南京万科工程质量监控管理作业指引

修订记录
南京万科
工程质量监控管理作业指引
编号：NJVK-WI-GC01 版号：A/0
页码：第 1 页 共 17 页 生效日期：2012/9/26
工程质量监控管理作业指引
编制 周有桃 日期 2012/9 审核 周有桃 日期 2012/9 审核 许焰林 日期 2012/9 批准
付凯
日期
2012/9
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
一、流程概述
南京万科
工程质量监控管理作业指引
编号：NJVK-WI-GC01
版号：A/0
页码：第2页共17页
生效日期：2012/9/26
流程目的建立工程质量管理体系，对项目的工程质量实施有效的监控，使其符合规范、公司技术标准及合同相关规定的要求，并实现公司整体工程品质的持续提升。

适用范围公司所有开发项目施工过程中的工程质量监控与管理。

术语与定义1.项目管理策划：预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、
预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和项目管理水平。

2.完工品质验收：当项目现场某一分项的施工完成后，由公司职能部门组织，从客户的
角度对该项工程进行验收。

验收内容包含设计功能、观感、材料质量、施工质量等所有客户关注点。

流程要素描述
关键点（CP点）配合部门及活动
1.工程质量目标确定与考核 1.项目管理部：配合接受检查，并进行整改
2.设计质量控制（图纸质量、工程技 2.设计管理部：图纸阶段配合
术统一标准） 3.采购管理部：供方沟通
3.工程管理策划
4.成本管理部：技术成本支持
4.工艺工法及工序样板
5.监理公司：参与工程质量检查
5.过程质量监控（实测实量）
6.第三方评估：独立进行检查评估
6.分项工程品质验收
7.模拟验收（含淋水试验）
输入条件输出结果
1.项目运营目标书 1.工程评估报告（实测实量）
2.工程质量目标 2.工程管理策划答辩报告
3.工程管理策划书 3.样板验收报告
4.评估检查报告
工程质量监控管理作业指引 4.问题整改率统计表
5.工程品质控制矩阵表 5.分项工程品质验收报告
6.客户满意度提升措施 6.模拟验收报告（复查报告）
7.入伙快报
支持流程（指引）流程KPI
1.国家及行业规范 1.工程质量目标达成率
2.集团及公司标准 2.图纸缺陷量（分级评价）
3.项目档案管理作业指引 3.工程样板验收合格率、及时率
4.A5版实测实量评估指引 4.工程评估成绩（实测观感规定动作——
5.第三方实测检查评估作业指引得分、排名）
6.材料设备选型定版管理作业指引 5.问题整改关闭率
7.工程采购管理程序 6.完工质量：分项验收一次合格率、户均
8.工程指令管理作业指引渗漏率
9.精装修施工管理作业指引7.交付质量：集中交付一次成功率、户均
10.现场安全文明作业指引问题数、无缺陷交付率、入住后4个月
户均问题数量
8.房屋质量客户满意度
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工程质量监控管理作业指引编号：NJVK-WI-GC01版号：A/0
页码：第3页共17页生效日期：2012/9/26
CP点对流程的影响控制要点（CP点）工程质量目标确定与考核指导并激励工程管理人员推进工作 1.目标确定
设计质量控制确保工程图纸的准确性1.提供工程技术统一标准
2.参与各阶段设计评审
工程管理策划确保工程管理有序、高效地推进 1.组织工程管理策划答辩
工艺工法及工序样板确保工程品质1.集中展示样板验收
2.工艺工法及工序样板验收
3.交付样板验收
过程质量监控确保工程品质1.模板支撑系统验收
2.实测实量
3.质量关键点检查验收
分项工程品质验收确保工程品质 1.重点分项完工品质验收
模拟验收确保工程品质，满足房屋交付要求1.第一阶段：设计与功能符合性验收
2.第二阶段：施工质量缺陷验收
3.第三阶段：质量控制流程符合性验收
二、流程图
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工程质量监控管理作业指引
编号：NJVK-WI-GC01
版号：A/0
页码：第4页共17页
生效日期：2012/9/26
质量管理总控制流程
总经理总经理办公室办公室项目经理部
项目经理部
工程管理部
工程管理部
其它相关部门
