发达国家地区社会保障性住房建设体系

发达国家地区社会保障性住房建设体系

纵观发达国家和地区的经验,社会保障性住房建设的共同特点是:政府制定计划,直接或间接参与。主要有以下几种方式:

1、政府直接建房方式。政府建房是通过设立专门机构,并提供运营资金。这种方式在住房短缺情况下更受政府的重视。

英国设立了直属政府部门的住房公司,负责中央政府住房投资的分配。住房资金主要在中央政府的公共开支中列支,每年政府投资占住房总投资的比重一般为22%--35%左右。到1986年,除撒切尔政府已向居民出售的大约100万套公房外,政府尚拥有600万套公房,占住房总量的26.7%。

新加坡建屋发展局负责“公共组屋”的建设,并向购买组屋的家庭发放政府抵押贷款。建设与贷款资金全部来自政府,售房亏损和出租亏损在政府财政预算中解决。截止1993年,新加坡政府共建成住房66万套,占全国人口87.6%的居民住进了政府提供的组屋。

香港地区于1973年成立房屋委员会及其实施机构房屋署,负责全港“公共住房”的建设与管理。房委会的资金投入主要是政府的土地投入和政府免息贷款。全港49%的人居住在政府建造的住房中。

政府公房依据收入线划分而进行分配,主要面向中低收入居民出租,租金与住户的收入水平相联系。英国公房租金占住户家庭收入的15%--20%,不足成本费用的50%。新加坡公共租屋的租金一般占住户家庭收入的4%一15%。香港地区租屋的租金水平大约是同类房屋市场租金的29%,占住户家庭收入的7--15%。

2.政府间接参与方式。政府提供优惠贷款,实行贷款利息补贴,支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。

法国政府对低租金住房机构提供长期低息贷款,年息1%,期限45年(市场上一般30年的贷款利息为5.22%)。低租金住房机构资金不足时,可直接向特定的金融机构借入资金,借、贷利息差额由政府补贴。20世纪70年代,新建住房中由政府资助和补贴的住房仍保持在50%以上。其租金水平一般为成本租金的55—60%。

日本既由地方政府通过自主建房、收购租赁民间住宅而向低收入人群提供的廉价租赁住宅----公营住宅,又由政府建立住宅金融公库,作为政府向居民自建或购买住房提供长期、稳定、低息贷款的机构,利息比市场利息低1--2个百分点。日本政府还与地方公共团体成立住宅供给公社,分别建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。其租金水平严格按收入线确定,平均为市场租金的55%。

3、对对住房承租人补贴和住房购买人减税的方式。

从20世纪70年代中期开始,西方国家的住房保障逐渐由“补砖头”转向“补人头”。现在,几乎所有发达国家和越来越多的发展中国家都不同程度地采取了发放住房补贴的办法。

美国对住房购买人减税的做法是:将住房购买人的贷款利息从其年收入中扣除,从而冲减年收入的纳税基数,实质上是降低了住房投资人的贷款利息。差额由政府承担。

几点讨论:

1、在住房严重短缺、住房供求矛盾尖锐情况下,政府直接建房可以充分发挥政府的资源整合和调动的优势,保证在短时间内增加住房总量,而且可以成为平抑房价的得力措施。从我国目前的情况看,为了加强政府的控制,应该由政府设立专门机构,组织建设经济适用住房和亷租住房。

2、应设立专门的保障性住房的开发机构。大部分国家都建立了隶属于政府的专门开发机构,采取保本微利的经营方针,服务于特定的收入阶层。房屋的租售价格由政府根据成本而定。

我国也亟应建立这类开发机构。

3、应加快制定住宅发展计划和相关法律。目前,几乎所有国家都制定了专门的住房发展计划。许多国家还制定了相应的住宅法律,如美国的《住宅法》、日本的《公营住宅法》等。我国亦应加紧制订《住宅法》。

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