房地产价格上涨特征及原因综述

述：

的产品，按用途划分主要有住宅、合适。售价格上涨幅度大幅提高

１９９８年以来，指数为１０９．７（见表１）。２００４年城市房屋销售价格涨幅在１０％价格的涨幅，其中存量住宅销售价格的涨幅最高

文／刘琳

１９９８年以来，存量房销售价格的涨幅均高于商品房

销售价格的涨幅（见图１），２００４年存量房屋销售价格指

数为１１３．３，涨幅同比提高了８．１个百分点，高于同期商

品房屋销售价格的涨幅３．６个百分点。２００４年存量住宅销

售价格指数为１１５．０，涨幅同比提高了９．２个百分点，高

于同期商品住宅销售价格的涨幅４．６个百分点（见表１）。

（三）２００４年办公用房、商业用房和高档住宅是拉

动商品房销售价格快速上涨的主要成因

２００４年增量市场的办公用房、商业用房和高档住宅

销售价格指数上涨较快，是拉动商品房销售价格快速上涨

的主要成因。２００４年，办公用房的销售价格指数为１０８．１，

涨幅同比增加４．７个百分点；商业用房的销售价格指数为

１０７，涨幅同比增加４．７个百分点。１９９９年以来商品住宅

的销售价格持续上升，其中经济适用房销售价格变化较为

平稳，年均涨幅在２％左右，２００４年涨幅达到最高为３．２％。

普通住宅销售价格涨幅年均增加２个百分点左右，２００４年

涨幅最高为９．８％，涨幅同比增加２．６个百分点。高档住

宅销售价格２０００～２００２年较为平稳，２００３年上涨４％，２００４

年高档住宅销售价格迅速上涨，涨幅达到１０％，同比增加

了６个百分点（见表２）。

（四）土地交易价格的涨幅高于房屋销售价格的涨幅

土地交易价格涨幅最快的时间领先房屋销售价格三年

左右，２００２年土地交易价格指数同比提高５．２个百分点，

２００３年和２００４年在此基础上每年提高２个百分点左右。

２００４年土地交易价格指数达到近年最高，为１１０．２（见表

３）。２００２年以来，土地交易价格指数持续高于同期房屋销

售价格指数（见图２）。

住宅用地交易价格指数高于非住宅用地交易价格指

数，２００４年普通住宅用地交易价格指数最高，而商业用地

交易价格上涨最快。２００２年以来普通住宅用地的交易价格

涨幅持续高于高档住宅用地的涨幅，２００４年普通住宅用地

交易价格指数为１１１．８，涨幅同比微降了１．２个百分点，而

商业用地交易价格指数为１１０．４，涨幅同比上涨了５．５个

百分点（见表３）。

（五）房屋租赁价格保持平稳态势

理论上，房屋租赁价格更能反映房地产市场的实际需

求。１９９８年以来，房屋租赁价格指数较为平稳，１９９９年

和２００２年房屋租赁价格指数分别有所微降，其余年份房

屋租赁价格的涨幅则在２％左右，２００４年房屋租赁价格指

数为１０１．４，比上年同期下降０．５个百分点（见表５）。

从不同房屋类型来看，住宅和非住宅租赁价格变化趋

势不同。１９９８年以来，住宅租赁价格持续上涨，涨幅呈现

波动状态，２０００年涨幅最高，同比达到１４．２％，２００４年

住宅租赁价格指数为１０２．２，涨幅同比下降５．３个百分点。

非住宅类房屋中办公用房和商业用房的租赁价格在２００４

年结束平稳微降的局面，出现小幅上涨，两类房屋的租赁

价格指数分别为１００．２和１０２；厂房仓库租赁价格２００２年

开始微升，２００４年的租赁价格指数为１００．９（见表

４）

。

（六）２００４年住宅市场销售价格的变化与租赁价格的变化不同步

本文选择私有住宅租赁价格指数反映住宅市场的实际需求变化，将其与商品住宅和存量住宅的销售价格指数进行对比分析。１９９８～２００３年，住宅销售价格指数的变化与私有住宅租赁价格指数的变化基本一致，即同时上升或下降。２００４年住宅销售价格指数与私有住宅租赁价格指数的变化则出现明显的不同，住宅租赁价格指数由２００３年的１１３．９下降为１０３．３，降幅达１０．６个百分点；而同期住宅销售价格指数则出现快速上涨，其中存量住宅的销售价格指数上涨最快，由２００３年的１０５．２上升为１１３．３，涨幅增加８．１个百分点；高档商品住宅的销售价格指数由２００３年的１０４上升为１１０，涨幅增加６个百分点；普通住宅的销售价格指数由１０６．２上升为１０９．８；经济适用房的销售价格指数保持平稳，由２００３年的１０２．６上升为１０３．２（见图３）。相对租赁价格的变化而言，住宅销售价格的上涨较快。

房地产价格上涨原因分析

关于近两年房地产价格快速上涨的原因，当前达到的共识是：随着经济增长和城市化进程的加快，城市和住宅周边环境及相关配套设施的改善，居民收入的提高，房屋质量的改善等等，房地产价格应该保持适度的上升。但对于部分地区房地产价格上涨过快，不同的专家、学者有不同的解释，不同的城市也有不同的原因。本文将各种观点综述如下。

（一）需求的强劲增长

近期房地产需求快速释放，主要归因于：

（１）经济快速发展和居民收入稳步提高使购房者积累了一定的购买能力。１９９８年以来，人均可支配收入的增长

速度一直高于房价的上涨速度，加上消费结构升级的影响，相对而言，房地产价格变得更加便宜了。社科院的研究结论表明：我国中等收入阶层每年以１％的比重增长，２００３年达到１９％左右，成为房地产消费的主要支柱和不竭源泉。而且，购房者往往集中父母或孩子、甚至三代人的收入来购房，福利分房又积累了各种补贴收入，这些因素都提高了居民的实际购房能力。

（２）长期负利率刺激了居民的买房需求。虽然２００４

年１１月利率有小幅上升，但当前利率仍然为负利率，刺激了居民的买房需求。人民币升值的预期还吸引海外资金进入大陆，在上海等城市购置高档物业，支持了房价的上升。（３）城市拆迁导致房屋刚性需求上升。全国平均来看，有三分之一的房屋需求是拆迁带来的，拆迁是造成房屋供应结构不合理和房价上升的主要原因。例如，江苏省２００２年全省城镇房屋拆迁总量是前三年的总和，２００３年较上年又增长近３０％；南京市２００３年拆迁需求占住房总需求近半数；天津的旧城改造产生的住房需求占６０％左右。（４）地区间经济发展和收入不平衡，为部分地区房价的持续上升提供了支撑。以宁波市为例，近年个私经济迅

速崛起，全市个私经济的从业人员已达到１４０万人，

注册

西湖一景