房地产价格上涨特征及原因综述

述：

的产品，按用途划分主要有住宅、合适。售价格上涨幅度大幅提高

１９９８年以来，指数为１０９．７（见表１）。２００４年城市房屋销售价格涨幅在１０％价格的涨幅，其中存量住宅销售价格的涨幅最高

文／刘琳

１９９８年以来，存量房销售价格的涨幅均高于商品房

销售价格的涨幅（见图１），２００４年存量房屋销售价格指

数为１１３．３，涨幅同比提高了８．１个百分点，高于同期商

品房屋销售价格的涨幅３．６个百分点。２００４年存量住宅销

售价格指数为１１５．０，涨幅同比提高了９．２个百分点，高

于同期商品住宅销售价格的涨幅４．６个百分点（见表１）。

（三）２００４年办公用房、商业用房和高档住宅是拉

动商品房销售价格快速上涨的主要成因

２００４年增量市场的办公用房、商业用房和高档住宅

销售价格指数上涨较快，是拉动商品房销售价格快速上涨

的主要成因。２００４年，办公用房的销售价格指数为１０８．１，

涨幅同比增加４．７个百分点；商业用房的销售价格指数为

１０７，涨幅同比增加４．７个百分点。１９９９年以来商品住宅

的销售价格持续上升，其中经济适用房销售价格变化较为

平稳，年均涨幅在２％左右，２００４年涨幅达到最高为３．２％。

普通住宅销售价格涨幅年均增加２个百分点左右，２００４年

涨幅最高为９．８％，涨幅同比增加２．６个百分点。高档住

宅销售价格２０００～２００２年较为平稳，２００３年上涨４％，２００４

年高档住宅销售价格迅速上涨，涨幅达到１０％，同比增加

了６个百分点（见表２）。

（四）土地交易价格的涨幅高于房屋销售价格的涨幅

土地交易价格涨幅最快的时间领先房屋销售价格三年

左右，２００２年土地交易价格指数同比提高５．２个百分点，

２００３年和２００４年在此基础上每年提高２个百分点左右。

２００４年土地交易价格指数达到近年最高，为１１０．２（见表

３）。２００２年以来，土地交易价格指数持续高于同期房屋销

售价格指数（见图２）。

住宅用地交易价格指数高于非住宅用地交易价格指

数，２００４年普通住宅用地交易价格指数最高，而商业用地

交易价格上涨最快。２００２年以来普通住宅用地的交易价格

涨幅持续高于高档住宅用地的涨幅，２００４年普通住宅用地

交易价格指数为１１１．８，涨幅同比微降了１．２个百分点，而

商业用地交易价格指数为１１０．４，涨幅同比上涨了５．５个

百分点（见表３）。

（五）房屋租赁价格保持平稳态势

理论上，房屋租赁价格更能反映房地产市场的实际需

求。１９９８年以来，房屋租赁价格指数较为平稳，１９９９年

和２００２年房屋租赁价格指数分别有所微降，其余年份房

屋租赁价格的涨幅则在２％左右，２００４年房屋租赁价格指

数为１０１．４，比上年同期下降０．５个百分点（见表５）。

从不同房屋类型来看，住宅和非住宅租赁价格变化趋

势不同。１９９８年以来，住宅租赁价格持续上涨，涨幅呈现

波动状态，２０００年涨幅最高，同比达到１４．２％，２００４年

住宅租赁价格指数为１０２．２，涨幅同比下降５．３个百分点。

非住宅类房屋中办公用房和商业用房的租赁价格在２００４

年结束平稳微降的局面，出现小幅上涨，两类房屋的租赁

价格指数分别为１００．２和１０２；厂房仓库租赁价格２００２年

开始微升，２００４年的租赁价格指数为１００．９（见表

４）

。

（六）２００４年住宅市场销售价格的变化与租赁价格的变化不同步

本文选择私有住宅租赁价格指数反映住宅市场的实际需求变化，将其与商品住宅和存量住宅的销售价格指数进行对比分析。１９９８～２００３年，住宅销售价格指数的变化与私有住宅租赁价格指数的变化基本一致，即同时上升或下降。２００４年住宅销售价格指数与私有住宅租赁价格指数的变化则出现明显的不同，住宅租赁价格指数由２００３年的１１３．９下降为１０３．３，降幅达１０．６个百分点；而同期住宅销售价格指数则出现快速上涨，其中存量住宅的销售价格指数上涨最快，由２００３年的１０５．２上升为１１３．３，涨幅增加８．１个百分点；高档商品住宅的销售价格指数由２００３年的１０４上升为１１０，涨幅增加６个百分点；普通住宅的销售价格指数由１０６．２上升为１０９．８；经济适用房的销售价格指数保持平稳，由２００３年的１０２．６上升为１０３．２（见图３）。相对租赁价格的变化而言，住宅销售价格的上涨较快。