其它相关部门
分管领导
分管领导
支持性文件
支持性文件
组织编制项目运营计划
开始
项目启动
制
定
组织项目管理策
划与答辩
组织施工图联合
审查
组织材料进场验
收、检验
施
工
负责答辩评审
技术委员会参与
图纸
板验收
质量关键点检
查、验收
实测实量日常巡查
普查
分项工程完工验
收
组织模拟验收
结束
采购部负责甲
控材料验收
审批
★“质量管理验
证表”开始实施
答辩记录
★“质量管理验
证表”最终填写
完成
工程策划阶段
工程施工阶段
工程交付阶段
生效日期：2012/9/26
质量目标考核机制
项目经理部 项目经理部 工程管理部 工程管理部 总经理办公室 总经理办公室
分管领导 分管领导 支持性文件 支持性文件
制
定
组织项目管理策 划与答辩
目标 抄送 开始
项目质量 目标管理 制度
项目质量目标
淋—— 第三方实测评估 ——成绩统计
问题整改复查 — —整改率
集团评估 ——成绩统计
水试验 渗漏率统计
目质量季度考核
模—— 拟验收 缺陷量统计
模拟验收复查 ——整改率
交付—— 交付率、户均缺 陷率、无缺陷交
付率
交付后—— 4个 月 内 报 修 率
房屋客户质量满
意度
结束
标段质量考核
项目年度考核
方案设计阶段
初步设计阶段
施工图设计阶段
生效日期：2012/9/26
设计质量控制流程
工程管理部
设计管理部 项目经理部 成本管理部 客户关系中心 技术委员会 支持性文件
开始
提供工程技 术统一标准
施工图设计 指导书
方案设计
方案评审、优化
依据《组织权
责手册》
参与
初步设计
初步设计图纸评
审
依据《组织权
责手册》
参与
参与
施工图设计
施工图审查 （政府）
参与
施工图完成
结束
组织施工图 联合审图
依据《组织权
责手册》
参与
参与
给出专业意 见
生效日期：2012/9/26
项目管理策划流程
采购管理部施工单位项目经理部工程管理部分管领导支持性文件开始
项目招标
组织投标工程策
划答辩
定标
开展投标工
程管理策划
总包工程管
理策划
土建开工
装修、景观工
程管理策划
装修、景观
工程开工
参与
组织工程管理策
划答辩
策
划
执
组织装修景观工
程管理策划答辩
策划
参与
工程管理策
划与答辩
“工程管理策
划”列入合同附
件
评审
“工程管理策
划”列入合同附
件
结束
参与
“工程管理策划”
列入合同附件
施工单位
监理
项目经理部
工程管理部
设计管理部
分管领导
备注
生效日期：2012/9/26
样板实施流程
基础阶段
主体阶段
毛坯装饰阶段
精装阶段
交付阶段
集 中 展 示 样 板
模 砌 二
板 体 次 户 支 工 结 型 撑 法 构 样 样 样 样 板
板 板 板
铝 外
标 室内 抹 高
合 保
水电 灰 体
金 温
安装 样 系
样 样
样板 板 样
板 板
板
装 景 修 观 工 工 艺 艺 样 样 板 板
毛 装 坯 修 交 交 付 付 样 样 板 板
结束
项目 工程
开始
项 项
目 目 项 项 目
项 项 目
项 项
管理 策划
样 板 验 收
验 验 收 收
目 验 验
样 样 收 样 收
板 板 板 验 验 验 收 收 收
目 验 验 收 收
目 目 验 验 收 收
样 样 板 板 验 验 收 收
样 样 板 板 验 验 收 收
样 样 板 板 验 验 收 收
样 样 板 板 验 验 收 收
汇报
样板
确认
样板 样板 确认 确认
汇报
样板 样板 确认 确认
审核
审核
总包进场 后2个月内
集中样板 完成
首个标 主体至6 准层开 层时开 始模板 始做砌 验收 筑样板
主体封 顶前
装修进场 1个月内 完成装修 工艺样板
大批量装 修施工前
生效日期：2012/9/26
过程质量监控实施流程
施工单位监理项目经理部工程管理部采购管理部分管领导支持性文件
开始
组织材料进场前3层模板样板施工实体施工
进
项
项
实
测
评
估
问
问题整改NO
参与部分验收
验收
验收
实测实量评估
评估报告
评估复查
日常巡查
问题反馈
质量关键点检查
是否合格
YES
结束
参与部分验收
抄送
防水、外窗塞缝
、门槛石、外墙
淋水、屋面
评估报告/评
估复查信息
生效日期：2012/9/26
分项工程完工品质验收流程
采购管理部施工单位项目经理部工程管理部分管领导支持性文件
分包合作
评估
开始
分项完工
整改
项目验收
NO
YES
工程移交、
结算办理
结束
完工品质验收
合格
YES
1、需进行
完
收的分
项按
所列；
2、属分包
工
验收合
格后
结算，并
由
进行履约评估。

