成都温江新区概念性规划及城市设计

土地价值分析是对规划的经济内涵的定量解释
土地价值分析可以从市场和经济的角度检验规划方案 的可行性 土地价值分析与规划呈因果、互补、互动的紧密关系
采用假设开发法测算地价系数的基本思路
调查宗地的基本情况
运用假设开发法计算各地块地价
了解宗地规划的开发模式
预测开发完成后的房地产价值
对各地块地价进行个别因素修正

设计理念 总平面及索引 道路剖面设计 交通设计



生态设计
公共开放空间设计 植栽设计 照明设计 街道及景观设计
道路系统 道路转弯半径 路口交通控制 公共交通系统 步行/自行车系统 重要交叉路口 交通信号灯 典型公车站 道路铺面 街道家具 水体喷泉 水体桥梁 公共艺术 温江形象设计 建筑退红线 建筑形态控制 建筑轮廓线控制
Transit Oriented development（ TOD ）

有效的土地利用
保留较多的开放空间


降低空气污染
不同密度的住宅开发

商住混合，减少对汽车的倚赖
大众运输系统TOD
公交干线
（轻轨或直达公车）
支线公车
中心社区
次发展区
次级社区 已建成区
开放空间
公共交通导向的城市发展 TOD
次发展区
光华大道近期实施总平面图
光华大道近期实施总平面图
总平面索引
总平面索引
道路剖面设计（一）
景观空间效果（一）
道路剖面设计（二）
景观空间效果（二）
道路剖面设计（三）
景观空间效果 （三）
道路剖面设计（四）
Leabharlann Baidu
景观空间效果（四）
道路剖面设计（五）
景观空间效果（五）
道路系统
步行/自行车行系统设计原则
“水乡花园城市”
“水乡花园城市”
区位关系(1)
区位关系(2)
GIS分析
都江堰水利系统
现状水系
机会与限制
原有总体规划
原有控制性详细规划
控规调整总平面图
用地平衡
Ó Ã µ × Ã û ± Æ ¾ Ó ³ ¡ Ó Ã µ × ¹ « ¹ ° Ó Ã µ × Ð þ Õ Ä ¯ Î » µ ¹ » Õ Ì µ É Ò ë « ° ¹ Ì Ã É Ó É ç Ç ø Ö Ð Ð Ä ¹ « ½ ¨Ó Ã µ × É ç Ç ø » ë º Ï Ó Ã µ × ¹ ¤Ò µ Ó Ã µ × µ À Â ²Ó Ã µ × Â Ì µ × ¹ æ » ® ³ Ü Ó Ã µ × Ó Ã Ã Ó Ã Ó Ã Ó Ã Ó « ¹ µ × × µ × µ × µ × µ ¢ Ó Ô Ã µ × 15 11 15 11 42 22 76 144 54 253 376 1,780 Ó Ã µ × Ã æ » ý (ha) 761 116 1% 1% 1% 1% 2% 1% 4% 8% 3% 14% 21% 100% ± È À ý (%) 43% 7%
生态系统
自然环境
防止水土流失 避免土壤侵蚀 水资源提供 水质净化 空气净化

