中国豪宅进化史(20171026)

物业管理：5星级服务——金钥匙
目前国内顶级豪宅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的标准上，仅初步做到 “圈层生活”，而在私享、影响力、艺术性上缺乏深层次的挖掘。
顶级客户的需求
顶级豪宅客户构成： 上海华府天地： 5-15亿身价 的全球顶级富豪 波托菲诺：市级及其以上的政 界要人就有18位、文体明星36 位、商界名流190位之多。 香蜜湖1号：深圳及周边城市 的企业主、高级公务员和金领 香港凯旋门：约一成是内地客 户，主要来自北京、上海和深 圳；另外四成是中港商人，其 它为海外客户。
唯一
五种顶级豪宅特征总结
类型
功能转换 精装修 科技智能化 附送价值

特征
通过居住功能的升级，通过更高层级物业转 换，实现价值升级 通过顶级品牌系统嫁接，实现表里如一的高 品质；一旦滞销容易过时
2.
立足于产品软硬相结合 低调奢华，强调圈内影响
1. 2.
张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有 市场比较法定价 价格与普通住宅价格比约为1.3：1
1.
2.
前期市场比较法定价，后期稀 缺性自我定价； 价格比1.3：1跳至2-4：1 中信红树湾/波托菲诺
稀缺性自我定价； 价格比2-4：1
代表项目
银湖别墅
豪宅的进化
2017
PART ONE
豪宅价值体系
何谓豪宅？！
稀缺的先天资源 高高在上的价格
占据城市核心的地段或者优良的自然资源 高单价、大面积，整体价值完全脱离竞争层级， 形成价格壁垒 成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的突破， 及软硬件的结合
顶级豪宅价值 KPI
发展阶段
顶级硬件标准 顶级客户需求
从设计理念到用材，从硬件到软性服务，全方 位打造产品附加价值

西湖8号公馆
西湖8号
中国的、世界的、唯一的西湖…
大师手笔与创新技术运用＋唯一的、不可复制的西湖资源，
打造高品质豪宅

五大国际知名设计师：雅克设计机构副总建筑设计师朱远航先生、意 大利国家注册建筑师Ricardo先生；五合国际副总卢求先生、德国建筑 师M.Diem先生；香港PAL设计事务所首席设计师梁景华先生 建筑设计 西湖8号公馆将灰色系作为建筑外观色彩基调，既将青砖黛瓦等各种元 素充分融入，又将现代轻钢结构与玻璃面、灰墙砖组合运用；整体设 计体现了江南园林建筑“瘦、透、露”的神韵，整个楼盘精致灵动、 雍容典雅。 国际领先节能技术 包括置换式新风系统、中央真空吸尘系统、外遮阳、高效节能门窗、 浮筑楼板、后排水系统等七大节能技术，有效地解决了居住空间通风、 保温、遮阳、隔音等问题。 最新的智能科技 包括智能安防和智能家居两大系统，服务于业主的生活。比如，在窗 户及入户花园装上智能防护网，隐藏式施工，其工艺讲究，既安全又 美观，15米外几乎看不到，在防盗的同时并不妨碍业主享受室外美景。 内部建筑设计突破 电梯：“智能、专属的景观电梯”直达每户，电梯180度取景； 物业管理：为每十户配一个私人保健医生，随时为业主的健康问题作 出检查和诊治等

对奢侈娱乐方式的热衷
对奢侈品的爱好
发展阶段
第一阶段
产品的发展经历了三个阶段
第二阶段 初级阶段 第三阶段 高级阶段 第四阶段 成熟阶段
大
外豪
产品核心特征
2.
1.
3.
“大”； “低密度” 资源依附 大
3.
金砖堆砌； 2. 符号营造； 空间改变，空中别墅
1.
2.
“体验点”打造 立足于“产品氛围”、“服 务”；
栋高层洋房组成，1栋高商业公寓和1 栋商业广场。
番禺星河湾--打破”地段，地段，还是地段“的房产定律