抄送验收结果
管理部
第一阶段模拟验收第二阶段模拟验收第三阶段模拟验收南京万科
工程质量监控管理作业指引编号：NJVK-WI-GC01
版号：A/0
页码：第11页共17页生效日期：2012/9/26
模拟验收流程
输入条件执行动作输出结果备注
装修房样板间
施工开始；
毛坯房交付前4
个月
毛坯房户型结构（砌
筑、门窗）完成；
装修房改造完成，装
修工作面具备
合同附图
毛坯房抹灰、外墙饰
面、门窗栏杆完成；
装修房湿作业开始，
部分分项完成
☆随检查分
项的完成时
间，及时组
织质量缺陷
检查
毛坯房所有内容（含
景观、公共部位）施
工完毕；
装修房所有内容施工
完毕，保洁完成
开始
成立模拟验收
小组
制定模拟验收
计划
合同附图核对
功能与设计缺
陷检查
第一阶段问题
整改复查
湿作业验收
涂料天棚验收
木作验收
水电安装验收
部品验收
其它验收
第二阶段问题
整改复查
质量控制资料
检查
重点风险控制检查
（淋蓄水、通水）
环境检测报告
检查
一户一档检查
交付前联合检
查
工程部组织成立模拟
验收小组
第一阶段模拟
验收报告
第二阶段模拟
验收报告
1、施工
全部完工
2、缺陷
小于10
3、重点
率小于
4
5、
第三阶段模拟
验收报告
合格NO延迟交付
Yes
交付
开始
模拟验收控制标准：
进度要求：提前2个月
率控制：户均，装修房
，毛坯房小于3；
问题的控制：淋水渗漏
5%；
问题整改率：大于90%；
料完备率大于95%；
三、关键活动描述
南京万科
工程质量监控管理作业指引
编号：NJVK-WI-GC01
版号：A/0
页码：第12页共17页
生效日期：2012/9/26
序号关键
活动
组织/
经办
流程说明
相关文件/记
录
时间要求
1质量
管理
行为
验证
工程管
理部
1、详见本指引第二部分流程图的“质量管理总控
制流程”。

2、其中，质量管理验证表是针对每一个项目标段，
由工程管理部负责制定一张质量管理验证表
（详见附件）。

3、行为验证：由工程管理部负责，依据本指引的
质量监控管理要求，配合现场进度，及时对被
查标段的质量管理行为进行验证评定，并及时
对风险进行提醒或警示。

《质量管理
验证表》
“项目运营
计划”确定
后开始实施，
项目交付后
验证完成
2工程
质量
目标
确定
与考
核
工程管
理部
1、详见本指引第二部分流程图的“质量目标考核
机制”。

