2015岭南国际TTMALL定位报告

桂城商圈
南海区中心，档次与特色较禅城区略逊一筹
东方广场商圈
以东方广场为核心，老城区消费力强，人气足
佛山新城商圈
未来供应量大，商圈新颖
千灯湖商圈
休闲商业气氛、金融中心
禅桂集中式零售商业现总库存量约160万㎡
筹建中库存量约130万㎡
千灯湖
26万㎡
东方广场
25万㎡
祖庙
60万㎡
桂城
14万㎡ 31万㎡
季华路商圈
与祖庙形成“大祖庙 商圈”
目前在建和拟建综合 体项目超过20个，形 成现代商业全业态 多总业态并存、形成 多个次中心 未来业态进一步完善， 新型休闲娱乐体验业 态出现
目前已经分布超过10个城市综合体
桂城传统
多家大型购物场所，零 售业态丰富。 中高档品牌云集
佛平路、桂澜路、南海大道沿线汇聚 众多餐饮 随着大型综合体落成、餐饮选择多样 化
目前业态丰富但较为分散
千灯湖
• 保利水城、万达广场、 万科广场拥有丰富的娱 乐体验 • 千灯湖提供休闲空间
现代商业全业态，对休闲人士更有 吸引力
禅桂地区各商圈发展平均，相对优势不明显
主要商圈
祖庙商圈 季华路商圈
特点
传统商业区，历史文化韵味浓厚，人流量大 佛山CBD，商务氛围浓，注重品位与档次
商圈发展态势
物中心涌现，以东方广场和 保利水城为代表；’ 提倡功能，多业态一体的一 站式休闲娱乐购物中心； 物业形态：大型独立广场。
小店铺
单一 百货
超市 新百货
都市购 物中心
社交式 生活体验商业
以单体店经营为主； 规模小； 物业形态：街铺。
2000年开始，第一代超市信
和、好又多、吉之岛一站式 大卖场进驻佛山； 物业形态：大型独立购物广 场和住宅裙楼为主。
2015年岭南国际 TT MALL项目定位报告
环境1
城 市 环 境
佛山城市发展环境分析
昨日佛山
“ 城市化发展阶段低
城市形象低落 城市功能低下 ”
今日佛山——城市融合、价值提升
广佛同城化 广佛肇一体化全面激活粤西板块
广州实施“西联”发展战略，注重加强与佛 山的联系；佛山实施“东承”发展战略，主 动承接广州的辐射; 以广佛同城化带动广佛肇经济圈建设，与深 莞惠、珠中江经济圈共同构筑珠江三角洲一 体化发展格局。
导致此现象的原因，一方面是由于各区主要商圈在档次上较为接近，各区商圈基本能满足本区域主要消费群体日常消费需求。
综合性大型商业更能吸引消费者
多个大型购物中心的投入使用，让消费者体验了新的消费感受和观念，随着购物中心的逐渐成熟，对消费者的吸引力将加大。
轨道交通沿线是未来零售商业的集中区域 有较强的品牌忠诚度
祖庙岭南天地
酒吧分布较散，酒吧类型各异、餐吧为主，消费辐射半径较 大，人均50-200元。
少儿娱乐
南海万达广场
大白鲸儿童乐园：以原创童话为主题，以
高科技为依托，融娱乐、体验、教育于一体 的室内儿童主题乐园。 （大玩家超乐场、美联英语）
乐从天佑城
海洋馆：占据了三、四楼位置，总储水量
达2500吨，比广州正佳商场约300吨储水量 的海洋世界大了整整8倍。
4
3
季华商圈
人流量上升主要原因是，商圈 交通便利性高，商业设施硬件 好，业态品牌全面；
休闲娱乐
电玩
乐哈哈电玩游戏城；真奇趣 游艺中心；同益游乐场；艺 康游艺；美奇乐园；迪乐游 艺城；
影院
保利国际影城；大地数字影 院；琼花大剧院；金马剧院； 大洋时代影城；大明星影城； 横店影院；万达影城；中影；
未来发展
2015年，祖庙商圈将 会再添三大综合体
祖庙
东方广场 季华路
• 中庭体验活动，聚拢人 气 • 电影院、KTV、电玩
• 现有3家电影院 • 体验式娱乐商业相对缺 乏 娱乐商业较为集中
时尚、潮流、品牌、活 力
各大品牌、快时尚进驻
• 大众餐饮为主 • 缺乏特色中高档餐饮
特色品牌餐饮较为集中
大众化全业态
托管；
季华路板块： 储备土地基本出让完毕； 禅西新城： 将禅西新城建设成为传统产业的服务基
地、新兴产业的发展摇篮、现代都市的 生活乐园，本项目正处于片区的核心地 段。
佛山商业已进入第五代商业形态的发展阶段
90 年代，佛山发展出著名的 2005 年开始，复合卖场、购
兴华商场，即第一代百货公 司； 运作理念：一定规模和专业 水平基础上经营商业； 物业形态：中小型室内商场。
