(完整word版)咸阳房地产调查及下步计划

咸阳市场调查报告及下步计划

调查说明

调查过程：根据咸阳市房地产市场状况，对本市的五个区域、近三十个在售楼盘项目进行了市场调查，本着以客观数据为基础的原则进行研究，为一统国际家居进驻咸阳市场做前期准备，以下是重点可开发小区。

一、咸阳市各区楼市分析

（一）、城东区

1．主要楼盘

3．分析小结

城东区主要产业是以石油化工为基础，虽然现在政府正在进行治理，但整体生活环境较差，区域内开发的楼盘数量较少，面积相对较大，整体以多层和高层为主，离市区相对较远，生活区较集中，周边配套有待完善，商业有可发展前途。受到石油化工企业的影响，空气质量随天气变化较大，空气质量较差，居民生活会受到不同程度的影响，市区内部分市民由于这个缘故，不愿在城东置业，亨星锦绣城，和紫云东城马上交房。

（二）、城南区

1．城南区概况

1．主要楼盘

2.商业

3．分析小结

本区开发的楼盘主要在西咸之间的世纪大道上，都是住宅项目，同时根据项目的体量较大，商业街、购物广场、以及教育等其它公共配套设施都在周围规划中。属于咸阳最具潜力的版块，三米阳光现在正在交房，户型面积不大，不适合公司重点开发，奥园和金泰都属于咸阳的大型社区现在都已进入楼盘开发的中期阶段，奥园7月到8月3期交房大概600户左右，金泰马上交房400户花园洋房面积都属于大户型，从这两个盘的情况来看属于长期盘，都有建虚拟店面的位置，颐和名居挂着安置房的名义开建的其实是咸阳市及周边县区公务员的安置房年底交房，全部是高层。亿龙金河湾也是比较大的盘位置在2号大桥上3500户到4000户马上3期交房。

（三）、城西区

1．城西区概况

1．主要楼盘

2.商业

3．分析小结

本区域大中型国有企业较多，交通条件较好，人居环境成熟，同时高新区也在本区域，使得本区域有一定的发展潜力，客户群体比较稳定，多是长期在此工作的企业员工，有稳定的经济来源，虽经济收入并不高，但有能力在此置业。另外是周边县区的富裕居民，在此置业者较多。餐饮与汽车方面的店铺较多。阳光小区是真正的咸阳的经济适用房，消费实力不等。房子已经交完入住率不是特别高。华泰世纪华苑属于咸阳中上水平楼盘1,2,3期交房完毕4期年底交房，5期明年交房，这个小区外县的人买的居多，消费实力不错。丽彩金玉良缘是丽彩集团旗下的楼盘之一去年12月交房现在装修已经进入后期，客气继续跟踪家具需求客户，地中海和彩虹半岛都属于较为一般的楼盘，消费实力不等，不做重点开发。

（四）、城北区

2．主要楼盘

2.商业

3．分析小结

城北区以学校为主，住宅多以文林路为中心线，分布其两侧，此处的商业配套设施有待完善。属于比较偏僻的路段，各大装饰公司把这一边的小区都不作为重点，只有日月星城消费实力还算不错。

（五）、城中区

1．城中区

2.商业

3．分析小结

城中区属于咸阳市的核心地带，是政治、经济、商业中心，公共配套设施齐全，本区域的楼盘项目体量较小。 咸阳消费实力较好的客户大部分集中在市区的楼盘。怡和润园现在正在交房。合计425户。6个户型。

，国润翠湖7月到8月交8,9,10号三栋楼。这两个为重点开发对象。 4．写字楼租售：

分析小结

1．城东区环境改变将带动房地产发展

2．城南区楼盘发展潜力最大

3．城西区将建成高科技综合区域

4．城北区文化氛围带动房地产发展

5．城中区楼盘价格位居全市前列

装饰装修行业大体分析

以上为不完全统计，时间有限.根据前期工作积累选择了以上这些重点。咸阳市2011年交房楼盘42个从7月份到年底陆续交房，是有史以来最多的一年，市场需求出现井喷，城市人家06年进驻咸阳至今一直带动咸阳装饰行业的发展，带动咸阳市场从游击队时代到现在绝大部分业主转变想法，开始找装饰公司做装修，咸阳属于3线城市，行业竞争没有西安大，城市人家在咸阳基本上做到只要找装饰公司装修的业主75%以上都找城市人家，基本属于垄断。从去年到现在有无数的装饰公司进驻咸阳市场，包括九朝，广东星艺，风光无限等。证明咸阳市场在飞速发展，城市人家现在在咸阳的口碑不是非常好，他们迅速扩张在世纪大道又建了咸阳三店迅速扩张的目的就是能吸纳更多的客户，保证绝对市场占有率。保证产值目标的完成。在一统没有进驻西安市场之前可能它的高报低折方式可以吸引客户，但我们一统的整体家居模式直击其肋骨，从咸阳的市场大环境以及庞大的消费群体来看，公司在咸阳建店会收到意想不到的效果。

根据公司发展需要制定以下初步计划

从中我选取几个较为重点的楼盘盒我原来做的楼盘

奥林匹克花园

此小区为中高端小区，现在可以做开发的有二期和三期的客户，三期客户为重点客户，下个月交房500户左右，城市人家西安公司和咸阳公司分别在本小区租的有虚拟店面租金在3000左右。奥林匹克花园的入住率不是特别高基本是一半属于长期开发小区。

金泰-丝路花城

金泰丝路花城属于咸阳消费实力比较好的楼盘，总户数3600多户，也是咸阳最大的楼盘之一，小区的入住率不是特别高，7月份交4期的花园洋房，面积在140以上户数大概400户左右，现在一期到三期还有40%的客户没有入住属于长期开发楼盘，城市人家在此小区建了虚拟店面。

宏宇-健康花城

此小区为一期4-15号楼，总高分别为12层，18层和32层，分别为1梯2户，2梯4户和3梯6户设计。户型面积为120-170平米，共计1000户左右。交房时间基本定在7月底8月初。

怡和润园2期

怡和润园属于咸阳消费实力不错的楼盘，交房已经开始合计425户。年底交房还有1000户左右也属于要长期开发楼盘。前期交房从85到150平米户型。一共四栋。建议小区扎点。

国润翠湖

国润翠湖属于咸阳最好的楼盘，一期到四期总共2000户左右，地理位置非常好，南边是公园咸阳湖，西面是市政府。楼盘价位咸阳最高，2号楼已经入住85%以上，是前年交的房，去年年底交的1，5, 6, 11号四栋楼，一号楼消费实力不错，现在装修达到60%左右交工的只有20%。5,6,11号楼情况差不多但是这三栋楼回迁户比较居多，消费实力一般。昨天开始交商品房8号9号10号楼共计500户左右，国润有商户建议建虚拟店面。小区扎点费用在8000每季度。房屋租金在1500到2000元左右。

怡水花园

怡水花园离金泰丝路花城不远，计划7月份交房，总共有11栋楼，1300户左右彬长集团在此楼盘团购了5栋半楼。全部精装修过了，7月份交的是剩下的5栋半楼。

帝都温泉花园4期

也离金泰丝路花城不远。此楼盘交房时间本来定于6月底但是看楼体外观要往后延长，时间不定。去年年底交了一栋楼400多户消费实力一般，马上要交的和去年那栋楼基本一样400多户现在交的这栋楼消费实力比第一栋要好。

综上所述建议公司见三个虚拟店面。上面所提到的楼盘基本上均价都在将近6000左右。

2011.6.10