占地面积：800000平方米 建筑面积：1205351平方米 总 户 数：7250户 容 积 率：1.50
绿 化 率：57%
位于广州华南板块华南快速干线
出口处，属于南村自然生态保护区， 北邻旖旎珠江三支香水道，东部为植
功能定位：CLUBHOUSE—
—融合居住、商务、度假、 甚至部分商业功能；南中国 海资产新贵的名利沙龙

产品口号：名流汇聚，低调
内敛，无敌海景

附送权益无限提升项目价值
空间
第七：附送浪琴会籍(价值45万)是荣耀身份的象征
第八：她随着国家对海域的控制也将成为深圳绝无仅有、空前绝后的最临海物业， 是奢侈品的象征


檫窗机/保持玻璃幕墙的美观

每户避雷器

阳台隔栅/保护隐私减少对视
西湖8号公馆：唯一的不可复制的西湖成为其顶级豪宅核心价值支撑
与西湖的直线距离仅200米，东与吴山隔街相 望，北临千年文化名街河坊街，出门即是繁华 市中心； 周边配套（200米生活圈）： 各种文化艺术长廊：以中国美院为中心，包括 酒吧、画廊、咖啡厅、美术馆等； 顶级名车专卖店：保时捷、宾利、法拉利、玛 萨拉蒂等； 国际名品街：这里汇聚了众多国际知名品牌， 包含服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、 美容及中西式餐饮等；

户式中央冷暖空调+新风系统 新风系统：保证业主在完全封闭窗户的 情况下可以呼吸到室外空气； 户式中央空调智能化控制：减少室外机 数量，户内入口上方设有出风口，业主可 以根据自己的需求在回家之前通过远程控 制预先打开空调；

进水铜管/保障饮用水质量 采用美国NIBICO进水铜管，保证 用户饮用水的质量和进水管的使用 寿命。

深圳华侨城充分运用现代休闲理
念和高新娱乐科技手段，满足人们参 与、体验的时尚旅游需求；
深圳华侨城20年区域开发积累的的高端配套体系，经过资源整合后，极大的 提升了波托菲诺的区域价值和居住价值
配套分类 配套设施 主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷 文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心
星海国宝
万科十七英里/贝沙湾/凯旋门
PART TWO
豪宅实例
深圳华侨城--对中国传统文化资源与世界各国文化精粹的深度挖掘与利用， 以人造旅游+地产为价值支撑

深圳华侨城，位于深圳华侨城杜
鹃山，是华侨城集团继锦绣中华、中 国民俗文化村、世界之窗后兴建的国 内最新一代大型主题公园，占地面积 32万平方米。

红树西岸：极致高科技智能化——连同LG、日讯、 CLIPSAL及HONEYWELL，投 资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区
社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。 以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁、电子门锁 以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥控。 全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家居”系统， 业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据自己的需要，结合个性 亚洲最大智能化社区智能化设施： 化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案，由CNHOORAY为业主量身定做 液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-GT “智慧家居”系统。
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
硬件标准
国内顶级豪宅硬件的8大“顶”级标准
设计：大Biblioteka Baidu之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 人文：时间元素——古树、山石、历史
8大“顶”级标准
空间：突破传统——尺度放大1.2倍以上、人性化 功能：功能多元——室外功能室内化、享受性 科技：高科技元素——时尚、精密、安全

区域价值
住宅价值
以城市的配套体系来经 配套设施同时面向社区 教育和医疗设施对住宅 文化娱乐设施和酒店主
文化娱乐
休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、 体育活动中心等 华侨城第一幼儿园 南山实验学校
营，功能齐全多样；

