房地产私募基金退出难题_赵振津

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房地产私募基金退出难题

文/ 振

近

期，房地产私募基金星浩资本尝试成立商业并购基金，用于收购星光耀基金旗下的商业项

目，通过商业项目培育成熟再退出。上海

合作建房的发起人钱生辉也透露，将成立一只商业地产基金，用于收购临港项目的商业部分。房地产基金的自买自卖行为，成为广受行业关注的现象，而这会不会成为欺骗投资者的庞氏骗局？

房地产私募基金退出难据清科研究中心针对私募股权基金市场的调查显示，2012年房地产投资基金逆势突围，共有94只可投资于中国内地的私募房地产投资基金完成募集。其中，披露金额的90只基金共计募集59.55亿美元，新募基金总数较2011年有较大涨幅，再创新高。房地产投资数量也持续4年上升，同比上升29.0%。但在这种情况下，房地产投资基金仍难逃“退出难”，全年退出仅12笔，而且全部采用非IPO 方式。

2012年并购市场共发生房地产并购案例100起，涉及金额39.04亿美元，数量和金额皆与上年有不同程度的下滑。而由于房地产行业的特殊性，房地产基金在IPO 退出上存在先天的不足。2011年房地产股权转让方式退出6笔，股东

回购4笔，管理层收购2笔。

房地产私募基金常用退出方式一般房地产私募基金退出方式有IPO 上市、REITs （房地产信托基金）、资产证券化房地产投资项目清算、原股东回购、股权转让、企业间兼并收购、项目整体转让等。其中原股东回购与股权转让是目前国内房地产私募基金常用的退出方式。

IPO 上市

由于目前国内A 股市场上市暂停以及国家对房地产行业的政策打压，房地产企业很难上市融资，这个渠道基本被堵死，国内房企多选择赴港上市或在香港借壳上市。如近期万达借壳香港恒力地产，实现曲线赴港上市。

国内房企多选择赴港上市。2006年被称为“内地房地产企业香港上市年”，内地一共有5家房地产企业在香港成功上市。2007年，碧桂园、SOHO 中国、远洋地产、合景泰富和中国奥园纷纷在港上市。2009年，恒大、龙湖与恒盛地产完成上市，

筹资巨大。2010年融创中国、卓尔发展成功突围上市。之后，随着楼市调控深入，内地房企赴港上市短暂停滞，从2012年底开始，随着房企业绩回暖，内地房企赴港上市闸门再度开启。

2012年11月23日，旭辉控股集团在港

交所挂牌。

REITs

近日有媒体报道，证监会已经完成了推出REITs 的可行性研究和准备工作，并将择机公开发布相关规则征求意见稿。在借鉴我国证券投资基金的发展经验和教训的基础上，结合其他国家和地区的REITs 模式，监管层将对资产要求、结构设计、参与方的职责等方面进行监管。

房地产信托投资基金(REITs)近期有望落地，而这或将解决长久以来国内房地产私募基金，尤其是部分投资商业地产基金退出难的问题。REITs 是房地产金融走向成熟的必然选择，但是风险评估和未来走势并不明朗。亟须完善REITs 相关立法，与信贷、投资、价格管理、税收等多项政策的修订同行。

渤海证券资产管理部高级研究员邱世磊表示，REITs 是房地产金融走向成熟的必然选择，它可以避免单一融通体系下银行政策、宏观调控对房地产市场的硬冲击，减缓特定目的政策对整个市场的整体冲击。

REITs ，是指一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有公寓、酒店、商场等房地产资产，收益主要来自租金收入和资本增值收益。据国金证券统计，美国约有50%的房地产投资来自REITs 。

新加坡嘉德置业的“REITs+私募地产基金”模式，房地产私募基金前期孵化和培育投资物业，待物业成熟后，私募基金为REITs 输送成熟物业。换句话说，REITs 为私募基金提供了退出渠道，

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编辑 魏冬

Fund 基金

不要被房地产私募基金的高额利息所诱惑，还要多看看它能否安然退出。没有退路的房地产私募基金，给你再多的收益率，也不要心动。

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REITs+私募地产基金彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。

资产证券化

2013年3月15日,证监会公布《证券公司资产证券化业务管理规定》,指出商业物业等不动产财产可作为基础资产进行资产证券化。商业物业要求有可预测的现金流,不得附带抵押等权利限制,资产支持证券可转让。

海印股份近期公告披露，计划设立专项资产管理计划，将以经营管理的15家综合性商业物业的经营收益权为基础，设计资产证券化方案，拟募集资金16亿元。但海印股份本身就是上市公司，所以对于未上市的房企而言，完全依赖资本市场，实现房地产私募基金退出仍然很困难。

房地产投资项目清算

基金投资房地产项目，待项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。这种方式一般适合住宅等销售性项目，不适合商业综合体、酒

店等经营型项目。由于经营性项目一般周期较长，而受资金来源的限制，一般资金期限短，存在资金与项目的不匹配，往往存在借新还旧的现象。

原股东回购

基金在投资之初即与原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格），股东回购是目前国内房地产私募基金退出常用的方式。

股权转让

基金把投资股权转让给原股东或者第三方。也是目前国内房地产私募基金常用的退出方式。

企业间兼并收购

在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。也是目前国内常用的基金退出方式。

项目整体转让

即把投资项目整体转让给第三方以实现基金退出。但是此种方式交易增值额要缴纳大量增值税，所以基金一般不

采用此种方式退出。

投资者风险规避

房地产私募基金还款来源第一选择是房地产项目的回款，那么房地产私募基金投资人的风险主要来自所投资房地产项目的风险。如房地产项目发生风险，基金收益不能保证，甚至本金不能收回，即使通过自买自卖解决一时的基金退出问题，但接盘基金投资人最终还是会面临亏损。所以基金所投资的房地产项目的运营就尤为重要，而房地产项目的风险很大程度上取决于整个市场及宏观政策、项目本身的风险。

所以基金投资人在投资房地产私募基金时，要注意两个方面的风险：一方面是基金管理公司信誉及过往的投资情况，要选择有经验、信誉好的基金公司；另一方面是基金所投资房地产项目的风险程度，项目受不受当地政策制约、是否存在去化或经营风险。

基金

Fund