[实用参考]华夏幸福-产业新城案例.pptx
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委托开发框架
成立区域开发平台公司， 与地方政府或园区管委会 签订具体委托开发协议
九通 规划
投资
一 级 土地 平台 开 整理 公司 发
整合国际化专家团队进行产业 规划、战略研究等工作
地方政府、人大审核，通过确 认区域城市总体规划
地方政府确认区域开发起步区 确认开发计划
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定
组织督导跟进以政府部门为主体进行集体土地征 转补偿及形成建设用地的相关工作，承担土地征
转过程中的土地整理成本
基础设 平台 施建设 公司
“九通一平”等基础设施建设 政府结算建设费用
二
级 二级 平台公司、
公用设施建设
开 发
开发 地产公司 部分由政府结算建设费用；部分自建自营
产业配套建设
出售或出租
商住配套建设
退出：向政府移交产业新城， 一般是50年
委托区域
3
业务流程——华夏进行规划、土地整理与基础设施建设等园区 土地一级开发，获得整体规划权、垄断一级开发（3/6）
立 论证 九通 项 拿地 投资
寻找环渤海来自百度文库地区 具投资价值的开发
区域
对拟开发区域 进行价值论证
确定投资意向，与地方政府进 行意向沟通，由地方政府确认
投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府基建返还、招商佣金以及后期服务将短期 盈利转变为长期盈利的现金流模式保证了项目正常运转
• 华夏垫资发展阶段：初始 投资期1-2年，成本约4-5 亿/平方公里，其中征地 和拆迁占60%，基础设施 建设占40%
前期规划、 土地整理、 基础建设
房地产开 发销售
5
业务收益——华夏垫付园区土地一级开发费用，向政府收取成 本及10-15%的利润（5/6）
服务类型
具体内容
规划设计、 咨询服务
园区产业规划、战略研究等
收入确认方式
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
土地整理服 务
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟 定，组织督导跟进以政府部门为主体进 行集体土地征转补偿及形成建设用地的 相关工作，承担土地整理成本
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过5年
园区综合服 务
物业管理，道路清洁、绿化等公共项目 维护，公用事务服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
按国家定价执行；无国 家定价按政府指导价或 甲方审计的市场价
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
6
盈利模式——规划、建设和运营等业务组合，实现短中长期收 益与现金流平衡发展（6/6）
• 投资开发房地产项 目，实现销售并获 取现金回流
后期产业 服务维护
“短期一次性”房地产 开发转变为“长期可持 续园区运营”
政府获得土地 出让收入和税
收
• 综合毛利率达到4050%，净利润25%左右
招商引资 （落地投 资额45% 返还）
政府返还 基础建设 投资额
110%
支付方式
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
上一年度土地整理费用 （含税，以审计结果为 准）加成10%-15%
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
建设费（含税，以审计 结果为准）加成10%15%
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
上一年度入园项目新增 落地投资额（土地、厂 房、机器设备）的45%
地方政府
华夏幸福基业
负责园区政策支持、行政管理、协调监督 整体委托开发协议 负责园区规划、投资、建设、运营
投资机制
区域开发平台公司
注册资本金与投 资，一般是100%
建设内容 退出机制
土地整理 投资
规划设计
基础设施 建设
公共设施 建设
建设施工
公共运营 维护
产业规划
产业发展 核心
服务
业务
园区服务
外包 业务
赋予拿地优势
土地整理
通过土地整理了解区域整体土
地规划，利用一级开发优势，低
园 区 整 体 开 发
基础设施建设 产业发展服务
现金流支持 房
地
产
提升区域价值
开
发
成本锁定大量土地 房地产销售回笼资金，实现对
园区土地一级开发的现金流支持 园区运营完善提升区域价值，
综合服务
支持房地产销售
2
运作方式——华夏与政府签订区域整体委托开发协议，负责园 区规划、投资、建设、运营一体化服务（2/6）
在移交土地部门后，在 双方共同确认的基础上 确认收入
基础设施、 公共设施建
设
园区的九通一平、站场及厂房建设等
在工程竣工验收后，在 双方共同确认的基础上 确认收入
产业发展服 务（招商服
务）
园区宣传推广、招商引资、对入园企业 提供管家服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
结算方式
成本费用的110%
运 营 运营 九通投资、 园区宣传、招商引资
企业全程无忧管家服务（投资、生产、生活）
服 服务 九通公用
政府结算产业发展服务费
务
公共设施维护、公用事业服务 政府结算服务费
4
业务分配——九通投资核心负责项目论证和政府沟通，同时与 园区开发平台公司合作指导具体园区开发运营（4/6）
九通投资
业务寻找和价值论证平台 政府合作和沟通平台
1
业务模式——华夏幸福形成“园区+地产”模式，以园区开发 立项，地产开发随行（1/6）
华夏一体化园区开发运营模式： • 华夏通过与政府签订排他性（非经华夏同意不可撤销或变更、委托期限50年）委托协议， 进行园区整体开发 • 华夏业务覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护 等多种形态
提供产业规划和战略研究 地方政府确认后委托开发
地方政府审核、地方人大会审议
与园区开发平台协作开发 运营
土地整理 工程建设
基础设施建设 公用设施建设 产业配套建设
园区综合服务 园区招商和宣传
物业管理服务 公用项目维护 九通投资招商中心
