写字楼物业管理费测算要点说明

写字楼物业管理费测算要点

1、确定管理费成本构成的注意事项。上面具体罗列了物业管理费的构成，但并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：

（1）要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。（2）尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。

（3）测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始数据。管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。

物业管理费的测算

物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要容。一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用；运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。

物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示：

式中 P——所得的物业管理费用标准（元／月·米）；

——单项费用（元／月）；

——费用项数（＝1，2，3，…，n）；

∑——所有单项费用之和；

S——参加测算的物业总面积（米）。

前面列出了许多费用项目，但并不是全部。具体到核算某一特定物业的管理费用标准时，由于物业类型不同，可能只是上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理测算每项费用外，关键是既不要漏项也不要重复。

为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、更新储备金、物业管理公司酬金、税费等。

1.行政办公费的核算。行政办公费的核算可以用全年的费用总和来折算出每月的费用，即：全年费用／12。物业管理公司根据上年的年终决算数据很容易就得到这一数值。

行政办公费的构成为：（1）行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和服装费等；（2）文具、办公用品费；（3）车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费；（4）节日装点费；（5）公共交际费；（6）宣传广告费；（7）一切杂项费用。

2.一般公共设施维护费的核算。一般公共设施维护费的构成为：（1）人员费用，包括管理人员、技师、工人等各类人员的工资、津贴、保险和服装费等；（2）公共照明系统的电费和维修费；（3）抽、送风机的电费和维修费；（4）给排水的电费和维修费；（5）供配电、发电系统设备维修费；（6）消防系统维修费；（7）公共建筑、道路维修费；（8）以上（2）～（7）项的不可预见费，按10％计。

3.电梯费的核算。

（1）电梯运行电费＝

式中 n——电梯数；

W——每部电梯功率（千瓦）；

24——一天24小时；

a——电梯使用系数，由于写字楼、商场、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a约在0.3～0.6之间；

30——每月天数；

1—电费单价（元／度）。

（2）电梯维修费，包括材料和专门人工费。

（3）以上（1）、（2）项的不可预见费，按10％计。

4.空调费的核算。

（1）空调运行电费。中央空调的公共用电有主机和辅机（水泵、冷却塔等）两部分，所以：

空调运行电费＝

式中——主机台数；

——主机功率（千瓦）；

——主机的负荷系数；

——水泵台数；

——水泵功率（千瓦）；

——冷却塔电机台数；

——冷却塔电机功率（千瓦）；

——辅机的负荷系数；

T——每天空调工作时间；

——电费单价（元／度）。

（2）水费。

（3）维修费（仅指公共部分，各业主户风机由业主负责费用），包括材料和人工费用。

（4）以上（1）～（3）项的不可预见费，按10％计算。

5.环卫清洁费的核算。

（1）人工费，包括管理人员及工人的工资、津贴、保险和服装费等。

（2）清洁机械材料费。其型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机等，按价值和使用年限折算出每月的折旧费用；日常易耗品及工具，每月作预算。

（3）垃圾桶购置费。

（4）垃圾清倒费。

（5）化粪池清理费。

（6）水池清洁费。

（7）清洁环卫所需的其他费用。

6.绿化费的核算。

（1）人员费用，包括管理人员、技师、工人的工资、津贴、保险和服装费等。

（2）绿化工具、材料费（如化肥、除草剂等）。

（3）绿化用水费。

（4）园林景观的再造费用。

7.保安费的核算。

（1）人员费用，包括工资、津贴、保险、服装、器械、床铺等。

（2）保卫系统设备，包括电费和维修费。

（3）日常保卫器材费，如警棍、电池等。

8.电视系统费的核算（非有线电视公司提供）。

（1）电费。

（2）维修费。

（3）节目租用费。

9.保险费的核算。及时投购保险是物业管理中不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心理，一旦由于某种灾害造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理公司的严重失职，它会因此而丧失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加倍重视。

险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主大会讨论决定，形成有关文件。一般对于多层公寓、别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一受到地震、台风、火灾等破坏时能及时修复。对于高层写字楼、商场、酒店等，则必须投购大厦财产保险，包括土建、装修和设备，一般可按楼宇的总造价来投保。对于商场、酒店的管理，还需投购公共责任险。对于一些特殊设备（如高层公寓的电梯）要投保。总之，综合考虑安全、经济、地区特点、业主承受能力等诸多因素，审慎地选择投保险种，是搞好物业管理的一个重要环节。

分摊的保险费＝MX／S

式中 M——投保总金额；

X——保险费率；

S——保险受惠物业的总面积。

10.更新储备金的核算。物业的配套设备都有一定的安全使用寿命，到时候就得更换（否则可能会酿成灾害）。一下子向业主筹集这笔费用，业主可能难以承担，所以物业管理企业有责任从物业投入使用开始就逐年保存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理费重要的构成部分。从所有权关系上讲，这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立账，由业主管理委员会和物业管理企业共