和城市，满足需求；

华侨城小学
教育 华侨城中学 暨南大学中旅学院 医疗 华侨城医院 欢乐谷国际青年旅馆；海景酒店：4星级 深圳湾大酒店： 4星级；威尼斯皇冠假日酒店：5星级 中国银行、工商银行、招商银行 城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站
1.
1. 2. 3.
注重私密性； 注重享受性； 注重专属化； 低调的奢华 收藏品
产品价值诉求点 顶级形象特征
面子 镶金带银，强调富贵符号；
身份、体验、品质 强调生活方式 立足于产品软件 宣扬某种高尚的生活带来的身份
1.
卓越、专属、创新、艺术
“别墅”物业类型为 顶级形象；
立足于产品硬件 营销特征 市场价格
万科.17英里：亿年礁石——662米私家海滩——无敌一线大鹏湾海景 成为业主的专享
集万千崇于一身，成为南中国海名副其实的新贵名利场： 倡导新奢华主义(RELUXE )的生活方式

项目定位：具有鲜明海边坡
地特征和休闲度假特性的高 档居住小区

卓越 品质 特权 创新 艺术 智慧 身份
第一：她在中国房地产界享有盛名，是卓越的象征 第二：她是万科20年最顶级的产品，是品质的象征 第三：她是唯一从小区直接下到海滩的物业，是特权的象征 第四：她是深圳第一个 VISTA CLUB HOUSE，是锐意创新的象征 第五：严迅奇先生亲自主笔，美国SLA、BDS公司豪情加盟，是大师艺术的 象征 第六：资源极度稀缺、独有的保值增值功能，是智慧和财富的象征

同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的 噪音 红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士 上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博 力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用 的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管 均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管 上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽 可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。
顶级消费趋向与顶级豪宅发展趋吻合，注重私享、影响力、艺 术性
对圈层乃至社会的影响力
加入社会顶层顶级的权贵圈
对资源的私享
对资源的绝对私享，而不仅是 和别人一起观赏
对社会的影响：基金、捐赠
顶级豪宅客户的 需求特征
来源的多样性 身份的顶级性
游艇、私人飞机、马会、高 尔夫、顶级spa等

艺术品、珠宝、其它奢侈享 受品
产品创新

家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-W 浴室对讲分机：韩国/HOMEYWELL/BathPhone 可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC-6000 12路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5512RVF 8路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5508RVF 4路智能调光器：澳大利亚/CLIPSAL/L5504D2A 4键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5054NL 8键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5058NL PC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC 8键遥控器：澳大利亚/CLIPSAL/E5038TX 室内红外线传感器：澳大利亚/CLIPSAL/5751(WE) 智能电锁：韩国/IREVO/TG-smart
被良好的自然山坡。

全面提升居住品质、生活品质城
市景观品质，打造以"舍得、用心、 创新"为特征的新型地产开发模式。
番禺星河湾--极致总体规划，极致居室设计，极致园林景观
园 林 鸟 瞰 图 鸟 瞰 图 实 景 图
星河湾由六大充满异域风情的水 景园林社区组合而成。星河湾首期拥 有1个美轮美奂的会所，另有8个“组 团客厅”式的私家型休闲会所散落于 社区中，同时引进省级经典名校执信 中学，星河湾商业联盟将汇聚上百家 各种领域的商家，为业主全面提供尊 贵和优惠的各种服务。 拥有一江两河四湖六大泳池、四 十六大园林水景及独有的天然活水生 态循环系统，组合成拥有六大充满异 域风情的水景园林社区。同时，星河 湾还具有1800米长的全线江景，铺 建近2公里长的滨江架空木地板景观 休闲长廊。


高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性
隔音楼板/阻隔垂直方向噪音 红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和 挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住 在红树西岸的业主可充分享受前所未 有的、完全不受干扰的宁静生活空间。

JUST RIGHT热水循环/无需等待 采用美国专利产品品牌JUST RIGHT，保证水 龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。依 靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节 约能源、无须动力、分户设置。
的影响度大；

要服务于城市，能全面提升 区域的形象和档次。
酒店
银行 交通
泰禾佛山院子--坐落佛山新城核心地段，坐享众多市政配套，以“新中式院 落别墅”为标准打造中国豪宅

占地面积：120000平方米 建筑面积：480000平方米 容积率：3.99


绿化率：30%
停车位：车位数4022个。 楼栋总数：24栋 总户数：3880户 楼层状况：项目由76栋别墅，24