房地产价格上涨原因分析

关于近两年房地产价格快速上涨的原因，当前达到的共识是：随着经济增长和城市化进程的加快，城市和住宅周边环境及相关配套设施的改善，居民收入的提高，房屋质量的改善等等，房地产价格应该保持适度的上升。但对于部分地区房地产价格上涨过快，不同的专家、学者有不同的解释，不同的城市也有不同的原因。本文将各种观点综述如下。

（一）需求的强劲增长

近期房地产需求快速释放，主要归因于：

（１）经济快速发展和居民收入稳步提高使购房者积累了一定的购买能力。１９９８年以来，人均可支配收入的增长

速度一直高于房价的上涨速度，加上消费结构升级的影响，相对而言，房地产价格变得更加便宜了。社科院的研究结论表明：我国中等收入阶层每年以１％的比重增长，２００３年达到１９％左右，成为房地产消费的主要支柱和不竭源泉。而且，购房者往往集中父母或孩子、甚至三代人的收入来购房，福利分房又积累了各种补贴收入，这些因素都提高了居民的实际购房能力。

（２）长期负利率刺激了居民的买房需求。虽然２００４

年１１月利率有小幅上升，但当前利率仍然为负利率，刺激了居民的买房需求。人民币升值的预期还吸引海外资金进入大陆，在上海等城市购置高档物业，支持了房价的上升。（３）城市拆迁导致房屋刚性需求上升。全国平均来看，有三分之一的房屋需求是拆迁带来的，拆迁是造成房屋供应结构不合理和房价上升的主要原因。例如，江苏省２００２年全省城镇房屋拆迁总量是前三年的总和，２００３年较上年又增长近３０％；南京市２００３年拆迁需求占住房总需求近半数；天津的旧城改造产生的住房需求占６０％左右。（４）地区间经济发展和收入不平衡，为部分地区房价的持续上升提供了支撑。以宁波市为例，近年个私经济迅

速崛起，全市个私经济的从业人员已达到１４０万人，

西湖一景

资金近６００亿元，加上根深蒂固的买地购屋意识，使私营业主成为房地产市场购买力的一支重要力量。宁波市近年房地产价格快速上涨，涨幅位居全国首位。

（５）房地产投资和投机导致的需求逐渐增加。经济的长期向好导致对房地产投资的增加，而近年房价的快速上升也吸引了部分的投机者。具有投资意识的人们普遍认为，一个国家或地区在经济快速发展初期必定伴随着房地产价格大幅上升。据统计，上海市投资性购房比例已达１６．６％，局部地区超过２０％。

（二）市场预期对房价有重要的支撑作用

２００４年严控土地“闸门”和土地“招拍挂”出让方式的严格实施，使居民普遍产生土地供应减少，地价上升，未来房价上涨的预期，是导致房屋需求大量释放的重要原因。

（三）房地产供应总量不足，供应结构不合理２００４年紧缩宏观经济的政策和土地供给的制约性政策，限制了房地产的供应，加剧了房地产供需缺口，促使房价急速上升。宏观政策的长期效应有利于房地产市场的发展，但也不可避免地引起了短期波动。以青岛为例，２０００年青岛开始实行土地储备制度，土地供应总量较小。２００４年土地政策调整，新增房地产开发用地减少，同比下

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

论当前房价上涨的成因与对策

【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。【论文关键词】高房价；成因；对策改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。一、住房价格上涨的成因分析近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（一）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根

房地产项目销售说辞

售楼部接待说辞前台篇置业顾问：您好，欢迎参观旭辉·江南赋项目，很高兴为您服务，我是置业顾问XX，这是我的名片，请问您怎么称呼？客户：我叫XX；置业顾问：X先生/女士，您这边请客户：好的；置业顾问:您之前了解过我们项目吗？有没有我们置业顾问接待或联系过您？客户：没有；置业顾问：好的，您是通过什么渠道了解到我们项目的？客户：路过，顺便看看置业顾问：好的X先生/女士这边请，我给您详细介绍下我们项目品牌篇首先为您介绍下我们旭辉集团，旭辉集团公司2000年成立于上海，19年精筑71城近300项目。2012年在香港主板上市，2017年跻身千亿房企，2018年再次进入中国房企千亿俱乐部，位居中国房地产销售额排行TOP15。是一家以房地产开发为主营业务的综合性大型企业集团。从2017年起，旭辉集团以客户为中心，标准化产品体系，支持规模扩张和高效率开发，把产品系打造成为：铂悦系、赋系、江山系、府系、公元系及城系；旭辉集团秉承“演绎现代经典、回归生活本源、

