综合体的四种发展模式
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甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级酒店式公寓
定位为——香港最顶级的综合体物业
关键驱动因素
案例（香港太古广场）
商业——太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心
太古购物广场汇集国际名流 会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场 金钟电影院引领港岛娱乐文化 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧
都市综合体分析（complex）
综合体是将城市中 商业/办公/居住/旅 店/展览/餐饮/会议 /文娱/交通等城市 生活空间的三项以 上进行组合
Complex
Fra Baidu bibliotek
Office 办公
Apartment 居住
Traffic 交通
Entertainment
文娱
Shopping 商业
Hotel 酒店
Exhibition 展览
五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场
定位为——上海顶级国际化综合体" city within a city "
关键驱动因素
案例（上海商城）
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享
豪华公寓
关键驱动因素
外因：
•优越的地理位置，良好的交通可达性； •区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力 •区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象
内因：
•超强的实力与品牌号召力 •集购物、娱乐等为一体的体验式 •项目立意高，与深圳人内心的价值观相符 •一流的精英团队
四种模式比较
模式1 均衡发展 代表案例 香港太古广场 成功关键点： 20万以上建面/CBD/高融合性建筑群/各项功能相互依赖存在 模式2 以写字楼为核心功能 代表案例北京华贸中心、广州中信广场
关键驱动因素
规划与功能比例
案例（深圳华润中心）
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米
1000个车位
华润大厦： 4.2万平方米的甲级写字楼 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心
高度为139米
零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体
1-3层为高档国际时装旗舰店
超级市场、大型百货商店、
Complex = hotel(主) +apartment(次) + Shopping ……
模式4 以商业为核心功能的发展模式 Office
Complex =shopping (主) + Hotel …… Shopping
模式1：各项功能均衡发展
案例（香港太古广场）
位于香港及九龙(荃湾)两 条地铁线的交汇点
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持 续的生意 •娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 •波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚
模式4：以商业为核心功能
案例（深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院 站（地下商业与地铁相通）/超大规模以商业为核心功能的综合体物业
Restaurant 餐饮
综合体发展的四种模式
模式1 均衡发展的模式
Complex =hotel+office+shopping+apartment+……
模式2 以写字楼为核心功能的发展模式
Complex
=office
(主)
+apartment(次)
+Hotel Shopping
……
模式3 以酒店为核心功能的发展模式 Office
4层为开放式屋顶花园
时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场
5-28层为写字楼
各类餐饮
顶层为多功能厅
二期规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位
一座超五星级商务大酒店 一座5A智能化甲级写字楼 三座酒店式服务公寓 一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场
案例（深圳华润中心）
成功关键点：
20万以上建面/CBD/超高层建筑/国际 财团/公寓依托写字楼实现价值提升
模式3 以酒店为核心功能
成功关键点：
20万以上建面/旅游胜地/特定圈层/顶 级管理/公寓依托酒店实现价值提升
模式4 以商业为核心功能 代表案例深圳华润中心
成功关键点：
20万以上建面/金融商贸区/顶级 业态/公寓依托商业实现价值提升
公寓
实用率约80% 6部进口“三菱”客用升降机 公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求 单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全
模式3：以酒店为核心功能
案例（上海商城）
上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区 域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒 店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、 25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其 它各种设施组成。
案例（广州中信广场）
定位为——广州最顶级的超高层写字楼
超高层写字楼+公寓+小型购物商场
关键驱动因素
案例（广州中信广场）
写字楼
利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖 写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰 利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度 IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群
分适应未来国际商务市场的高速运营 目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台
服务式公寓
公寓采用围合式/拥有中央公园、组团式绿化和水体/形成社区 公寓租售并举 户型齐全/多产品组合——少量投资型一居+主流创意型二居和居住型三居+20套顶层
CEO至尊空中别墅
其它（商业+体育中心+展示中心）
展示中心、体育中心集合了部分社会职能/提升社会形象 商业分主题有机的分布于建筑群中，造就新的商业形态 体育中心VIP运动会所，实行会员制服务 利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象 各功能物业均以完善的服务体系为先导
模式2：以写字楼为核心功能
位于广州南北向的城市新中 轴线上/南向天河体育中心 及珠江新城区/北靠广州火 车东站、港穗直通火车站及 地铁2号线总站
共472间豪华服务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
写字楼+商场
酒店：公寓：写字楼：商业 约为45%：30%：15%：10% 国际水准的办公大楼 25000平方米世界知名品牌的购物商场
案例（上海商城）
关键驱动因素
外因：
•处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档 娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区 域具有较大的发展潜力 •区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围
酒店——通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆
多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心 各功能空间相互连通/延展了共享空间 统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享
酒店式公寓——星级物管+多产品组合
提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节 可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景 套房面积定位56平米/110平米/245平米 高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）
模式2：以写字楼为核心功能
案例（北京华贸中心）
北京东长安街继国贸中心和东方广 场之后， 具有地标性质的百万平 米超大规模综合体
5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心
定位为——构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体
关键驱动因素
案例（北京华贸中心）
超5A智能写字楼
