北京资产评估协会专业技术委员会执业问题解答

北京资产评估协会专业技术委员会执业问题解答（一）

发布: 网站编辑日期: 2016/7/22分类: 评估工具阅读: 87次查看评论

应广大会员要求，北京资产评估协会专业技术委员会，针对大家在执业中遇到的较为典型的问题，进行了解答。此解答仅代表专家个人意见供会员借鉴参考，不作为执行准则的依据。

一、关于业务约定书

Q1:评估业务约定书变更形式问题。对评估业务约定书的相关内容进行变更，能否通过传真及电子邮件等形式？如评估机构与委托方就有关变更发生争执，相关传真及电子邮件是否可以作为有效的法律证据？

A1：承接评估业务后，评估机构一般会按规定与委托方签订《业务约定书》，但在业务执行中，业务约定书所涉及内容难免会出现需要变更调整的情形。按照《资产评估准则——业务约定书》第二十条规定“业务约定书签订后，评估目的、评估对象、评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化，评估机构应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书”。但实际操作中，重新签订业务约定书一般比较困难，一些评估机构就通过传真、电子邮件等形式，与委托方达成对业务约定书中相关事项的变更调整。但在接受业内外检查时，评估机构的此种变更做法会被一些检查当事方视为违背了资产评估准则的相关规定。

针对以上问题，我们首先查阅了《资产评估准则——业务约定书》第四章，其中：第十九、二十条分别针对业务约定书签订后，“签约各方发现相关事项约定不明确，或者履行评估程序受到限制需要增加、调整约定事项”，以及“评估目的、评估对象、评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化”等需要变更业务约定内容的情形，要求评估机构应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。且《资产评估准则——业务约定书》第二条将“业务约定书”界定为书面合同。按照《中华人民共和国合同法》第十一条，“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”。

因此，在评估业务约定书变更中，如果评估机构与委托方就有关变更事项发生争执，相关传真及电子邮件等可以作为有效的法律证据。评估机构应当在业务约定事项变更后及时收集、整理相关证据，妥善立档保存。同时也应认识到，由于现实中使用传真及电子邮件存在较大的风险，如：传真件应认定为原件还是复印件；传真件是否是传真方所发出，接收方是否收到了传真；传真件有无伪造、变造情形；是否有其他相关证据佐证用于补充传真件等。如果只有唯一的传真件而没有其他佐证予以证明且对方又予以否认的，则该传真件为孤证，证据效力有限。又因传真件保存时间有限，在证据保管方面有风险。因此，在实务操作中，建议尽量使用合同书的形式将相关变更事项确认下来。

Q2：评估业务约定书是否必须先于评估业务开展前签署？如果在业务约定书签署之前被要求先行开展评估工作，评估机构应如何进行必要的风险防范？

A2：评估实务中发现，或由于实施评估所服务的经济行为要求的时间较为紧迫；或因委托方完成业务约定书审议、签批的流程所需时间较长，在客户已表现出较明确委托意愿的前提下，客户需要评估机构在业务约定书签署之前，先行开展评估实务操作活动。评估机构经过对客户及项目风险评价后也有意承接业务，但因《资产评估准则——业务约定书》第六条“评估机构应当在决定承接评估业务后与委托方签订业务约定书”的要求而踌躇。在接受业内外检查时，有时评估机构会因评估工作开展早于签约时间，检查组认为“业务约定书签订不及时”，不符合准则规定。

专家认为，签订业务约定书既是准则要求，也是规范评估服务、保护签约各方权利的重要措施。因此，开展评估业务前，如不能签署业务约定书，可能会对评估机构维权造成不利影响，甚至带来执业风险，并酿成经济损失。但评估实务中，客户审议、签批业务约定书需要履行

规定的流程，大中型或组织结构复杂的客户需要花费的时间和手续更为繁冗。在实现评估所服务经济行为要求的时间较为有限的情况下，为保证有充足的评估工作时间，要求评估工作先行开展也具有一定的现实理由。能否在完成业务约定书签署前答应客户的相关请求，需要评估机构对客户的履约及诚信状况进行必要的风险评价。

如果有意在业务约定书签署之前应客户要求开展评估工作，评估机构应当通过法律允许的必要形式取得客户对此进行请求或确认的依据，并及时记录、保留反映评估工作时间、工作量、工作成果等信息的必要证据，以保护评估机构的合法权益。

为此，专家认为对在业务约定书签署之前需要应客户要求开展评估工作的，应做出必要的风险提示，提出风险防范建议。同时，还应对签署业务约定书时尚未明确、对执行评估业务不构成重大障碍的内容，允许业务约定书的签订方采取签署补充业务约定书或法律允许的其他形式进行后续约定。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条指出，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。第二条规定，“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立的合同。但法律另有规定的除外”。从中可以看出，只要能够证明或推定委托事实存在，评估机构注意搜集、保留能反映相关业务的工作时间、工作量及成果的证据，即使尚未与客户完成签约，评估机构仍可以借助法律的支持，依法维护自身的合法权益。

因此，只要注重业务及客户评价，重视风险防范，评估机构可以同意评估业务约定书在评估工作开始后完成签署。但必须具备的前提：一是通过法律允许的必要形式取得了客户对其先行开展评估工作的请求或确认依据；二是有能力形成或取得反映其工作时间、工作量、工作成果等信息的必要证据。

二、关于评估基准日

Q3 ：评估对象中包含的一项长期控股股权投资，在评估基准日时，尚未上市，但在出具报告时已经上市流通，若按照市场价格计价，评估结果与基准日时的价值相差悬殊。评估基准日至报告出具日之间正好赶上了2015年的楼市巨大波动，因某种原因，评估基准日无法调整。各相关当事方在会上争论不休，有坚持按基准日未上市状态评估的；有提议应当充分考虑出具报告日时点评估对象已经上市且两者之间评估结果差异较大的问题。请问在此情况下，应如何选择评估基准日呢？

A3：这类问题在评估实务中经常会遇到，处理方法简单、明确。基准日的选择一般由委托方根据经济行为实现目的等情况来确定，并尽可能与评估目的的实现日接近。上面的问题最好的解决方案就是调整评估基准日。评估基准日一经确定，一切取价标准均应为评估基准日这个时点有效的价格标准。

举个简单的例子，北京市某处房子在2014年底市场价格为5万元/平方米，评估基准日定在2014年底，评估取价应该按照5万元/平方米标准来定。2015年6月因为该区域变成了抢手的学区房，价格飞涨至7万元/平方米，报告出具日在2015年10月份。若产权所有者认为不合理，基准日可以调整到2015年6月份，这样距离交易日比较接近，价格也没有重大变化。

实务操作中，往往情况比较复杂，解决时还应从基本原理入手，既要坚持原则，又能提出合理化建议，这样才能够得到客户的尊重。

Q4：评估基准日应当由谁确定？评估机构是否能够确定评估基准日？