地块经济测算

1、项目概况

项目一期地块范围为161.39亩，共分南北两个地块分区开发,其中:

一期地块总体描述：

一期地块如下图所示，

项目一期地块分为南北两个分区共计161.32亩，拟规划总建筑面积为166900平方米，

其中北区:用地面积54270.1平方米，折合为81.37亩，拟规划总建筑面积67800平方米。

南区:用地面积53324.8平方米，折合为79.95亩，拟规划总建筑面积99100平方米。

一期地块拟挂牌出让单价为85万元/亩，合计土地成交契税及中介费用，总地价约为1.45亿元。

一期地块位置示意图

产品拟规划设计方案

产品分配图示

项目分为南北两区，南区拟规划以小高层建筑为主，配建部分商业，全部地下车库；北区拟规划以独栋别墅、联排别墅、花园洋房、小高层住宅为组合建筑群，配建部分商业，在地块西侧为建设地下车库。

规划布局图示

从上图可知项目拟规划总体布局情况以及项目地块土地使用综合指标。

效果鸟瞰图

上图为项目拟规划鸟瞰效果，社区错落有致，景观均好，北区拟规划以混合型态为主,包含独栋别墅、联排别墅、花园洋房、小高层住宅，南区拟规划以小高层住宅为主，项目外延现代简约，富有气质，成为潜在的中高档模范社区。

项目拟规划产品分配指标：

一期北区地块：

土地情况：原地块编号为C11-01，二类住宅用地，规划容积率1.25，用地面积54270.10平方米，折合81.40亩，土地拟挂牌单价为85万元/亩。

产品规划设计情况：

根据产品容积率及地块特征，北区规划为综合形态社区，包括独栋别墅、联排别墅、花园洋房、小高层住宅。另外配建商业及会所，在地块西半侧建设地下车库。拟规划总体建筑面积为67800平方米，

一期南区地块：

土地情况：原地块编号为C10-01，二类住宅用地，规划容积率1.86，用地面积53324.80平方米，折合79.99亩，土地拟挂牌单价为85万元/亩。

产品拟规划设计情况：

根据产品容积率及地块特征，南区拟规划为小高层社区，南侧为奥特莱斯及综合体院馆，视野开阔，景观均好。另外配建部分商业，在地块建设地下车库。拟规划总体建筑面积为99100平方米。

2、项目经济测算

2.1、一期总体地块:

一期地块共计161.39亩，总建筑面积为166，900平方米，根据地块所在区域目前的市场销售价格分析，可实现一期产品销售均价8300元/平方米，其中，北区拟规划独栋别墅16000元/平方米、联排别墅14000元/平方米、花园洋房12000元/平方米，小高层8000元/平方米，南区拟规划小高层7000元/平方米。

根据目前初步判断的项目销售价格，以拟规划挂牌价格85万元/亩获取土地，按一年期5.31%年利率贷款3亿元计算,项目可实现税后投资利润率20.08%，项目税后销售利润率可实现14.97%。

具体拿地价格敏感性分析结论如下：当土地拟挂牌单价增幅至117.5万元/每亩时，项目税后投资利润率为15.03%，项目税后销售利润率为11.83%；当土地拟挂牌单价为85万元/亩时，项目税后投资利润率为20.08%，项目税后销售利润率为14.97%。

土地价格敏感性分析（按照土地挂牌单价5%增幅计算）

2.2、一期北区地块:

北区：

土地情况：原地块编号为C11-01，二类住宅用地，规划容积率1.25，用地面积54270.10平方米，折合81.40亩，土地拟挂牌单价为85万元/亩。

产品拟设计情况：

根据产品容积率及地块特征，北区拟规划为综合形态社区，包括独栋别墅、联排别墅、花园洋房、小高层住宅。另外配建商业及会所，在地块西半侧建设

地下车库。拟规划总建筑面积为67800平方米.

根据目前初步判断的项目销售价格，北区拟规划独栋别墅16000元/平方米、联排别墅14000元/平方米、花园洋房12000元/平方米，小高层8000元/平方米,实现项目均价10388元/平方米。具体拿地价格敏感性分析结论如下：当土地拟挂牌单价增幅至144万元/每亩时，项目税后销售利润率为15.01%；当土地拟挂牌单价增幅至175.5万元/亩时，项目税后投资利润率为14.99%.

详细测算见附件二：

2.3、一期南区地块

南区：

土地情况：原地块编号为C10-01，二类住宅用地，规划容积率1.86，用地面积53324.80平方米，折合79.99亩，土地拟挂牌单价为85万元/亩。

拟规划产品设计情况：

根据产品容积率及地块特征，南区拟规划为小高层社区，南侧为奥特莱斯及综合体院馆，视野开阔，景观均好。另外配建部分商业，在地块建设地下车库。拟规划总建筑面积为99100平方米.

根据目前初步判断的项目销售价格，南区拟规划小高层产品为7000元/平方米,按照拟挂牌单价85万元/亩时，税后销售利润率为8.43%，项目税后投资利润率为7.16%。

详细测算见附件三

附件一一期总体测算

一期投资收益总表（按挂牌单价85万元/亩,项目税后销售利润率为14.97%）

一期投资收益总表（按挂牌单价117.5万元/亩，此时项目税后投资利润率为15.03%）

附件二一期北区经济测算

一期地块北区共计81.40亩，拟规划总建筑面积为67，800平方米，根据地块的经济测算，全部地块总地价约为0.73亿，项目开发总投资约为4.12亿元，可实现产品销售单价10388元/平方米，其中，独栋别墅16000元/平方米、联排别墅14000元/平方米、花园洋房12000元/平方米，小高层8000元/平方米。可实现总销售收入约6.19亿元，按照一年期贷款利率5.31%,3亿元47%即1.41亿元投入南区建设,税后投资利润率及税后销售利润率可分别达到31.58%和21.00％；

一期北区投资收益表(拟挂牌均价85万元/亩计算)