人文环境
人文景观的保存 微气候的调节 文化与休闲 舒适的生活环境

生物环境

生态体系的恢复 与保持 野生动物的保护
生态系统——自然环境
生态系统——人文环境
生态系统——生物环境
大众运输系统
成都温江新区 概念性规划及城市设计 (最终成果)
2002.11.
四川省成都温江区人民政府 成都华新国际城市发展有限公司
本项目共包括三部分内容
第一部分：控规调整 第二部分：光华大道城市设计 第三部分：中心区城市设计
本项目共包括四个工作阶段
第一阶段：2002.5.20--6.17
控规调整（中期）
估算开发成本、税费和开发利润
计算土地获取成本，即楼面地价
求取地价系数
采用多指标综合评价法测算地价系数的基本思路
根据各地块的规划功能分布，分析其价格影响因素 确立各类地块价格影响因素的指标体系 应用特尔菲法，确定各评价指标的评分标准和权重
计算各指标的具体分值
根据所评分值和权重，确定各地块的综合分值，进
² Ö Ç ø Ö Ð Ð Ä Ç ø ±Ç ø Ï Ä Ç ø Ï ¼ º Æ
Ó Ã µ × Ã æ » ý È Ý » ý Â Ê ½ ¨Ö þ ¹ æ Ä £ È Ë ¿ Ú ¹ æ Ä £ (¹ « Ç ê ) (Æ ½ ² ½ Ã ³) (È Ë ) 537.1 1.1 5,098,920 47,856 518.5 1.0 4,940,995 78,043 538.6 1.0 5,260,355 82,644 1594.2 1.0 15,300,270 208,544
经济、生活、环境三位一体
人、社区与自然
新都市主义 水乡花园生态系统
大众运输系统
经济、生活、环境三位一体
经济
ECONOMICS
1 生活水准提高 2 消费能力提高 3 3 资源的有效利用 4 资源的提供
1 2 4
生活
LIFE
5
6
环境
ENVIRONMEN T
5 环境的保护 6 生活休闲设施的提供


合理的经济投入与产出
改善住宅及其配套设施以提高生活质量

提倡健康生活方式
“水乡花园城市”
“水乡花园城市”
规划原则

尊重旧城区现有的城市纹理和脉络 特色、个性、可识别性 合理的用地分区和配套设施 交通的便利性 环境的生态化和可持续发展 完整的绿化系统和人性化的生活空间 多样化的都市活动及场所 具有世界级水准的中心区
建设规模（近期 / 远期）
² Ö Ç ø Ö Ð Ð Ä Ç ø ±Ç ø Ï Ä Ç ø Ï ¼ º Æ Ó Ã µ × Ã æ » ý È Ý » ý Â Ê ½ ¨Ö þ ¹ æ Ä £ È Ë ¿ Ú ¹ æ Ä £ (¹ « Ç ê ) (Æ ½ ² ½ à ³) (È Ë ) 537.1 0.7 3,326,440 29,407 518.5 0.6 3,333,120 49,419 538.6 0.7 3,546,240 50,992 1594.2 0.6 10,205,800 129,818
第二阶段：2002.6.20--7.19.
控规调整（完成） 光华大道城市设计（中期）
第三阶段：2002.7.20—8.21.
光华大道城市设计（完成） 中心区城市设计（中期）
第四阶段：2002.8.23—9.27
光华大道城市设计（修改） 中心区城市设计（完成）
最后阶段：2002.10.—至今
控规调整（修改）
第一部分 控规调整
“控规调整”包含的内容：

区位 机会与限制 GIS分析 现状水系 现状土地使用 业主意见

规划理念
原总体规划分析 原控规分析



现状分析
原规划分析 控规调整总体规划 控规调整道路系统 控规调整绿化生态系统 控规调整地块划分指标 土地价值研究报告
规划结构
交通动线
道路结构
公共交通系统
绿化系统
生态系统
城市绿地范围图
分期建设
地块划分
地块指标（例：北区）
µ × ¿ é ± ´ º Å N-1 N-2 N-3 N-4 N-5 N-6 N-7 N-8 N-9 N-10 N-11 N-12 N-13 N-14 N-15 N-16 N-17 N-18 N-19 N-20 N-21 N-22 N-23 N-24 N-25 N-26 N-27 Ó Ã µ × Ð Ô Ö Ê R G R R R G G R R R RC C C C G G C C C RC RC RC G G R R G Ó Ã µ × Ã æ » ý È Ý » ý Â Ê ½ ¨Ö þ ¹ æ Ä £ È Ë ¿ Ú ¹ æ Ä £ (¹ « Ç ê ) (Æ ½ ² ½ Ã ³) (È Ë ) 29.4 0.6 176,400 2,911 9.3 33.8 0.6 202,800 3,346 32.7 0.6 196,200 3,237 33.7 0.6 202,200 3,336 5.9 5.9 33.3 0.6 199,800 3,297 21.2 0.6 127,200 2,099 39.6 0.6 237,600 3,920 18.6 1.1 200,880 3,135 6.8 1.3 89,760 673 7.1 1.3 93,720 703 6.1 1.3 80,520 604 7.9 5.2 6.9 1.3 91,080 683 7.1 1.3 93,720 703 6.1 1.3 80,520 604 18.7 1.1 201,960 3,152 16.9 1.1 182,520 2,849 30.3 1.1 327,240 5,108 15.4 23.4 64 0.6 384,000 6,336 27.5 0.6 165,000 2,723 5.7 518.5 0.6 3,333,120 49,419





