我国房地产企业融资问题及改进分析

要求全国的房地 产开发商 能够达到 的寥 寥无几 ， 对于大 多数 开 发 商 来说 ， 市 融 资 的道 路很 难 走 通 。 上
． 自从 上 世 纪 九 十 年 代 初 ， 国 房 地 产 业 经 历 了 一 个 大 ２ ４ 房 地 产 融 资 的相 关 法 律 法 规 还 不 健 全 我 我 国房地 产投 融资 制度 改 革虽 然起 步 于上世 纪 ８ Ｏ年 的 发 展 阶段 ， 国 一 度 发 展 到 数 万 家 开 发 企 业 ， 绝 大 多 数 全 但 代 中期 ， 直 到 １９ 但 ９ ２年 以 后 才 有 了 实 质 性 的 转 变 ， 家 从 国 都属于规 模较 小 ， 金 实力 一 般 的 中 小 规模 房 地 产 公 司 。 资 上 市 公 司 中 ， 及 到 房 地 产 业 务 的 近 ４ ０家 ， 涉 ０ 占上 市 公 司 总 数 的 ３ 左 右 。特 别 是 在 前 几 年 ， 多 的 房 地 产 公 司 并 不 Ｏ 较 完 全 具 备 房 地 产 开 发 的条 件 ， 模 化 、 团 化 的 房 地 产 公 司 规 集 １９ ９ ３年 开 始 取 消 商 品 房 限 价 ， 始 土 地 有 偿 出让 后 ， 地 产 开 房 才 正 式 纳 入 市 场 化 运 作 中 。 我 国 的 房 地 产 业 ， 身 就 是 与 本
１ 引 言
房 地 产 行 业 是 典 型 的 资 金 密 集 型 行 业 ， 地 产 项 目对 房
据 业 内 的 估算 ， 地 产 企业 资 产 负 债 率 低 于 ６ 较 为 安 房 ５ 全 。如 果 房 地 产 开 发 企 业 过 分 依 赖 外 部 融 资 ， 自有 的 开 发 资 资 金 的 占 用 与 流 转 是 房 地 产 开 发 企 业 极 为 重 要 的 一 个 方 则 因 增 面 。随 着 最 近 国 家 对 房 地 产 行 业 加 大 调 控 力 度 ， 大 银 行 金 少 ， 隐含 着 高 负债 经 营 的 财 务 风 险 ， 此 ， 加 资 本 性 筹 各 纷 纷 收 紧 了房 地 产 信 贷 ， 而 导 致 许 多 房 地 产 企 业 特 别 是 资 是 一 个 较 好 的 办 法 。但 是 由 于 目前 我 国 资 本 市 场 关 于 房 从 如 中 小 房 地 产 企 业 对 资 金 更 为 渴 求 。 房 地 产 企 业 应 正 确 认 识 地 产 开 发 企 业 上 市 要 求 较 为 严 格 ， 房 地 产 开 发 企 业 上 市 条 每 Ｏ 国 到房地产调控 的长期性 ， 现有 融资方 式进 行分 析 ， 加 以 对 并 件 是 连 续 ３年 ， 年 要 保 持 １ 的 净 资 产 回报 率 ； 内上 市 手 续 较 为 繁 复 且 需 要 一 年 的 时 间 及 安 排 。又 如 ， 监 会 对 于 证 改进 ， 寻求 资 金 来 源 多元 化 ， 低 财 务 风 险 的 前 提 下 探 寻 在 降 原 适 合 自己 的融 资方 式 ， 以充 分 发 挥 财 务 杠 杆 的 效 力 ， 进 企 已上 市 公 司 增 发 股 票 募集 资 金 用 于 开 发 项 目的 ， 则 上 也 要 促
摘
要 ： 地 产 商品 的特 殊 性 决 定 了房 地 产 融 资 的 特 殊 性 。 由 于 房 地 产 企 业 受政 策 风 险 、 场 风 险 的 影 响较 大 ， 房 市 而我
国房 地 产 开 发 企 业 的 融 资 渠道 相 对 单 一 ， 地 产 企 业应 从 影 响 融 资 的 各 种 因 素 出发 ， 服 存 在 的 问 题 ， 极 考 虑 科 学的 融 房 克 积
社 会 主 义 市 场 经 济 同 步 发 展 起 来 的 ， 自 身 的 发 展 也 经 历 其 了 一 个 从 不 规 范 到 逐 步 规 范 的 过 程 。具 体 到 投 融 资 方 面 ， 还 是 占少 数 比 例 。 虽 然 最 近 几 年 情 况 有 了 一 些 改 观 ， 是 但 对 于 开 发 企 业 的 资 本 结 构 、 金 来 源 、 金 用 途 ， 及 商 业 资 资 以 项 目开 发 式 、 土 式 、 靠 式 的开 发 也 不 在 少 数 。 本 挂 银行 贷款 、 境外 资金流人 ， 目立 项对 自有资 本 比例 的限制 项 ２ ２ 过 于 依 赖 银 行 贷 款 ． 务 杠 杆 过 大 导 致 财 务 风 险增 加 ． 财 等 ， 存 在 着 常 常 发 生 变 化 ， 者 不 同 的 部 门 之 间 规 定 相 互 都 或 近 几 年 来 ， 国直 接 融 资 市 场 发 展 很 快 ， 是 在 短 时 期 我 但 抵 触 之 处 。对 于 境 外 已 经 发 展 得 比 较 成 熟 的 房 地 产 证 券 内 仍然 难 以改 变 以 间 接 融 资 为 主 的 融 资 格 局 ， 地 产 业 在 房 化 、 地 产 基 金 等 新 型 融 资 方 式 ， 我 国也 处 于 摸 索 阶 段 ， 房 在 相 当大 的 程 度 上 需 要 银 行 的 信 贷 资 金 支 持 ， 地 产 资 金 主 房 没有形 成成文的制度性安排 。 要 来 自银 行 贷 款 。 郎 咸 平 教 授 曾 抨 击 内地 开 发 商 过 于 激 进
Ｎ ｏ ９， ． ２０１ １
现 代 商 贸 工 业 Ｍｏ ｅｎＢｕｉｅ ｒｄ ｄ ｓ ｙ ｄｒ ｓ ｓ Ｔ ａｅＩ ｕｔ ｎｓ ｎ ｒ
２１ 年第 ９ ０１ 期
我 国房 地 产 企 业 融 资 问题 及 改进 分 析
筑 工 程 有 限 公 司 ， 川 成 都 ６ ０ ０ ） 四 １０ ０
业健 康发展 。
２ 当前 我 国房地产 企 业融资存 在 的问题 分析
２ １ 较 多 的 房 地 产 企 业规 模 较 小 。 有 资 金 不 足 导 致 融 资 ． 自 能 力较 差
求“ 四证 齐 全 ” 其 标 准 已经 接 近 于商 业 贷 款 。此 外 ， 为 上 市 ， 作 公 司 ， 管 机 构 对 公 司 管 理 透 明 度 要 求 较 高 ， 够 达 到 这 些 监 能
资策 略 ， 小 化 财 务 风 险 ， 进 企 业 目标 的 实现 。 最 促
关键 词 ： 地产 ； 资 ； 房 融 改进 中图分类号 ｉ２ Ｆ 文 献标识码 ｉ Ａ 文 章 编 号 ：６ ２３ ９ （０ １ ０ —１００ １ ７ —１８ ２ １ ） ９０ ４ —１ ２ ３ 房 地产 企 业 融 资 水 平差 异 较 大 。 市 融 资 的 难 度 大 ． 上