商业定位策划报告

深圳坂田片区以工业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业600家，华为、万科、 当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户； 在万科城臵业的人群，一般都是周边企业的高级白领人士，特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来 自关内的一些臵业者。
坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主


学 习 造 陶 艺、插 花、织 布、酿 酒 和 磨 豆
浆 农 具 展 览 馆、农 庄 土 特 产 店 和 美 食 亭

大盘商业业态研究——祁福新城
功能分区
创意休闲配套
区域配套 生 活 配 套
农 庄
祁 福 湖
千 色 园
郊 野 公 园
高 级 休 闲 会 所
居 民 俱 乐 部
租 赁 服 务
食 街

占地1.8万平方米，是 亲 子 共 聚 的 欢 乐 天 地 结合艺术 、娱乐 、益智及康体等特点 ， 每个设施都各具特 色 如千色堡 、龟兔竞赛场 、奇卉馆 、巨棋庄、宇宙游踪 、蝶 舞轩 、 百鸟湖、水晶宫乐园等
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综合配套——农庄创意坊
占地一百多亩 百果园、畜牧园、骑马场、自助耕种 区、鱼塘、无土种植场及生态园
社区类商业

经营业态：银行、邮局、移动/联通营业厅、票 务中心、房屋租售、药店、冲印、水站、干洗 店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、 五金件、耗材等
大盘业态研究——深圳万科城
餐饮街
中餐：川味火锅城、东北家常菜、 江南火锅、汤品、风味小吃等 外餐：印度餐厅

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精品小物件
联排 独栋
新区 高层 14000 项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大 96-114平米三居
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开发模式
前期
3-4层低密度洋房为主， 辅以联排别墅
中期
湖畔高端独栋、联排 辅以舒适洋房
后期
5-6层半山洋房 18-35层观景高层
产 品 线
客 户 线
【 大盘商业业态对比研究 】
大盘商业业态研究
祁福新村 华南星河湾 锦绣香江 深圳万科城 北京国美第一城
大盘商业对比分析
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项目概况
祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文 化型社区而享有“中国第一村”美誉；
占地7500亩，自1991年破土动工，已投资近 160亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万 套；

服饰类：鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品 家居类：窗帘、床上用品、布艺、家装、家饰等
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开发模式
一期 规模 产品 住宅 价格 时间 配套 726户 洋房+小高层 5700元/平米 2004年 二期 752户 洋房+联排 三期 1694户 联排+洋房+高层公寓 四期 联排157户 联排+高层
山顶公园：小区内有一座山，全长2.5公里，山上设有亭台，住户可爬山、游 公园，也可赏月。
前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主
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项目配套
祈福新村各项生活、教育配套包括：
教育：祈福精英幼儿园、祈福英语实验学 校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院 （大专制）； 国家三甲国际JCI认证医院：祈福医院， 以中西医及自然疗法精华相结合为特色； 亚洲社区最大度假俱乐部：8万平方米酒 店度假俱乐部
天湖会所
水上俱乐部 高尔夫球场 半山会所
郊野公园
祈 祈福精英幼儿园 福 英 语 实 验 学 校
为食天地 千 色 园 祈福新村学校 肉菜市场 祈福农庄果园
交通巴士总站 祈福食街 祈福度假俱乐部
祈福医院
主题俱乐部：水上俱乐部、文化俱乐部， 设施包括 2个篮球场、13个羽毛球场、9个 网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保 龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游 乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜 水馆、攀岩馆等；
香港、澳门投资客户， 周末度假
度假客户仍为主流 自住客户成为主流， 港澳、欧美及广州市区高 在广州市区工作的白领入住 端客户并存
1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村”的客户定位吸引大 量港澳投资、度假客户前来入住； 随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外 籍及广州本地高端人士入住。 随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅， 吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。
旧区洋房
青 怡 居
活力花园
产品分析
区域 旧区 产品类型 洋房 联排 洋房
中区
注：数据来源：满堂红二手房交易
主力户型及面积 40-70平米二居 85-91平米三居 160-286平米 70-100平米二、三居 198-350 300-460平米 82平米二居
目前均价 5000 6500 6000 9000 13000-15000
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生态健身主题
花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设臵了2个 大公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园； 人工湖：占地600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设臵高尔夫球场；
千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的 大型健康公园，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、 回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡……还有青青小农庄、趣致畜牧园等。
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综合配套——医院
全国唯一一家通过国际JCI认证， 2003年 香港最信赖的中国内地医疗机构 世界级大型综合医院 自然疗法中心 社区医护服务中心
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
健康检查套餐
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综合配套——食街

30多间食肆 各省的正宗地道特色小吃， 由番禺 、澳门 、中山 、 顺 德 、潮州 、上海 、四川 、 浙江 、湖 南 、东北 、蒙古 等 一般小菜十多元 ，大众消 费 ，价 廉 物 美 。
开发时间：4年 上市时间：2004年10月 总户数：约4000户 开发节奏：目前一、二、三期已售完，四期
别墅热销中，四期高层2008年预售
坂雪岗开科技区周边的居住配套，商业面积占总供应面积8%，商业配套辐射周边
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商业街
社区类商业
餐饮类
精品小物件
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大盘业态研究——祁福新城
综合配套——租赁服务


