：

借：在建工程10.3万元

贷：存放联社款项或有关科目10.3万元

②支付安装费时：

借：在建工程0.2万元

贷：存放联社款项或有关科目0.2万元③安装完毕，交付使用时：

借：固定资产10.5万元

贷：在建工程10.5万元

六、答：略

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

中国城镇化对房地产价格影响分析

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/c115692777.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析作者：邝山来源：《智富时代》2017年第04期【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化一、引言随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013）发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。二、模型构造（一）方程构建本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示：（1）土地购置面积=INTEG

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

论当前房价上涨的成因与对策

【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。【论文关键词】高房价；成因；对策改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。一、住房价格上涨的成因分析近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（一）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根

影响房地产市场的因素有

影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

浅析房地产价格上涨

浅析房地产价格上涨近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平

不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。目前，房地产市场欣欣向荣，房产价格居高不下，且有愈演愈列的趋势。在此背景下，开发商资金链相对充裕，市场利润空间巨大，房地产商已经发育为利益程度最高的主体；同时随着中国城市化进程继续，个人对住房消费性和投资性需求旺盛，这表现在成交量不断攀升；鉴于此，政府调控也连连不断，从“国八条”，“国六条”的出台，以及土地，税收，和金融和其他政策的频频变动，到最近“国四条”，都显示出政府对房地产市场的宏观调控力度。剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。房价上涨原因的剖析：（一）供需不平衡。房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主

导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。基于我国的国情，目前我国房地产市场需求中，一是基本刚性需求，二是城镇化住房需求，三是改善性住房需求，这些需求在未来的一段时期内仍将持续。这是我国房地产市场最重要的支撑力量，是我国城镇化的坚实基础，也是社会稳定的重要因素。在过去的几年里，由于房价处在上升通道

房地产周期波动成因分析

房地产周期波动成因分析一、房地产周期波动研究概况 20世纪60年代，美国StephenA.Phyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。从宏观的角度分析房地产的周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面：以全国为对象研究房地产周期[1]；以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期[2]；以宏观经济周期为背景研究房地产周期[3]。从微观的角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期[4][5]。采用多方法和多模型研究房地产周期。一是采用不同指标描述房地产周期，如空置率[6]、通货膨胀率[7]、房地产价值[8]、价格和租金[9]等；二是利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型[10]、租金增长率和租金分布模型[11]；三是考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略[12]。在我国，对经济周期波动的研究主要在改革开放以后，且大多限于宏观经济层面。其内容主要为国外有关经济周期研究成果的介绍、我国改革开放后经济周期波动的特点[13]以及利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点[14]等。本文结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因，探讨对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。二、房地产周期波动与房地产投资以武汉市为例，选择房地产业国内生产总值、房地产开发投资总额、住

房地产价格组成

房地产价格组成标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

房地产价格组成一、土地费用：土地费用（土地类型、土地性质、招拍挂）二、建安成本： 1、前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）； 2、基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）； 3、建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）； 4、公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）相关税费：三、税费影响房地产价格的因素一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力 1、土地价格； 2、建安成本； 3、税费三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因： 1、消费者（业主、准业主）预期房价； 2、开发商（买涨不买跌）；4、投机的作用（低买高卖）四、供需状况五、自身条件；

1、位置； 2、地质； 3、地形地势； 4、土地面积； 5、土地形状； 6、日照； 7、通风、风向、风力； 8、气温、湿度、降水量； 9、天然周期性灾害；10、建筑物外观；11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等六、环境因素； 1、声觉环境； 2、大气环境； 3、水文环境； 4、视觉环境； 5、卫生环境七、人口因素 1、人口数量； 2、人口素质； 3、家庭规模八、经济因素 1、经济发展； 2、物价； 3、居民收入九、社会因素 1、政治安定状况； 2、社会治安程度； 3、房地产投机； 4、城市化十、行政因素 1、土地制度； 2、住房制度； 3、房地产价格政策； 4、特殊政策； 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 6、容积率； 7、覆盖率； 8、建筑高度等指标；6、税收政策；7、交通管制十一、心理因素： 1、购买或出售心态； 2、欣赏趣味（个人偏好）； 3、时尚风气； 4、接近名家住宅心理； 5、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数； 6、讲究风水； 7、价值观的变化。