今日佛山——城市规划板块升级
佛山老城区：总部经济+特色商业
沥桂新城：广佛连接点+金融中心
四大板块构成 佛山“强中心” 禅西新城：特色生态+都市产业 佛山新城：新“强中心”
禅西新城板块，未来禅城发展的重点区域
千灯湖板块： 南海控制的地块，禅城区没有控制力； 佛山新城： 向南往顺德拓展难度巨大，已交还乐从
保利水城西街
酒吧整体较时尚和年轻化，人均消费70-200元。
季华路
佛山传统酒吧街，连锁、本土老字号较多，以聚会社交为主、 消费年龄跨度大，人均50-120元。
祖庙岭南天地
保利水城西街
创意产业园
季华路 沿河畔分布，精致奢华的装修风格， 人均消费70-200元。 沿河畔分布，精致奢华装修风格， 人均消费70-200元。
佛山大型零售商业项目将呈现沿轨道交通线分布的趋势，有利于实现客源共享及提升沿线商业项目客流量，从而提高连同轨道 交通的商业辐射力。
佛山的整个商业在过往的发展中相对独立，其零售企业比较封闭，他们只有本土化优势，但在品牌数量、运营能力和经验方面 相对广州较弱，缺乏与广州商业同步的国际时尚品牌，导致同城后出现“单向”消费流向。
脱颖而出，实现项目名利双收?
线索
如何塑造品牌形象、完善业态、增强辐射力？
如何通过合理业态组合，实现项目综合价值？
定位2
价 值 挖 掘
价值重塑和形象定位
崛起的“季华西门户”！
承接“大佛山升级”+“季华中轴扩容”双核心趋势！
定位属性：
项目位于季华路商务中心中轴线上，未来佛山的“黄金大道”
东方广场
东方儿童世界：以益智游戏为主打特点的
儿童乐园，还专门在小童区开辟了一间多功 能室，定期为孩子们举行主题体验活动。 （东方书城）
新城市广场（原创宏城）
与儿童教育、玩具体验等相关的商业项目成 为亮点之一，如哆啦A梦主题馆、玩具
反斗城等。（未开业）
百度文库
高效吸客功能设置，发展贴近体验：
少儿娱乐业态开始由各大商场的零散点缀，逐渐成长为主力业态，并呈体验贴合的发展趋势，占比攀升至10%以上。体验式业态的 比重也在逐步提升，商业类型逐步趋向多元化，如游乐场、教育培训、儿童餐饮、儿童美发等，不再是单一的童装、玩具等业态。
将打造成为集高级写字楼、特色购物中心、商业步行 街、城市美食街于一体的多功能、大型特色商业综合 体
项目位置：桂城季华东路 建筑形式：塔楼 开业时间：2016年
商业面积：总面积约8万cm2
业态构成：HOPPING MALL，近1万平方米室内儿童王国， 300米的万国公园美食街，40-1000平方米的全能行宫以及 精锐企业总部写字楼
车场车位：2000个停车位
丽日广场今后将以超市+百货为主打，欲引入全球著名品牌超市与奥特莱 斯综合运动百货，配以休闲娱乐商业步行街、特色餐饮、儿童等业态
竞品分析—佛山雄盛王府广场
旨在打造佛山最顶尖的集商业百货、饮食、办公、居 住、休闲娱乐于一体的“城市会客厅”，开创佛山商 业新地标，成就广佛肇黄金商圈。
20 15 18 21
（百分比）
20
25
10
26
10
15
20
25
30
35
0
5
10
15
20
25
30
小结
”
主要来自季华路和禅城西部片区； 年龄结构整体较为均衡，以品质消费客群为主； 消费者年收入主要在3-8万元，客单消费100-300元/次；
主题体验乐园、影院、KTV、特色餐饮是消费者最为喜欢的业态
竞品分析—丽日广场
佛山商圈业态
商圈 娱乐
• 大洋时代电影院 • 没有大型KTV
主要商圈都将进入“全业态”时代
零售
• • • • 百花广场（大众化） 兴华广场（中高端） 岭南天地（高端） 国美、苏宁家电卖场 聚集
餐饮
• 岭南天地 • 柏顿城 • 皇冠假日、瑞士恒安、佳宁娜等
特征
• 商业与文化、旅游资源结合 • 从街铺商业向集群商业转变 • 受历史和用地制约总体业态较为 薄弱，提升空间制约
零售业市场 电子商务冲击日益严重 传统商业逐步转向线上发展
2014 年上半年，全国电子商务交易额达 5.85 万亿元，同比增长 34.5%。其中，B2B 交易额达 4.5 万亿元，同比 增长 32.4%。网络零售市场交易规模达 1.08 万亿元，同比增长 43.9%。这表明，电商已被普通认可，对线下