代甄选租客，监管房
代安排维修及报价 代办签约及楼宇交收手续 代办水、电、电话费之核数及交接 代收租及追租，并代发租金收据
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综合配套——居民俱乐部
居民专利会藉 Residents‘ Club俱 乐 部 分 别 成 立 长者同乐会 妇女会 儿童会 每月定期举办各类型活动，例如生日会、旅游、参观、兴趣 班、专题讲座等，并为会员提供专用活动场地、租用 设施折扣、商铺购物折扣和免费身体健康检查等优惠。
祈福新村度假俱乐部的设施： 孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园； 文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室； 商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备； 餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐 厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆； 小区独立会所：天湖会所、半山会所； 休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院； 其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利 运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高 卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆； 店、商业步行街。 健康类：室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康 整个项目向城市化住宅转型，配套多以生活配套为主，引入教育产业和医院 中心、香薰阁。
现在第五期已涨至最高价22000元/平方米
四季会所
大盘业态研究——华南星河湾 期
开发模式
白金五星级酒店配套、社区精品园林绿 化提升了项目整体品质，使项目价格达 到周边其他项目价格的二倍的同时，也 吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高 层前来投资购房； 适量的教育、社区商业配套满足业主基 本生活要求。 一期 规模 住宅 约1600户 二期 约400户 三期 商 一期住宅 业 街
洋房6500元/平米 洋房、公寓7000元/平米 联排30000元/平方米 联排10000元/平米 联排11000元/平米 2005年 2006年 8000平米底层商业 2.2万平米风情商业街 2007年 万科试验幼儿园 5000平米运动会所
12000平米开放式城市 万科试验学校开学 广场 7000平米生态人工湖
大盘业态研究——华南星河湾
项目概况
位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸，由广州
宏宇房地产有限公司开发
占地面积80公顷，建筑面积120万平方米，
容积率1.5
分期数：2001.4开盘，现在做到第五期
配套：番禺执信中学、商业街、会所、五星
酒店
价格：2001.4开盘时为4000元/平方米，而
祈福新村
大盘商业业态研究——祁福新城
概况
整盘面积：500万平米 商业面积：8万平米 商业配比：2%

商业操作：统一规划，带租 约销售
商业格局关键词：沿主街、 副街、街区式、集中型、按 功能分类

倚湖居
晓峰园 湖 畔 豪 庭 倚 云 居
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项目规划
以多层洋房为主，辅以别墅和高层，是典 型的中低密度大盘。
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综合配套——高级休闲会所
祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Center) 经营面积8万平方米 耗资3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部


可同时容纳 10000 人
提供50多项新颖的娱乐消闲设施
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综合配套——千色园
天 湖 居
湖 景 居
康 怡 居 碟 舞 轩
康 怡 雅 园
月明轩 山泉居 迎 风 阁
翠湖居 绿 怡 花 园 绿 怡 居 翠 怡 居
海晴居
产品主要有四种：
联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡 雅园、绿怡花园； 4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、 绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、 康怡居、碟舞轩、海晴居； 6层半山洋房：月明轩、山泉居； 18-36层高层住宅：天湖居、倚湖居、 晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。
目前已有36个国家和地区的2万多户约7万人入 住，到完全开发完毕入住人口将达15万人；
项目北距广州市中心18公里，东距广州大学城 17.8公里，广州新城20公里，西到佛山老城18公 里，佛山新城10.8公里，均处在45分钟出行通勤 范围内。 建汽车总站，多条线路至广州市中心、码头、 火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角 周边城市的中心地带。 24小时专线往返广州。广州公交路线有1、13、 15、301、305、307、288，番禺公交有1,13， 15，市广路锦信巴士，祈福地铁口接驳线10A， 10B，公交车288路和番禺公交车13路、15路等。
【 I 期 商 业 调整 】
整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位
I期邻里中心商业功能定位
万科东丽湖第二阶段
I期商业业态调整方案
第二阶段汇报思路
【 本阶段工作重点】
典型大盘案例研究 整体项目各期商业定位梳理 二期7000平米商业定位及产品规划设
计建议
一期邻里中心商业业态调整建议
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生活配套
银行 邮局 派出所 消防局 超市 肉菜市场 快餐店 凉茶铺 商场 酒廊 盲人按摩 汽车美容
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综合配套——学校
一条龙教育服务 Kindergarten through University 祈福新邨斥资3亿元创立了「祈福英语实验学校」及 「祈福新邨学校」2所高质素学校，并与广州工业大学 联合开办「祈福学院」，开设＂旅游酒店管理＂、＂会 计 学 ＂ 两 个 本 科 与 ＂ 工 民 用 建 筑 ＂ 一 个 专 科， 祈 福 是 全 国 唯 一 拥 有 大 学 教 育 的 屋 邨， 提 供 由 幼 儿 园 至 大 学 的 一 条龙优质教育服务。
医 院
学 校
大盘业态研究——深圳万科城
项目概况
具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔
四期 二期 三期二区 三期一区 四期 一期
路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面
占地面积：约39.7万平方米
建筑面积：约43.7万平方米 总商业面积：3.5万平方米 容 积 率：1.1
二期商业
开发分期：6期