武汉住宅发展状况及趋势市场调研报告

2008年武汉市住宅发展状况及趋势调研报告

前言

今年年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害； 8月8日北京奥运会的隆重举行；与此同时，美国的次贷危机不断加深而引发的全球性金融风暴，对中国出口、金融领域的影响逐步显现；国家宏观调控下“救市”新政的不断出台，到底这些事件对楼市的影响有多大呢？武汉楼市又将何去何从？

本次调研，从了解武汉市房地产宏观市场环境，区域市场状况入手，通过实地考察，重点对武汉市住宅发展状况、趋势进行剖析。

一、国家宏观形势下的房地产相关政策及影响

（一）宏观经济研究

1、三大需求增长“两落一升”。固定资产投资增速放慢、实际出口增长明显回落，且顺差减少、社会消费品零售总额增长。

2、经济增速明显回落，通货膨胀严重

3、工业增速明显回落.企业效益大幅下滑。

4、房地产宏观经济情况

（二）政策走势与情况分析（宏观与微观）

1、行政政策

2、金融政策

3、房地产行业金融政策

（三）新政后房地产市场情况：

1、一线城市

2、武汉

1）武汉房地产现状（含价量对比分析）

2）09年趋势判断

3、各大型开发商的“争论性”话题

二、“新政后”11月武汉市楼市动态

（一）11月全市新盘备案情况

（二）11月土地挂牌情况

（三）11月土地成交情况

三、武汉市房地产竞争状况

（一）片区分析

（二）片区典型竞争楼盘分析

（三）盘龙城重点楼盘战略与走势分析

四、武汉市房地产需求分析

(一)现阶段购房者特征

（二）购房者需求

（三）从强势促销策略分析成功案列

五、价格与销售趋势对比分析探讨

六、总结及建议

特别话题：当地产搭上地铁……

2008年武汉市房地产调研分析报告

上海华阜房地产咨询有限公司（武漢分公司）研展部

前言

今年年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害； 8月8日北京奥运会的隆重举行；与此同时，美国的次贷危机不断加深而引发的全球性金融风暴，对中国出口、金融领域的影响逐步显现；国家宏观调控下“救市”新政的不断出台，到底这些事件对楼市的影响有多大呢？武汉楼市又将何去何从？

本次调研，从了解武汉市房地产宏观市场环境，区域市场状况入手，通过实地考察，重点对武汉市住宅发展状况、趋势进行剖析。

一、国家宏观形势下的房地产相关政策及影响

（一）宏观经济研究

我国经济增长由繁荣期转为调整期。今年以来，经济增长呈逐季回落的态势。经济运行呈现出“四落两升”特点。“四落”即GDP、工业、净出口、投资(实际投资增长率)增幅均明显回落；“两升”即消费增幅上升和物价明显攀升。四大因素影响导致经济增长出现“拐点”性变化：

➢由美国次贷危机引发的世界经济增长放慢，增加了人民币升值压力和通胀压力，使得中国目前货币政策进退两难；在汇率升值、国际经济萎缩的情况下，以及世界经济形势面临调整，国际需求开始萎缩，导致中国出口量的降低；

同时，国内房地产、汽车业市场的迅速降温，从而带动相关行业如钢铁、建材等行业的不景气，已对经济增长带来很大冲击。

➢持续偏紧的宏观调控政策效果显现，为抑制“三过”问题，国家近两年调整了外贸政策，采取持续紧缩的货币政策，这些政策的作用今年开始明显显现。

➢内生需求增长放慢，主要是房价长期过快增长及能源原材料价格、劳动力成本的明显上升抑制了需求增长，投资增长的拐点显现。

➢重大自然灾害的频繁发生也对经济造成一定不利影响。从今年开始，我国经济由繁荣期开始进入调整期，估计这种态势将持续2~3年时间。

影响具体表现在：

1.经济增速回落，通胀压力变大。初步预计，2008年我国GDP比上年实际增长10%左右，增速放慢1.8个百分点。全年CPI增长将创新高，达6.3%左右，但月度下降趋势明显，CPI涨幅已连续4个月回落，未来几个月将继续小幅回落，其中食品价格回落是主因。

2.三大需求增长“两落一升”。固定资产投资实际增长明显回落。1-8月，累计城镇固定资产名义投资同比增长27.4%，比上年同期加快0.7个百分点。全年固定资产投资增长“名稳实降”，初步预计，全社会名义固定资产投资增长24%，实际投资增长一五%左右。实际出口增长明显回落，且顺差减少。预计全年出口1.44万亿美元，同比增长一八%；进口1.19万亿美元，同比增长24%。全年贸易顺差2520亿美元，比去年下降

3.9%。消费增长创新高。1~8月，社会消费品零售总额同比增长21.9%，比上年同期提高6.2个百分点，扣除价格上涨因素，实际增长一三%以上。初步预计，全年社会消费品零售总额名义增长20.7%左右，实际增长一三.3%。

3.工业增速回落，企业效益大幅下滑。受国内多重自然灾害和出口放缓以及奥运期间个别施工企业停工等因素影响，工业增长呈明显回落趋势。1~8月，累计规模以

上工业增加值同比增长一五.7%，比去年同期回落2.7个百分点。奥运后工业增速有望反弹，但在总需求可能继续有所收缩的情况下，工业整体回落趋势不会改变，预计全年规模以上工业增加值同比增长16%，比上年回落2.5个百分点。与此同时，企业效益在成本上升和需求下滑的双重压力下，可能继续大幅下滑。

4、房地产宏观经济情况：2008年中国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，深圳等部分特大城市房价，出现了明显下降。预计未来住房市场将继续低迷，加上贷款紧缩因素，估计会有越来越多的房地产企业因现金流断裂而陷入困境，房地产业有可能进入周期性调整。由于房地产建设周期比较长，一般在5年左右，因此调整一旦开始，预计会持续较长时间。这一情况必然会影响到房地产投资增长。

（二）政策走势与情况分析

2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中，以“二套房贷”为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血，投资、投机需求遭到重大打击，不少资金离场，需求开始萎缩。与此同时，银行开始惜贷，开发商的资金开始紧张，囤积楼盘和土地的成本加大，加快周转速度成为众多开发商的选择，房地产供应在短期内增加，供求关系发生反转。在调整初期，因高房价下有效需求不足，从而使行业表现出明显的销量下降，经过一段时间的博弈，价格开始调整。

08年上半年政府采取了一系列的宏观紧缩政策。央行主要采取了提高准备金率的手段来紧缩银根、对付通胀，此外，房地产行业的其它调控政策也推动了行业本轮调整的发生。

1、行政政策

1）土地政策

➢国土部：2008年起建设用地实行动态备案

掌握各地建设用地审批、供应和供后利用情况，提高运用土地政策参与宏观调控的能力。

➢《国务院关于促进节约集约用地的通知》挤压闲置地

土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。