追求价值延续”，旨在为城市精英人群提供高品质、高品位的生活方式。案例： 1、上海 | 铂悦·滨江位于浦东新区内环内，陆家嘴腹心地带，约35万方城市综合体定鼎浦东商业地标,生态臻稀城市水岸别墅及公寓，尊享奢适生活新高度。 2、苏州 | 铂悦府尊享CBD繁华和白塘公园之生态 , 新亚洲建筑风格，集日式、东南亚、中式景观之萃。一线品牌5大奢装系统，8大科技智能化系统，为塔尖人群构建完美居境。 3、南京 | 铂悦金陵地处南京河西 CBD 腹心，集结十大精装品牌、七大系统、88 个“魔鬼细节”，深入探寻智富阶层的生活方式，演绎南京时代豪宅范本。2017年，旭辉携手普利兹克奖获得者法国建筑大师让·努维尔豪掷13.3亿打造上海新天地项目，这不仅仅是旭辉倾力建设的第一个城市地标项目，更是在建筑的可持续性发展上的一次前沿探索。荣誉 2018年第13届金盘奖评选中，旭辉集团从激烈评选中脱颖而出，获得68项大奖一举摘得桂冠。中国房地产卓越100榜 TOP13 2018年蝉联怡安翰威特“中国最佳雇主”，成为唯一连续两年获此殊荣的房地产企业。

房地产企业融资问题文献综述

文献综述 1.引言我国房地产市场与国外同行业相比差距大，在融资渠道方面差距尤为明显。现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，对资本市场的利用相对落后，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70％以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7．8％。我国仅有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持，上市对于大多数开发商而言，仍然是可望而不可及的事。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的软肋。一旦银行信贷紧缩，大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。 2.房地产企业融资方式的研究现状 2.1国外相关研究现状房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。 Steve Bergsman(2006)提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信

浅析房地产价格上涨

浅析房地产价格上涨近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平

不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。目前，房地产市场欣欣向荣，房产价格居高不下，且有愈演愈列的趋势。在此背景下，开发商资金链相对充裕，市场利润空间巨大，房地产商已经发育为利益程度最高的主体；同时随着中国城市化进程继续，个人对住房消费性和投资性需求旺盛，这表现在成交量不断攀升；鉴于此，政府调控也连连不断，从“国八条”，“国六条”的出台，以及土地，税收，和金融和其他政策的频频变动，到最近“国四条”，都显示出政府对房地产市场的宏观调控力度。剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。房价上涨原因的剖析：（一）供需不平衡。房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主

导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。基于我国的国情，目前我国房地产市场需求中，一是基本刚性需求，二是城镇化住房需求，三是改善性住房需求，这些需求在未来的一段时期内仍将持续。这是我国房地产市场最重要的支撑力量，是我国城镇化的坚实基础，也是社会稳定的重要因素。在过去的几年里，由于房价处在上升通道

房地产项目精彩说辞

房地产项目—精彩说辞您好，欢迎光临城郊?涉外桃源1期世界一区。我是您的置业顾问，这是我名片，我叫XXX。您可以叫我小X! 您是第一次过来么？（是的）你往这边请。我先介绍一下我们项目的区位模型。项目是由中国房地产500强湖南城郊置业有限公司投资兴建的，总建筑面积40万方的品质大盘。我们现在所处的位置就是1期——世界1区, 项目总体定位是接驳世界的品质大盘，其实也就是梅溪湖国际新城里国际视野生活首站、第一区的概念。（第一跟客户讲解项目开发商品牌及规模，在湘潭及全国的影响力，并来长沙肩负着改变城市的责任）整个项目位于长沙未来的河西板块中心区位，是由全国房地产500强企业—湖南城郊置业公司投资兴建的，公司拥有20年的开发经验，是湘潭房地产行业的领头军，也是华融湘江银行第二大股东。在湘潭，我们公司肩负着城市建设的重担，其中70%的房地产项目都是由城郊置业开发的，且都以品质为保证项目的质量，由此可见公司的资金实力和品质可见一斑，这次城郊置业来到长沙，以高品质的施工团队，以高标准的建筑规划，以160亩40万方工程量，打造登陆长沙河西梅溪湖区域的第一大盘。上面绿色发光体就是我们项目的地块，分三期开发，这边是一期，这边是二期、三期。项目自身拥有4万平米商业配套、会所、小区内还保留了原生态的山体绿化，完全满足小区内业主的居家生活需求。（第二讲解本项目是梅溪湖区域最成熟的最宜居的大盘，讲解周边学校给客户带来的世界级精神高度与财富高度）我们项目也是梅溪湖片区内配套最成熟、自然环境最优越、交通最便利、人文气息最浓厚的宜居大盘，更是接驳世界的品质大盘。首先本项目所在区域是学府中央，毛主席母校长沙第一师范大学，长沙百年名校长郡中学（明年开始对外招生），国际教学理念的涉外经济学院，即将开始建设的大河西文体中心等于是我们的读书馆，这里学术氛围浓厚，朗朗读书声，对子女的教育发展更是至关重要，正所谓孟母三迁，从这里就可以看出居住在学府旁的重要性了，知识就是力量，有知识才能改变自己，改变世界。（第三讲解本项目带给客户的未来价值。主要从梅溪湖的规划、地铁规划以及现在周边的交通）另一方面本项目就在河西的五一大道，枫林三路旁，是距