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析郑莹（建筑工程学院，10工管本、20100550124）摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。关键词：房地产价格原因一、房地产开发成本与费用价格影响房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。房地产开发流程示图1 （一）土地作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。（二）前期开发工程费前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。（三）建筑安装工程费建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。（四）项目开发管理费项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。（五）利润和税金房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。二、风险因素除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在：（一）社会因素社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。（二）政治因素政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

房地产价格上涨特征及原因综述

述：的产品，按用途划分主要有住宅、合适。售价格上涨幅度大幅提高１９９８年以来，指数为１０９．７（见表１）。２００４年城市房屋销售价格涨幅在１０％价格的涨幅，其中存量住宅销售价格的涨幅最高文／刘琳

１９９８年以来，存量房销售价格的涨幅均高于商品房销售价格的涨幅（见图１），２００４年存量房屋销售价格指数为１１３．３，涨幅同比提高了８．１个百分点，高于同期商品房屋销售价格的涨幅３．６个百分点。２００４年存量住宅销售价格指数为１１５．０，涨幅同比提高了９．２个百分点，高于同期商品住宅销售价格的涨幅４．６个百分点（见表１）。（三）２００４年办公用房、商业用房和高档住宅是拉动商品房销售价格快速上涨的主要成因２００４年增量市场的办公用房、商业用房和高档住宅销售价格指数上涨较快，是拉动商品房销售价格快速上涨的主要成因。２００４年，办公用房的销售价格指数为１０８．１，涨幅同比增加４．７个百分点；商业用房的销售价格指数为１０７，涨幅同比增加４．７个百分点。１９９９年以来商品住宅的销售价格持续上升，其中经济适用房销售价格变化较为平稳，年均涨幅在２％左右，２００４年涨幅达到最高为３．２％。普通住宅销售价格涨幅年均增加２个百分点左右，２００４年涨幅最高为９．８％，涨幅同比增加２．６个百分点。高档住宅销售价格２０００～２００２年较为平稳，２００３年上涨４％，２００４年高档住宅销售价格迅速上涨，涨幅达到１０％，同比增加了６个百分点（见表２）。（四）土地交易价格的涨幅高于房屋销售价格的涨幅土地交易价格涨幅最快的时间领先房屋销售价格三年左右，２００２年土地交易价格指数同比提高５．２个百分点，２００３年和２００４年在此基础上每年提高２个百分点左右。２００４年土地交易价格指数达到近年最高，为１１０．２（见表３）。２００２年以来，土地交易价格指数持续高于同期房屋销售价格指数（见图２）。住宅用地交易价格指数高于非住宅用地交易价格指数，２００４年普通住宅用地交易价格指数最高，而商业用地交易价格上涨最快。２００２年以来普通住宅用地的交易价格涨幅持续高于高档住宅用地的涨幅，２００４年普通住宅用地交易价格指数为１１１．８，涨幅同比微降了１．２个百分点，而商业用地交易价格指数为１１０．４，涨幅同比上涨了５．５个百分点（见表３）。（五）房屋租赁价格保持平稳态势理论上，房屋租赁价格更能反映房地产市场的实际需求。１９９８年以来，房屋租赁价格指数较为平稳，１９９９年和２００２年房屋租赁价格指数分别有所微降，其余年份房屋租赁价格的涨幅则在２％左右，２００４年房屋租赁价格指数为１０１．４，比上年同期下降０．５个百分点（见表５）。从不同房屋类型来看，住宅和非住宅租赁价格变化趋势不同。１９９８年以来，住宅租赁价格持续上涨，涨幅呈现波动状态，２０００年涨幅最高，同比达到１４．２％，２００４年住宅租赁价格指数为１０２．２，涨幅同比下降５．３个百分点。非住宅类房屋中办公用房和商业用房的租赁价格在２００４年结束平稳微降的局面，出现小幅上涨，两类房屋的租赁价格指数分别为１００．２和１０２；厂房仓库租赁价格２００２年开始微升，２００４年的租赁价格指数为１００．９（见表４）。

房地产价格影响因素与对应政策研究(doc 8页)