全程无忧管家服务 公用项目维护
投资服务 生产和生活服务
九通公用
入园企业
成立区域开发平台公司， 与地方政府或园区管委会 签订具体委托开发协议
九通 规划
投资
一 级 土地 平台 开 整理 公司 发
整合国际化专家团队进行产业 规划、战略研究等工作
地方政府、人大审核，通过确 认区域城市总体规划
地方政府确认区域开发起步区 确认开发计划
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定
组织督导跟进以政府部门为主体进行集体土地征 转补偿及形成建设用地的相关工作，承担土地征
转过程中的土地整理成本
基础设 平台 施建设 公司
“九通一平”等基础设施建设 政府结算建设费用
二
级 二级 平台公司、
公用设施建设
开 发
开发 地产公司 部分由政府结算建设费用；部分自建自营
产业配套建设
出售或出租
商住配套建设
退出：向政府移交产业新城， 一般是50年
委托区域
3
业务流程——华夏进行规划、土地整理与基础设施建设等园区 土地一级开发，获得整体规划权、垄断一级开发（3/6）
立 论证 九通 项 拿地 投资
寻找环渤海来自百度文库地区 具投资价值的开发
区域
对拟开发区域 进行价值论证
确定投资意向，与地方政府进 行意向沟通，由地方政府确认
投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府基建返还、招商佣金以及后期服务将短期 盈利转变为长期盈利的现金流模式保证了项目正常运转
• 华夏垫资发展阶段：初始 投资期1-2年，成本约4-5 亿/平方公里，其中征地 和拆迁占60%，基础设施 建设占40%
前期规划、 土地整理、 基础建设
房地产开 发销售
5
业务收益——华夏垫付园区土地一级开发费用，向政府收取成 本及10-15%的利润（5/6）
服务类型
具体内容
规划设计、 咨询服务
园区产业规划、战略研究等
收入确认方式
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
土地整理服 务
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟 定，组织督导跟进以政府部门为主体进 行集体土地征转补偿及形成建设用地的 相关工作，承担土地整理成本
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过5年
园区综合服 务
物业管理，道路清洁、绿化等公共项目 维护，公用事务服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
按国家定价执行；无国 家定价按政府指导价或 甲方审计的市场价
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
6
盈利模式——规划、建设和运营等业务组合，实现短中长期收 益与现金流平衡发展（6/6）
• 投资开发房地产项 目，实现销售并获 取现金回流
后期产业 服务维护
“短期一次性”房地产 开发转变为“长期可持 续园区运营”
政府获得土地 出让收入和税
收
• 综合毛利率达到4050%，净利润25%左右
招商引资 （落地投 资额45% 返还）
政府返还 基础建设 投资额
110%
支付方式
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
上一年度土地整理费用 （含税，以审计结果为 准）加成10%-15%
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
建设费（含税，以审计 结果为准）加成10%15%
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
上一年度入园项目新增 落地投资额（土地、厂 房、机器设备）的45%
地方政府
华夏幸福基业
负责园区政策支持、行政管理、协调监督 整体委托开发协议 负责园区规划、投资、建设、运营
投资机制
区域开发平台公司
注册资本金与投 资，一般是100%
建设内容 退出机制
土地整理 投资
规划设计
基础设施 建设
公共设施 建设
建设施工
公共运营 维护
产业规划
产业发展 核心
服务
业务
园区服务
外包 业务
赋予拿地优势
土地整理
通过土地整理了解区域整体土
地规划，利用一级开发优势，低
园 区 整 体 开 发
基础设施建设 产业发展服务
现金流支持 房
地
产
提升区域价值
开
发
成本锁定大量土地 房地产销售回笼资金，实现对
园区土地一级开发的现金流支持 园区运营完善提升区域价值，
综合服务
支持房地产销售
2
运作方式——华夏与政府签订区域整体委托开发协议，负责园 区规划、投资、建设、运营一体化服务（2/6）
在移交土地部门后，在 双方共同确认的基础上 确认收入
基础设施、 公共设施建
设
园区的九通一平、站场及厂房建设等
在工程竣工验收后，在 双方共同确认的基础上 确认收入
产业发展服 务（招商服
务）
园区宣传推广、招商引资、对入园企业 提供管家服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
结算方式
成本费用的110%
运 营 运营 九通投资、 园区宣传、招商引资
企业全程无忧管家服务（投资、生产、生活）
服 服务 九通公用
政府结算产业发展服务费
务
公共设施维护、公用事业服务 政府结算服务费
4
业务分配——九通投资核心负责项目论证和政府沟通，同时与 园区开发平台公司合作指导具体园区开发运营（4/6）
九通投资
业务寻找和价值论证平台 政府合作和沟通平台
1
业务模式——华夏幸福形成“园区+地产”模式，以园区开发 立项，地产开发随行（1/6）
华夏一体化园区开发运营模式： • 华夏通过与政府签订排他性（非经华夏同意不可撤销或变更、委托期限50年）委托协议， 进行园区整体开发 • 华夏业务覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护 等多种形态
提供产业规划和战略研究 地方政府确认后委托开发
地方政府审核、地方人大会审议
与园区开发平台协作开发 运营
土地整理 工程建设
基础设施建设 公用设施建设 产业配套建设
园区综合服务 园区招商和宣传
物业管理服务 公用项目维护 九通投资招商中心
全程无忧管家服务 公用项目维护
投资服务 生产和生活服务
九通公用
入园企业