房地产市场对消费支出传导效应的文献综述

[收稿日期] 2010-08-12 [作者简介] 李亮(1977 ),男,湖北武汉人,国家外汇管理局湖北省分局经济师。感谢匿名评审人提出的意见,笔者已作了相应的修改,本文文责自负。房地产市场对消费支出传导效应的文献综述李亮 (国家外汇管理局湖北省分局,武汉 430071) [摘要] 房地产市场主要通过房产的直接财富效应、抵押效应、缓冲储备效应和分布效应等传导渠道影响住户消费支出。本文对近年来房地产市场影响消费的传导渠道的研究文献进行了回顾和归纳,并给出相关评论。 [关键词] 房地产市场;消费;财富效应;抵押效应;缓冲储备[中图分类号]F293 3[文献标识码]A [文章编号]1000-596X (2010)11-0040-07 房地产市场与居民消费支出的关系始终是宏观经济研究的重点问题之一,特别是近年来世界范围内住房价格波动的加剧和居民住房财富的增长进一步强化了房地产市场与消费关系研究的重要性。就房产与消费研究的整体框架而言,一般包括房地产市场(主要指居民的房产财富或住房价格)对消费支出的影响程度或大小,房地产市场影响消费支出的具体传导途径,房产与消费关系研究的理论背景和计量方法,等等。本文则主要针对近年来房产对消费的传导渠道的文献进行总结性回顾,为国内相关研究提供一个良好的平台。一、房地产市场与消费支出关系研究的一个概括性回顾一般而言,可将房产与消费关系的研究文献归纳为使用宏观时间序列或面板数据的文献和使用微观家庭住户调查数据的文献,这是由于使用宏观、微观数据的理论框架基本一致,即消费的生命周期模型或永久性收入模型,但是使用的计量方法却有很大不同,同时研究的侧重点也有所不同。使用宏观数据的研究多半采用向量自回归、协整方法、动态随机一般均衡模型,以及基于宏观数据的面板分析等宏观计量方法,研究重点则主要是房地产市场对消费支出的影响程度,其缺陷在于通常不能有效区分房产影响消费的不同传导途径。使用微观调查数据的研究则采用家庭住户调查的微观计量方法,研究重点在于对不同组别的家庭住户的消费行为进行分析,可以有效区分不同的传导渠道,其缺陷在于适合房产与消费关系研究的微观数据库相对较少,不像宏观数据库那样普遍存在,且数据质量有时不能得到保证。不论是宏观数据研究,还是微观数据研究,多数研究都认可房产财富或房价对消费支出有显著的正向影响,具有代表性的研究分别是科斯等人(Case et al)使用14个OECD 国家和美国各州的面板数据进行分析,认为房产财富对消费 40

房地产价格组成

房地产价格组成标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

房地产价格组成一、土地费用：土地费用（土地类型、土地性质、招拍挂）二、建安成本： 1、前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）； 2、基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）； 3、建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）； 4、公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）相关税费：三、税费影响房地产价格的因素一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力 1、土地价格； 2、建安成本； 3、税费三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因： 1、消费者（业主、准业主）预期房价； 2、开发商（买涨不买跌）；4、投机的作用（低买高卖）四、供需状况五、自身条件；

1、位置； 2、地质； 3、地形地势； 4、土地面积； 5、土地形状； 6、日照； 7、通风、风向、风力； 8、气温、湿度、降水量； 9、天然周期性灾害；10、建筑物外观；11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等六、环境因素； 1、声觉环境； 2、大气环境； 3、水文环境； 4、视觉环境； 5、卫生环境七、人口因素 1、人口数量； 2、人口素质； 3、家庭规模八、经济因素 1、经济发展； 2、物价； 3、居民收入九、社会因素 1、政治安定状况； 2、社会治安程度； 3、房地产投机； 4、城市化十、行政因素 1、土地制度； 2、住房制度； 3、房地产价格政策； 4、特殊政策； 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 6、容积率； 7、覆盖率； 8、建筑高度等指标；6、税收政策；7、交通管制十一、心理因素： 1、购买或出售心态； 2、欣赏趣味（个人偏好）； 3、时尚风气； 4、接近名家住宅心理； 5、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数； 6、讲究风水； 7、价值观的变化。