2、每个标段开工前，由项目经理部与总经理办公
室、工程管理部一起拟定本项目的质量KPI目
标；质量目标确定作为开工审批的一部分。

3、各项目质量目标应在公司年度目标的基础上制
定，尽量与其指标保持一致；且一般情况下项
目质量目标值应高于公司年度目标。

4、项目质量目标确定后，由项目负责人向公司签
订项目质量责任状。

5、工程管理部负责每季度对项目的质量目标实现
情况进行验证，将结果报总经理办公室按有关
制度进行相应的奖惩。

开工审批前
确定
3设计
质量
控制
工程管
理部
1、参见本指引第二部分流程图的“设计质量控制
流程”。

2、施工图联合审查由项目经理部负责组织，公司
技术委员会对审图工作承担主要责任。

3、具体的施工图质量控制流程参见设计管理部制
定的《设计图纸评审管理作业指引》。

《设计图纸
评审管理作
业指引》
4项目
管理
策划
项目经
理部
1、参见本指引第二部分流程图的“项目管理策划
流程”。

2、策划重点内容：
1)三阶段平面布置图（地下、主体、装修）；
2)模板支撑体系；
3)砌筑质量控制；
4)工艺工法样板实施；
5)工序穿插施工组织；
6)安全文明措施；
7)常态化质量管理机制；
《工程管理
策划书》
现场开工前
生效日期：2012/9/26
序号关键
活动
组织/
经办
流程说明
相关文件/记
录
时间要求
8)质量管理验证计划。

3、总包、装修、景观工程施工前，必须根据工程
特性，有针对性地编制《项目工程管理策划书》
；其它专业工程按项目经理部要求或合作方自
愿进行项目管理策划。

4、项目管理策划应由项目经理部联合施工方共同
编制，要求在施工合同签订前完成。

5、项目经理部负责组织管理策划答辩，工程管理
部负责答辩评审；项目管理策划答辩获得通过
后方可办理开工审批。

6、获得通过的项目管理策划答辩文件，由采购管
理部负责整理，将其列为合同附件的一部分。

7、项目开工后，项目经理部负责推动《项目管理
策划书》各项措施落实，工程管理部负责对项
目管理策划的执行情况进行监控检查，并随月
度评估报告一起汇报。

5工艺
工法
及工
序样
板
项目经
理部
1、参见本指引第二部分流程图的“样板实施流程”。

2、样板分类：集中展示样板、交付样板（含销售
样板、招标样板、交付标准样板）、工艺工法
及工序样板。

3、样板清单详见附件“样板清单”。

4、样板实施标准（“6有”）：
1)有图纸：深化设计图纸；
2)有节点：关键控制节点，需工艺清晰；
3)有工序：样板中反映施工组织的顺序要求；
4)有尺寸：有反映样板尺寸大小及定位要求
（含附属构件的尺寸与定位）；
5)有成品：体现最终的质量要求，实施标准应
严格；
6)有解说：样板区有配合的文字解说，实现引
导交底作用。

《样板清单》
详见流程图
6过程
质量
监控
工程管
理部
1、详见本指引第二部分流程图的“过程质量监控
实施流程”。

2、过程质量监控的主要监控动作详见附件“过程
质量主要监控动作”。

3、材料进场验收与检测的具体管理要求详见《建
筑材料检验、验收管理指引》。

4、工艺工法样板：
《过程质量
主要监控动
作》、《建筑
材料检验、
验收管理指
引》、《产品
质量实测操
随进度计划
安排，在下
道工序开始
前完成
生效日期：2012/9/26
序号关键
活动
组织/
经办
流程说明
相关文件/记
录
时间要求
1)施工现场必须设置工序样板集中展示区，且
应在总包进场后2个月内完成样板施工与验
收；
2)交付样板开放前必须通过公司相关部门联合
验收，并书面确认；
3)应尽在楼层内做实体的工艺工法及工序样板，
样板未验收通过，现场该工序不得进行大面
积施工。

5、质量关键点检查、验收：
1)质量关键点的具体内容由工程管理部根据公
司工程质量整体状况适时拟定；
2)项目经理部根据进度计划，提前拟定质量关
键点验收计划，报工程管理部备案；实际内
容发生时，应提前一天通知工程管理部验收；
3)工程管理部对质量关键点的检查验收应及时
发布验收报告，并跟进后续问题整改。