两侧建筑形态控制原则

设计目标
设计理念（一）
——建立温江新城“入口”意向
设计理念（二）
——建立明晰的视觉廊道
设计理念（三）
——以不同的植栽建立都市识别系统
设计理念（四）
——建立水乡印象
设计理念（五）
——建立都市之肺
设计理念（六）
——反映“生活、环境、经济”三位一体的原 则
道路系统 交通动线 道路设计 公共交通系统

总体规划 用地平衡 规划结构 分期建设


土地使用假设条件 地块划分原则 地块指标 地块退红线

绿化与公共 开放空间系统 生态系统 城市绿地范围

假设开发法 多指标综合评价法

“水乡花园城市”规划理论
地块退红线
土地价值分析报告


土地价值分析与土地整体开发策略分析的关系
土地价值分析的依据 土地价值分析的构成和结论 土地价值分析的应用指导意义
土地价值分析与土地整体开发战略的关系
目的：实现土地 开发价值最大化 指导原则：规划先行、 有序开发、滚动发展 市场研究 土地开发策略 总体规划 控制性详规 土地营销策划， 土地出让次序
制定土地 开发计划 土地 开发 分期 与 每期 开发 规模
土地出让时机 与节奏的把握
土地价值分析
土地 开发 进度 计划
相对比价关系 分析与测算 （地价系数）
绝对价值 分析与测算
土地出让价格策略
土地整体开发战略
土地价值分析与规划的关系
土地价值分析以规划的内容和设计要求为重要分析依据 规划为各宗地的区位、功能、用途、容积率、建筑内 容和要求赋予了不同的定位 由于定位的不同，导致土地收益的不同，从而形成土 地价值差异 土地价值差异是土地价值分析的主要研究对象 土地价值分析的成果可以检验规划的合理性和可行性
居住区
开放空间
600米
交通中转
就业区
中心商业
就业区 至公车干线
中心社区
次发展区
轻轨
居住区 交通中转 就业区 就业区
中心商业
次发展区
次级社区
居住区
交通中转
中心商业
至公车干线
支线公车
英国花园城市典范 —Milton Keynes
规划目标

经济、社会和环境之间保持平衡 保护生态环境,改善绿色环境质量 保护当地水乡田园景观 提供便利的交通 适应并促进经济和社会发展
人、社区与自然
人
PEOPLE
1 生活与经济
2 休闲与生态
1
2
3 都市环境与
当地文化
社区
COMMUNITY
3
自然
NATURE
新都市主义


大众运输系统
传统邻里关系 城市田园村落 街坊社区
新都市主义的特点

以人为本 大众运输系统替代汽车
步行/自行车/公共交通

密度较高的混合功能中心区
商业/零售/公园/办公/市政/服务/交通
而求取地价系数
地价系数体系
第二部分 光华大道城市设计
“光华大道城市设计”包含的内 容：

近期实施总平面 远期实施总平面 近期道路剖面4种 远期道路剖面5种 公共开放空间4种 100米示范段 中央公园 活动设施 推荐树种 典型路中大树树种 （5种） 路中绿化隔离带典型 灌木（ 6种） 两侧绿化隔离带典型 植栽（8种）
公共交通系统设计原则
道路交叉口建议方案
交通信号灯建议方案
典型公车站建议方案
生态系统设计原则
生物多样性
公共开放空间
公共开放空间（一）

以亲水广场/阶梯叠水/临水户外餐饮平台/露天 阶梯坐椅/运河步道构成的开放空间
公共开放空间（一）
公共开放空间（二）

以生态湖泊/观鸟亭/自然步道/混生林木 构成的开放空间