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析郑莹（建筑工程学院，10工管本、20100550124）摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。关键词：房地产价格原因一、房地产开发成本与费用价格影响房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。房地产开发流程示图1 （一）土地作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。（二）前期开发工程费前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。（三）建筑安装工程费建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。（四）项目开发管理费项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。（五）利润和税金房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。二、风险因素除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在：（一）社会因素社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。（二）政治因素政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

房地产项目标准说辞

房地产项目标准说辞 A1户型房地产项目标准说辞该户型为2层，建筑面积约201.66-281.24平方，为6房设计。各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层，下层为带庭院、功能空间完整的私人专享空间。一层入户花园，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。二层中部设有家庭厅，外接景观庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧，主卧更配套有独立卫生间及衣帽间。二层另设有公共卫生间及书房，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。 A2户型房地产项目标准说辞下层花园入户，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。 B户型房地产项目标准说辞该户型为全明户型设计，采光通风俱佳。4房2厅，建筑面积为161.2平方。花园入户，30多平方豪阔客厅带近4米宽屏景观窗，餐厨相连、分而不离，阳光餐厅，隐密主卧、自带独立衣帽间、卫生间。至显居者尊崇人生 B2户型房地产项目标准说辞

该户型为高层复式设计，建筑面积约154.62平方，赠送面积约83.24平方。为5房设计。入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带露台功能空间完整的私人专享空间。下层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大面宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。上层设有专属家庭厅，外接景观阳台。作为家庭内部起居使用，宽敞主卧配套有专属卫生间、衣帽间、书房及私人露台。完备的私人专享空间只为尊贵的您预留 E2户型房地产项目标准说辞该户型为高层复式设计，建筑面积约113.99-114.12平方，赠送面积约55.64平方。为4房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带270度景观露台的私享豪奢主卧。下层三室朝南，方正客厅外接景观阳台，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，完善生活配套，使公共空间完全独立于主人居室空间。上层豪奢主卧外接景观阳台，卧居亦可远眺山河。配套有]专属卫生间、景观书房及270度私人景观露台。至享人生尊贵感受。

价格波动与房地产金融风险文献综述

宁波大学硕士研究生期期末考试答题纸考试科目：风险管理与文献研读课程编号：姓名：李晨学号：1611121077 阅卷教师：成绩：价格波动与房地产金融风险文献综述姓名：李晨专业：企业管理学号：1611121077 摘要房地产业与金融业关联很强，金融过度支持会形成房地产泡沫，房地产泡沫的破裂又会导致金融危机，造成经济衰退，本文遵循“风险来源、分析传导效应、预警风险程度、防范危机发生”的逻辑思路，分别从房地产市场风险的生成原因、传导效应、预警体系、防范措施等4个方面梳理了国内外现有研究文献，认为“价格下跌→融资成本增加→资金价格波动→不良贷款膨胀→系统性金融风险”这一传导效应直接影响了我国金融环境的稳定。关键字：房地产；价格波动；金融风险一、引言全球历次金融危机，上世纪八十年代日本由“广场协定”为导火索引发的金融危机、2008年美国的次贷危机告诉我们，房地产业由于在国民经济发展中的“产业链长、涉及面宽、资金密集”的特殊性，并且与银行业紧密相关，一旦价格波动过大，就会产生泡沫，导致系统性金融风险，危及金融安全。在我国，不少专家学者以及普通购房者一致认为国内房地产市场明显过热，已经存在着一定的金融风险。那么，房价的上涨和下跌究竟是如何威胁金融稳定的，系统性金融风险是如何形成的，如何有效预警和防范金融风险。这些对房地产金融风险的研究很重要，也很迫切。二、相关概念及房地产价格波动（一）相关概念界定房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，具体包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金和房地产保险等[1][2]。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

房地产价格上涨特征及原因综述

述：的产品，按用途划分主要有住宅、合适。售价格上涨幅度大幅提高１９９８年以来，指数为１０９．７（见表１）。２００４年城市房屋销售价格涨幅在１０％价格的涨幅，其中存量住宅销售价格的涨幅最高文／刘琳