KTV
sun-K；金柜KTV；黄钻俱 乐部；贵都KTV；好乐迪；
市场需求度高 发展潜力大
真冰溜冰场
冠军溜冰场
业态发展空间发掘：
佛山商业业态处于较为传统阶段、缺乏特色、主题商业。因此难以形成区域商业的影响力，“贴生活、现情感、重关怀”的 体验式社交商业具有强大的市场需求和发展潜力
红色娱乐
季华创意产业园
佛山居民消费特征
中高端消费需求长期外流
长期以来，佛山高收入群体倾向于前往广州、香港、澳门等周边城市消费。高端消费外流严重。据统计，广佛地铁地铁日均10 万佛山人跑到广州消费，佛山接近一半消费力到了广州，基本功融入了“佛山吃饭、广州消费”的新生活模式中。
佛山多组团城市格局导致就近消费趋势明显
项目位置：位于佛山大道和季华路交汇处
开业时间：2017年 商业面积：总面积约21万m2，购物中心面积约17m2 业态构成：购物，餐饮，娱乐，商务，休闲，居住 项目亮点：迪拜级的【冰雪世界】、水天相连的无边际泳池、、 震感十足的5D音乐喷泉，实时联动的内街天幕及LED巨屏等亮点
该项目地处于佛山大道和季华路交汇处，人流量充足，拥有多项佛山首创体验 式消费，消费人群直指佛山年轻群体，颇具竞争力。
各商圈人流量、客流量变化主意体现在城市交通配套完善， 居住环境增强，人口导入加快。
东方广场商圈
人流量一直处于禅桂区域主要 商圈首位，客流量相当于禅桂 其他主要商圈加起来的80%— 94%；
1 2
祖庙商圈
人流量上升主要原因是祖庙地 铁站开通以来交通便利性大幅 提高；
桂城、千灯湖商圈
桂城发展分化，南海广场人流 量整体下降，主要是业态品牌 较旧、停车困难；凯德广场人 流量上升，主要是其品牌较为 丰富、交通便利； 千灯湖今年人流量回升明显， 主要是附近商务及居住环境增 强，人口导入加快；
交通属性：
项目坐落于“聚宝盆”里，在轻轨交通的拉动，促进区域城市化，地2号先上盖 毗邻佛山一环、季华大桥、佛开高速......
升值潜力：
中央商务带的行政、金融中心地位正在快速兑现；借势东风即可畅享升值
王府井广场
万科广场
绿地中心
金地珑悦
> 在季华路总部街最核心区域，标志性建筑群已全部动工建设，即将会有王府井、万科广场、绿地中心、金地珑悦等重量级商业、商住项目陆续 上市；届时，整个季华路总部街将拥有数栋超甲级写字楼、超高层住区、超大型国际购物中心。这里将成为佛山最耀眼的行政金融聚集区之一；
客户分流严重，商家逐步趋向线上发展；
小结
” 消费需求潜力大，
中青消费力强劲； 集中式零售商业总库存量巨大，市场同质化严重； 业态多为大众化的全业态，但欠缺经营特色，体验型业态缺乏； （精品超市、文化创意展示、儿童体验等）
老佛山的记忆随城市发展而消失
市场总结
在市场巨大竞争和电商猛烈冲击下，如何在商业红海格局中
n
东连南海、广州，西接高明、三水，串连“一老三新”且 横穿禅城的交通大动脉；
n
季华路商务总部经济核心轴，总投资357.75亿元的24个重 点项目云集于一身；
佛 山 一 环
智慧新城示范带
千年陶瓷功能带
商务生活综合带
门户区域
本案 禅西 大道 佛山 大道 岭南 大道
佛山 一环
新兴产业功能带
岭南水乡带
门户区域
消费分析
（百分比） （百分比）
消费分析
（百分比） （百分比）
消费分析
消费者购物场所类型偏好
特色主题商业体 精品超市 大型超市 商业购物中心 地下购物商城 Outles品牌折扣店 0 5
10 18 10
（百分比）
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消费者偏好娱乐休闲方式
健身房 电玩游乐场 时尚酒吧 极限运动场 露天休闲… 艺术表演…
岭南天地的出现使商圈档次大大提升 打造为带动整个佛山中心城区发展的核心引擎 保利水城投入新运营后，商圈规模扩大，在未 来南海广场二期建成后，对周边辐射力和影响 力将加强 交通设施及配套逊色于新兴商圈，未来发展后 劲较其他商圈弱 在设施配置上又很好规划，供应量大，预计未 来竞争激烈 配套完善，未来商业气氛浓厚，保利水城、万 达广场、天河城百货聚集