超5A级智能写字楼：办公自动化/信息自动化/安防自动化/管理自动化/通讯自动化 写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充
定位为——香港最顶级的综合体物业
关键驱动因素
案例（香港太古广场）
商业——太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心
太古购物广场汇集国际名流 会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场 金钟电影院引领港岛娱乐文化 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧
都市综合体分析（complex）
综合体是将城市中 商业/办公/居住/旅 店/展览/餐饮/会议 /文娱/交通等城市 生活空间的三项以 上进行组合
Complex
Fra Baidu bibliotek
Office 办公
Apartment 居住
Traffic 交通
Entertainment
文娱
Shopping 商业
Hotel 酒店
Exhibition 展览
五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场
定位为——上海顶级国际化综合体" city within a city "
关键驱动因素
案例（上海商城）
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享
豪华公寓
关键驱动因素
外因：
•优越的地理位置，良好的交通可达性； •区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力 •区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象
内因：
•超强的实力与品牌号召力 •集购物、娱乐等为一体的体验式 •项目立意高，与深圳人内心的价值观相符 •一流的精英团队
四种模式比较
模式1 均衡发展 代表案例 香港太古广场 成功关键点： 20万以上建面/CBD/高融合性建筑群/各项功能相互依赖存在 模式2 以写字楼为核心功能 代表案例北京华贸中心、广州中信广场
关键驱动因素
规划与功能比例
案例（深圳华润中心）
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米
1000个车位
华润大厦： 4.2万平方米的甲级写字楼 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心
高度为139米
零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体
1-3层为高档国际时装旗舰店
超级市场、大型百货商店、
Complex = hotel(主) +apartment(次) + Shopping ……
模式4 以商业为核心功能的发展模式 Office
Complex =shopping (主) + Hotel …… Shopping
模式1：各项功能均衡发展
案例（香港太古广场）
位于香港及九龙(荃湾)两 条地铁线的交汇点
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持 续的生意 •娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 •波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚
模式4：以商业为核心功能
案例（深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院 站（地下商业与地铁相通）/超大规模以商业为核心功能的综合体物业
Restaurant 餐饮
综合体发展的四种模式
模式1 均衡发展的模式
Complex =hotel+office+shopping+apartment+……
模式2 以写字楼为核心功能的发展模式
Complex
=office
(主)
+apartment(次)
+Hotel Shopping
……
模式3 以酒店为核心功能的发展模式 Office
4层为开放式屋顶花园
时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场
5-28层为写字楼
各类餐饮
顶层为多功能厅
二期规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位
一座超五星级商务大酒店 一座5A智能化甲级写字楼 三座酒店式服务公寓 一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场
案例（深圳华润中心）
成功关键点：
20万以上建面/CBD/超高层建筑/国际 财团/公寓依托写字楼实现价值提升
模式3 以酒店为核心功能
成功关键点：
20万以上建面/旅游胜地/特定圈层/顶 级管理/公寓依托酒店实现价值提升
模式4 以商业为核心功能 代表案例深圳华润中心
成功关键点：
20万以上建面/金融商贸区/顶级 业态/公寓依托商业实现价值提升
公寓
实用率约80% 6部进口“三菱”客用升降机 公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求 单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全
模式3：以酒店为核心功能
案例（上海商城）
上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区 域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒 店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、 25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其 它各种设施组成。
案例（广州中信广场）
定位为——广州最顶级的超高层写字楼
超高层写字楼+公寓+小型购物商场
关键驱动因素
案例（广州中信广场）
写字楼
利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖 写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰 利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度 IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群
分适应未来国际商务市场的高速运营 目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台
服务式公寓
公寓采用围合式/拥有中央公园、组团式绿化和水体/形成社区 公寓租售并举 户型齐全/多产品组合——少量投资型一居+主流创意型二居和居住型三居+20套顶层
CEO至尊空中别墅
其它（商业+体育中心+展示中心）
展示中心、体育中心集合了部分社会职能/提升社会形象 商业分主题有机的分布于建筑群中，造就新的商业形态 体育中心VIP运动会所，实行会员制服务 利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象 各功能物业均以完善的服务体系为先导
模式2：以写字楼为核心功能
位于广州南北向的城市新中 轴线上/南向天河体育中心 及珠江新城区/北靠广州火 车东站、港穗直通火车站及 地铁2号线总站
共472间豪华服务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
写字楼+商场
酒店：公寓：写字楼：商业 约为45%：30%：15%：10% 国际水准的办公大楼 25000平方米世界知名品牌的购物商场
案例（上海商城）
关键驱动因素
外因：
•处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档 娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区 域具有较大的发展潜力 •区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围
酒店——通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆
多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心 各功能空间相互连通/延展了共享空间 统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享
酒店式公寓——星级物管+多产品组合
提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节 可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景 套房面积定位56平米/110平米/245平米 高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）
模式2：以写字楼为核心功能
案例（北京华贸中心）
北京东长安街继国贸中心和东方广 场之后， 具有地标性质的百万平 米超大规模综合体
5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心
定位为——构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体
关键驱动因素
案例（北京华贸中心）
超5A智能写字楼
超5A级智能写字楼：办公自动化/信息自动化/安防自动化/管理自动化/通讯自动化 写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充