１９９８年以来，存量房销售价格的涨幅均高于商品房销售价格的涨幅（见图１），２００４年存量房屋销售价格指数为１１３．３，涨幅同比提高了８．１个百分点，高于同期商品房屋销售价格的涨幅３．６个百分点。２００４年存量住宅销售价格指数为１１５．０，涨幅同比提高了９．２个百分点，高于同期商品住宅销售价格的涨幅４．６个百分点（见表１）。（三）２００４年办公用房、商业用房和高档住宅是拉动商品房销售价格快速上涨的主要成因２００４年增量市场的办公用房、商业用房和高档住宅销售价格指数上涨较快，是拉动商品房销售价格快速上涨的主要成因。２００４年，办公用房的销售价格指数为１０８．１，涨幅同比增加４．７个百分点；商业用房的销售价格指数为１０７，涨幅同比增加４．７个百分点。１９９９年以来商品住宅的销售价格持续上升，其中经济适用房销售价格变化较为平稳，年均涨幅在２％左右，２００４年涨幅达到最高为３．２％。普通住宅销售价格涨幅年均增加２个百分点左右，２００４年涨幅最高为９．８％，涨幅同比增加２．６个百分点。高档住宅销售价格２０００～２００２年较为平稳，２００３年上涨４％，２００４年高档住宅销售价格迅速上涨，涨幅达到１０％，同比增加了６个百分点（见表２）。（四）土地交易价格的涨幅高于房屋销售价格的涨幅土地交易价格涨幅最快的时间领先房屋销售价格三年左右，２００２年土地交易价格指数同比提高５．２个百分点，２００３年和２００４年在此基础上每年提高２个百分点左右。２００４年土地交易价格指数达到近年最高，为１１０．２（见表３）。２００２年以来，土地交易价格指数持续高于同期房屋销售价格指数（见图２）。住宅用地交易价格指数高于非住宅用地交易价格指数，２００４年普通住宅用地交易价格指数最高，而商业用地交易价格上涨最快。２００２年以来普通住宅用地的交易价格涨幅持续高于高档住宅用地的涨幅，２００４年普通住宅用地交易价格指数为１１１．８，涨幅同比微降了１．２个百分点，而商业用地交易价格指数为１１０．４，涨幅同比上涨了５．５个百分点（见表３）。（五）房屋租赁价格保持平稳态势理论上，房屋租赁价格更能反映房地产市场的实际需求。１９９８年以来，房屋租赁价格指数较为平稳，１９９９年和２００２年房屋租赁价格指数分别有所微降，其余年份房屋租赁价格的涨幅则在２％左右，２００４年房屋租赁价格指数为１０１．４，比上年同期下降０．５个百分点（见表５）。从不同房屋类型来看，住宅和非住宅租赁价格变化趋势不同。１９９８年以来，住宅租赁价格持续上涨，涨幅呈现波动状态，２０００年涨幅最高，同比达到１４．２％，２００４年住宅租赁价格指数为１０２．２，涨幅同比下降５．３个百分点。非住宅类房屋中办公用房和商业用房的租赁价格在２００４年结束平稳微降的局面，出现小幅上涨，两类房屋的租赁价格指数分别为１００．２和１０２；厂房仓库租赁价格２００２年开始微升，２００４年的租赁价格指数为１００．９（见表４）。

房地产价格影响因素与对应政策研究(doc 8页)

房地产价格影响因素及对应政策研究影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。本文以普通住宅商品房为例，对近两年来影响房地产价格上涨的主要因素进行了分析，进而提出相应的对策。一、影响房地产价格上涨的主要因素 (一)成本因素 1、土地取得成本的提高。房价构成的其中一项是土地取得成本。近几年来，地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。一般来说地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价上涨。土地取得成本高的原因主要有以下几方面：一是土地资源的稀缺性和不可再生性。我国实行耕地保护制度，严格控制新增建设用地，城市范围内可以利用的土地资源越来越少；二是土地供需不平衡。政府垄断土地的一级市场，供给市场无任何竞争，而土地需求市场是一个由众多需求者组成的竞争市场，需求远远大于供给的市场必然导致土地供应价格的极大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。随着土地招拍挂的进行，改变了以往的协议出让方式，地价更能反映市场供需状况。必然将导致该地块未来房价的上涨；四是拆

