变现能力分析

变现能力分析

变现能力是指抵押物在最小操作成本和管理成本的情况下，具有较高确定性的可实现价值的能力。

房地产估价师进行房地产抵押评估活动时，应当熟悉抵押房地产快速变现的特点，并应当关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性或快速变现能力进行定性分析，并在报告中给予体现。

在分析变现能力时，要分析的因素为抵押房地产自身特点及影响可实现价值的其他因素。这些因素包括但不限于：抵押房地产的规模和现状，可分割性、通用性或专用性、权属的完整性及可转让性；变现时间长短；变现费用（主要包括评估费用、司法费用、管理成本、交易成本等）、应纳税金、变现对可实现价值的影响等。

较易变现的房地产可以归结为那些处于较繁华地段的商业用房、综合用房和适宜居住、配套较好、交通便利的居住用房，显然对这类房地产的评估，运用我们目前的评估理论和方法是较为妥当和适宜的。我们可以在公开市场里，搜集大量较为客观的交易案例，搜集到较为客观的房地产收益和其他相关数据。在变现时间较短的情况下，该类房地产能以较小的损失转换为现金。对于这类抵押房地产的变现能力一般考虑为假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的80%以上。

变现能力一般的房地产大致可以归结为那些处于繁华程度一般地段的商业用房、综合用房和配套、交通、环境因素中有一定缺陷的居住用房及受消费能力、供求关系限制的非普通居住用房（别墅、高档公寓等）。在变现时间较短的情况下，该类房地产在转换为现金的过程中由于诸如体量大、价值高、分割性差、有缺陷因素等原因会产生相当程度的损失。对于这类抵押房地产的变现能力一般考虑为假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的50%-70%。

变现能力较差的房地产主要有划拨地图上的房产，繁华程度较差区域的非居住用房，大型商场，非工业园区内的厂房等。在变现时间较短的情况下，该类房地产在转换为现金的过程中由于诸如通用性差、价值高、分割性差、相关因素较差等原因会产生较大的损失。对于这类抵押房地产的变现能力一般考虑假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的50%以下。