6、实测实量普查：
1)关于实测实量普查工作的管理要求，参考集
团A5版《产品质量实测操作指引》和《南
京万科第三方实测评估工作指引》执行；
2)现场实测实量检查发现问题，项目经理部及
时整改或制定措施予以改进，当现场问题程
度达到一定标准时，需立及时采购相应管理
措施（如拉闸，具体标准另定）；
3)后一次实测检查时，应对前一次的问题整改
情况进行复查。

7、日常巡查
1)工程管理部日常巡查结果，应及时向项目反
馈，项目经理部应及时响应；
2)对各级领导在现场巡查的问题，项目经理部
应记录整理，及时制定整改方案，并知会工
程管理部。

作指引》、
《南京万科
第三方实测
评估工作指
引》
7分项
工程
品质
验收
工程管
理部
1、详见本指引第二部分流程图的“分项工程完工
品质验收流程”。

2、分项工程完工重点控制的内容详见附件“分项
工程完工品质验收重点控制内容”。

3、本指引所述的分项工程完工品质验收，主要指
对：公共部位装修、外立面饰面、屋面工程、
《分项工程
完工品质验
收重点控制
内容》
分项工程完
工后一个月
内
生效日期：2012/9/26
序号关键
活动
组织/
经办
流程说明
相关文件/记
录
时间要求铝合金门窗、景观工程、消防与智能化系统、
地下室设备等在内的几项工程验收；其中，不
包括户内质量验收（户内重点进行模拟验收）。

4、上述工程现场施工完成后，由项目经理部先组
织初验，合格后报工程管理部进行品质验收。

5、本验收强调一次验收合格率，并将此指标列为
考评供应商的重要指标。

8模拟
验收
工程管
理部
1、详见本指引第二部分流程图的“模拟验收流程”。

2、模拟验收由工程管理部统筹组织，在项目交付
之前，对项目设计与功能符合性（含销售承诺）
、施工质量缺陷、质量控制流程符合性等三类
问题进行三阶段模拟验收工作，其中各阶段验
收根据情况亦可划分为多个批次进行。

3、模拟验收质量标准：
1)施工进度要求——所有施工工作必须提前2
个月全部完工；
2)缺陷率控制——装修房户均小于10条、毛
坯房户均小于3条；
3)重点问题的控制——渗漏率（小于5%）；
4)整改率控制——问题整改率大于90%；
5)资料完备率大于95%。

4、模拟验收作为评价项目交付风险的工具，要求
所有项目每户全数检查。

5、模拟验收中涉及质量类的评价或风险识别由工
程管理部负责确定，并报分管领导审阅。

6、关于模拟验收工作的具体要求，依照《房屋模
拟验收工作指引》执行。

《房屋模拟
验收工作指
引》
按“模拟验
收指引”所
述
生效日期：2012/9/26
四、附件
1、支持性文件
1)《设计图纸评审管理作业指引》公司指引
2)《建筑材料检验、验收管理指引》公司指引
3)《A5版实测实量评估指引》集团指引
4)《产品质量实测操作指引》集团指引
5)《南京万科第三方实测评估工作指引》公司指引
6)《房屋模拟验收工作指引》公司指引
7)《工程图纸管理作业指引》公司指引
8)《工程文件管理作业指引》
9)《工程指令管理作业指引》
10)《精装修施工管理作业指引》
生效日期：2012/9/26
11)《现场安全文明作业指引》公司指引
2．表单与模板
1)《质量管理验证表》
01
质量管理验证表.xlsx
2)《工程管理策划书》
02
.pptm
项目工程管理策划（示
范）
3)《过程质量主要监控动作》
03
过程质量主要监控动作.xlsx
4)《样板清单》
04样板清单.xlsx
5)《分项工程完工品质验收重点控制内容》
05
点内容.xlsx
分项工程完工
品质。