迁补偿成本的上升。特别是《物权法》的实施，保护了农民的私有财产，客观加大了开发用地的拆迁补偿成本。 2、房屋建筑安装成本的提高。一是近年来投资过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致钢材、水泥、沙石等建筑原材料价格持续上涨。二是国家环保力度不断加大，新型节能、环保、高档材料的使用导致建安成本的上涨；三是物价的整体上涨，带动人工费用的上涨；四是楼房品质的提高。 3、公共基础(配套)设施水准的提高。近年来，人们对住宅的要求已不仅仅局限于住宅的区位、户型等方面，更看中小区的物业管理、绿化景观等基础配套设施。开发商为适应市场需求，推崇“绿色房产”，在满足消费者的同时也获得超额利润。此外，小区内幼儿园、学校、会所、文体休闲、物管等附属配套设施的完善在方便业主的日常生活的同时也增加了成本。 (二)需求及供给因素房地产与一般商品的共性是价格同样受到供给和需求两种相反力量的作用，待售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者形成了市场的需求面。目前，房地产市场旺盛的需求和有效供给不足推动了房价的上涨。 1、城市化、工业化进程的加快。随着城市拆迁建设步伐和城市化进程的加快以及城市新增人口的增加，形成了对各类房地产的需求，且这种需求的表现形式以首次置业为主。 2、居民人均收入上涨。2002年以来，居民可支配收入保持年均10%的增长速度。居民可支配收入的持续增长，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。

全面的房地产销售说辞大汇总

全面的房地产销售说辞大汇总销售说辞（万科版）参观流线中各展示节点标准说辞以下为销售流线中的每一个讲解点，各销售员可根据以下各点进行个性化发挥！一、销售大厅说辞点 1、询问语:礼貌用语、询问客户到访意图、自我介绍 2、通区位图：城花区位、客户行/乘车路线 3、3分钟宣传片：结合宣传片讲解 4、XX亩 & XX亩沙盘： a、整体方位、小区规模、各期目前进度、集团/武汉公司简介 b、规划理念、组团/道路/园林/配套 c、产品、户型、面积、均价、物管费、交楼标准 d、三大特色：标准化施工、五重安防系统、带装修交付 5、单体模型（可选）二、流线图说辞点 1. 销售大厅前树阵广场：城市博物馆、水池、桂花树（X万）、柚子树、樟树、樱花树、广玉兰 2. 特一区底商：经营业态（超市、JEEP吧） 3. 第五大道： a“绿肺型”主干道、六排法桐（X颗）、一种宁静的氛围、5年后树能将马路连接起来，形成一条真正的林荫大道 b、人车分道、一条先进、现代化的路、解决现代人和社区、车的矛盾、 c、进入社区每个组团的路口清晰，直接； d、 5000平米的花园式绿色大道: X棵法国梧桐、X棵樟树、X棵银杏、X棵樱花……一共X 类不同树种、X棵大小乔木 e、街角公园 4、经过上西X区： a、道匝 b、五级安防系统 c、“组团客厅” d、组团内绿化：X平公共空间，X乔木，空气净化力， e、停车位、两三个车位间隔树

f、X米人行道 5、上西X、X交界处： a、教育配套：双语幼儿园、市级小学 6、五分钟商业： a、业态 b、买打火机的故事 c、减速坡 d、景观小品 7、集中商业后街 a、4500规模 b、1200平鲁广超市 c、银行、餐饮、诊所、商业广场 8、集中商业内街道 a、中式酒楼：虹景酒楼 b、开放、休闲的空间 9、公交站： a、X运行 b、穿梭巴士 c、道路下水井盖 10、“梦幻岛”儿童公园 a、4000平规模 b、涂鸦墙、高迪墙、沙地、海岛船、鸽子屋、树爸爸的故事 11、会所/运动公园/绿脊三、情景TOWNHOUSE说辞点 1、专利产品：万科专利产品，模仿得不到她的精髓 2、低层/低容积率：4层，的容积率 3、花园/露台：赠送约53平花园，且独门独户；层层退台；复式4个露台，担负各自功能使命 4、入户DEN ：功能强大、身份象征、采光 5、40平米大客厅/面宽 6、厨房功能分区：中西餐备餐台、早餐台，烹饪区、家务区、备餐区、用餐区的功能划分 7、公卫干、湿分离 8、主卧转角飘窗：地台飘窗，270度景观 9、步入式衣帽间