房地产价格影响因素及对应政策研究影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。本文以普通住宅商品房为例，对近两年来影响房地产价格上涨的主要因素进行了分析，进而提出相应的对策。一、影响房地产价格上涨的主要因素 (一)成本因素 1、土地取得成本的提高。房价构成的其中一项是土地取得成本。近几年来，地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。一般来说地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价上涨。土地取得成本高的原因主要有以下几方面：一是土地资源的稀缺性和不可再生性。我国实行耕地保护制度，严格控制新增建设用地，城市范围内可以利用的土地资源越来越少；二是土地供需不平衡。政府垄断土地的一级市场，供给市场无任何竞争，而土地需求市场是一个由众多需求者组成的竞争市场，需求远远大于供给的市场必然导致土地供应价格的极大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。随着土地招拍挂的进行，改变了以往的协议出让方式，地价更能反映市场供需状况。必然将导致该地块未来房价的上涨；四是拆

迁补偿成本的上升。特别是《物权法》的实施，保护了农民的私有财产，客观加大了开发用地的拆迁补偿成本。 2、房屋建筑安装成本的提高。一是近年来投资过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致钢材、水泥、沙石等建筑原材料价格持续上涨。二是国家环保力度不断加大，新型节能、环保、高档材料的使用导致建安成本的上涨；三是物价的整体上涨，带动人工费用的上涨；四是楼房品质的提高。 3、公共基础(配套)设施水准的提高。近年来，人们对住宅的要求已不仅仅局限于住宅的区位、户型等方面，更看中小区的物业管理、绿化景观等基础配套设施。开发商为适应市场需求，推崇“绿色房产”，在满足消费者的同时也获得超额利润。此外，小区内幼儿园、学校、会所、文体休闲、物管等附属配套设施的完善在方便业主的日常生活的同时也增加了成本。 (二)需求及供给因素房地产与一般商品的共性是价格同样受到供给和需求两种相反力量的作用，待售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者形成了市场的需求面。目前，房地产市场旺盛的需求和有效供给不足推动了房价的上涨。 1、城市化、工业化进程的加快。随着城市拆迁建设步伐和城市化进程的加快以及城市新增人口的增加，形成了对各类房地产的需求，且这种需求的表现形式以首次置业为主。 2、居民人均收入上涨。2002年以来，居民可支配收入保持年均10%的增长速度。居民可支配收入的持续增长，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。

房地产行业周期性分析

房地产行业周期性分析房地产企业融资概述融资即资金融通，是指资金由提供者向需求者运动的过程、这个过程包括资金的融人和融出两个方面.即资金供给者融出而资金需求者融人资金，是一个双向互动的过程。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。纵览我国房地产融资渠道的发展，主要有债权融资、自有资金、预收款和房地产债券等一系列传统融资渠道。由于受国家审批标准较严格等原因，传统融资渠道在实际操作中受到一定制约，但其融资能力仍不能低估。房地产企业融资的影响因素房地产融资的影响因素主要分为内部因素和外部因素。内部因素主要包括企业经营状况、企业规模、企业所有制性质等囚素而外部因素则包括国家政策调控，行业的总体形势，通货膨胀水平等因素Q在现代经济中.由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的关联，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境联系更为紧密。一般来说，房地产开发企业应该采取与它们生命周期所处阶段最相适应的融我国房地产行业所处生命周期阶段以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了我国房地产大中小生命周期观点。我国房地产行业所处生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言,我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。本轮严厉政策调控证明的几个重大基本事实及推论。本轮调控证明了政策完全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳

赚不赔等几个重要基本事实，以此为基础，推导出在“限购”等政策调控下，房地产将走向本轮中周期的衰退的中后期阶段。房地产行业成长性、盈利性与存货的周期表现及预测。2000至2010年的行业成长性、盈利性与存货等行业关键指标都十分清楚地证明我国房地产产业生命周期的存在，并证明了我国房地产行业当前所处的周期阶段，由此可以认为行产业生命周期视角下的估值判断与投资策略。产业生命周期可以很好地解释房地产发展历史与目前诸多市场与政策方面的重大现象，并对未来做出清晰的判断，同时也能很好地解释房地产估值在高毛利与确定性成长下不断创新低的现象，并可以对未来估值做出清晰的预测。但政策多变性与估值政策敏感性也决定局部性投资机会的存在。根据大周期观点，具有实力实现商业和盈利模式创新与突破的企业是第一条挖掘主线，建议关注万科、保利地产、金地集团和招商地产;根据中周期观点，具有“过冬”甚至逆势扩张实力的企业是另外一条挖掘主线，我们建议关注万科、保利地产、金地集团、金融街、中南建业毛利率和成长性都将开始缓慢往下，而行业存货则会快速增长。 2003年下半年以来对房地产的宏观调控引起了人们对中国房地产业所处周期阶段的探讨。这一探讨的兴起既反映了人们对中国房地产业发展轨迹加以历史定位的愿望，也折射出人们对当前中国房地产业状况判断及前景走向的关切。对于政府而言，只有科学地界定和判断中国房地产周期变化的状况及其成因，才能有助于采取适宜的宏观经济调控政策，顺势引导房地产业持续健康成长。对于房地产企业而言，需要通过判断房地产业的发展阶段，从而顺应房地产的周期变化特点对发展目标与发展战略进行有效调整。对于居民而言，无论是进行消费还是投资，准确推测房地产周期长度都有利于把握到一个好的市场时机。具体来说，人们试图从房地产业的周期性变化中来解读经过几年连续高涨的中国房地产市场究竟能持续多久?是否已临近衰退期?调控后房地产业发展前景如何?下一个波峰会出现在什么时候等?尽管当前学术界和企业家们对中国房地产业的经济周期究竟是多长时间尚有分歧，但大部分的论者都肯定了中国房地产业经济周期的存在。然而深入分析却表明，简单地将房地产经济周期的概念照搬到中国是不适宜的;提出中国房地产业存在几个

供求关系对房地产价格的影响分析

供求关系对房地产价格的影响分析摘要随着我国经济的快速发展，房地产业对国民经济的基础作用、先导作用和支柱作用日益突出，商品房作为房地产中最主要的组成部分，其发展、变化和运行情况直接影响整个房地产行业的发展，进而影响着国民经济的运行和国民的生活质量。近几年来，我国大部分大中城市的房地产价格达到了相当的高位，并且呈现出持续上涨之势，严重超过了我国绝大多数国民的心理承受能力和实际购买力，对此，我国的房地产价格亟需进行调控和抑制，以稳定房地产市场。房地产价格持续快速上涨的主要原因是商品房的供需失衡，因此，本论文选择商品房的供给与需求为研究对象，再根据一般供求定理，利用计量经济学知识和EViews运行软件，通过从中国统计局收集到的样本数据，引入房地产价格与商品房供给，房地产价格与商品房需求的关系模型，并通过经济学检验、变量的拟合优度、回归方程的显着性和异方差性检验等方法来验证模型的正确性。根据房地产价格与商品房供给和需求模型的研究分析结果，结合目前我国房地产市场的发展现状和存在的问题，为我国抑制房价持续上涨、稳定房地产市场提出几点合理的政策性建议。关键词房地产价格；供需失衡；模型分析；政策性建议

The Analysis on the Impact of Supply and Demand on Real Estate Price Abstract With China's rapid economic development, the role of the real estate industry on the basis of the national economy, the leading role and pillar increasingly prominent role in commercial real estate as the most important component of its development, change, and directly affect the operation of the entire real estate industry, thereby affecting the operation of the national economy and the people's quality of life. In recent years, most of our cities real estate prices reached a fairly high level, and showing a rising trend, the vast majority of our citizens seriously than mental capacity and the actual purchasing power, which, China's real estate prices urgent need for regulation and suppression, to stabilize the real estate market. Real estate prices continued to rise rapidly mainly due to real estate supply and demand imbalance, therefore, this paper choose housing supply and demand as the research object, according to the general supply and demand theory, knowledge and use of econometric software EViews runs through the collection from the Chinese Bureau of Statistics to sample data, the introduction of real estate prices and housing supply, housing prices and housing demand relationship model, and through econometric testing, goodness of fit variables, the significance of the regression equation and heteroscedasticity tests and other methods to validate the model correctness. According to real estate prices and the housing supply and demand model of analysis results, combined with the current development status of China's real estate market and problems for China to curb housing prices continued to rise, stabilize the real estate market to make a few sensible policy recommendations. Keywords Real estate prices；Supply and demand imbalance；Model analysis；Policy recommendations.

房地产价格的影响因素

2．2．4我国房地产价格变化分析中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年，全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮，导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发