关于房地产发展的文献综述

关于房地产发展的文献综述 ——土木1007班闵秀明19 摘要：衣食住行是人类发展史离不开的内容，然而近些年来房地产市场发展的一些不合理现象日见突出。不解决这些问题，将势必引起整个国民经济的的动荡，为此本文将着重论述关于房地产宏观调控与经济发展的一些问题。 Abstract: the basic necessities are not human development history, but in recent years the content of the development of real estate market some unreasonable phenomena became more and more outstanding. Don't solve these problems, will certainly will cause the entire national economy national economy unrest, this paper will mainly discussed about real estate macroeconomic regulation and control and some of the problems of economic development. 关键词：房地产，经济，宏观调控。 1、房地产发展出现的问题近年来我国地方政府热衷于土地财政，主要依靠出让金缓解地方财政的压力，但同时也迅速推涨了房价，并催生出一系列难以预料的影响国民经济健康发展的问题【1】。从长期来看，保持地方财政的课持续增长，应该有稳定的税收来源，而土地是不可再生的稀缺资源，仅仅靠土地出让金的收入支持地方财政，是难以持久的。这种奇特的财政税收分配体制，不仅改变了地方政府的财政收入结构，而且改变了土地资源配置的模式。以房地产开发为导向的市场经济，在很短的时间里将中国的经济从实物经济转化为“虚拟经济”【2】。如果不尽快抑制房地产过剩的势头，那么中国市场泡沫将越来越严重。然而对十年来房地产宏观调控政策进行分析，人们就会发现，房地产宏观调控既有政策导向问题，也有政策手段问题，同时还有粗放化宏观调控的问题【3】。对解决这样的问题，我们可以参考国际经验。 2、可借鉴的国际经验我国可借用韩国累进税率的做法，随着出售房子的数量增多而财产税税率增加，以抑制高房价和提高税收征收的效率【4】。此外，我国目前房地产市场活跃，存在大量的“炒房团”进行投机。这些“炒房团”购买大量的房子，市场上普通居民需要房子居住，需求自然会增加，房价会上涨。“炒房团”就会高价抛出，从而获取高额的差价利润。这也是推动房价上涨的另外一个重要的因素。有鉴于此，政府有必要严厉打击这种投机行为，可以降低对这部分人的贷款额，同时对这些抢购两套及以上的人群征收高额的房地产税以限制他们的这种行为。另一方面，政府应该对那些急需住房的中低收入者提供低利率的贷款，以帮助他们购买住房。 3、我们的应对之策对我国房地产宏观调控政策进行研究。绕不开房地产宏观调控责任主体问题。当人们把房地产开发商看作是房地产市场价格异常波动的罪魁祸首时；当人们把地方政府通过房地产市场汲取财政收入看作是房地产宏观调控政策失效根本原因的时候【5】，可能忘记了我国房地产市场发展的特殊背景。忽视了分税制下我国地方政府所面临的巨大压力。为此，我们必须首先解决如下问题。第一。必须尽快制定我国住宅保障法。第二。必须尽快制定政府信

供求关系对房地产价格的影响分析

供求关系对房地产价格的影响分析摘要随着我国经济的快速发展，房地产业对国民经济的基础作用、先导作用和支柱作用日益突出，商品房作为房地产中最主要的组成部分，其发展、变化和运行情况直接影响整个房地产行业的发展，进而影响着国民经济的运行和国民的生活质量。近几年来，我国大部分大中城市的房地产价格达到了相当的高位，并且呈现出持续上涨之势，严重超过了我国绝大多数国民的心理承受能力和实际购买力，对此，我国的房地产价格亟需进行调控和抑制，以稳定房地产市场。房地产价格持续快速上涨的主要原因是商品房的供需失衡，因此，本论文选择商品房的供给与需求为研究对象，再根据一般供求定理，利用计量经济学知识和EViews运行软件，通过从中国统计局收集到的样本数据，引入房地产价格与商品房供给，房地产价格与商品房需求的关系模型，并通过经济学检验、变量的拟合优度、回归方程的显着性和异方差性检验等方法来验证模型的正确性。根据房地产价格与商品房供给和需求模型的研究分析结果，结合目前我国房地产市场的发展现状和存在的问题，为我国抑制房价持续上涨、稳定房地产市场提出几点合理的政策性建议。关键词房地产价格；供需失衡；模型分析；政策性建议

The Analysis on the Impact of Supply and Demand on Real Estate Price Abstract With China's rapid economic development, the role of the real estate industry on the basis of the national economy, the leading role and pillar increasingly prominent role in commercial real estate as the most important component of its development, change, and directly affect the operation of the entire real estate industry, thereby affecting the operation of the national economy and the people's quality of life. In recent years, most of our cities real estate prices reached a fairly high level, and showing a rising trend, the vast majority of our citizens seriously than mental capacity and the actual purchasing power, which, China's real estate prices urgent need for regulation and suppression, to stabilize the real estate market. Real estate prices continued to rise rapidly mainly due to real estate supply and demand imbalance, therefore, this paper choose housing supply and demand as the research object, according to the general supply and demand theory, knowledge and use of econometric software EViews runs through the collection from the Chinese Bureau of Statistics to sample data, the introduction of real estate prices and housing supply, housing prices and housing demand relationship model, and through econometric testing, goodness of fit variables, the significance of the regression equation and heteroscedasticity tests and other methods to validate the model correctness. According to real estate prices and the housing supply and demand model of analysis results, combined with the current development status of China's real estate market and problems for China to curb housing prices continued to rise, stabilize the real estate market to make a few sensible policy recommendations. Keywords Real estate prices；Supply and demand imbalance；Model analysis；Policy recommendations.