物业服务费测算与报价 (2)

第五章物业服务费测算与报价一、物业的收支测算方案：

（一）测算依据

1、国家、安徽省、合肥市有关物业管理法规、文件：国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、国家财务部《物业管理企业财务管理规定》、《合肥市物业管理办法》、《合肥市物业管理服务收费管理办法》、《合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准》。

2、小区相关资料

（二）测算说明

1、该测算按《合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准》测算。

2、测算包括小区日常物业管理各项费用支出测算。

3、测算小区日常物业管理费用支出构成：人工费用、行政办公费用、设施设备日常运行维护及保养费、安全护卫器具维护、维修费用、清洁卫生及绿化费用、折旧摊销费、税金等。

（三）物业管理公共性服务费用分摊

1、公共设施设备日常运行、维护费：

公共部位日常维护费、消防设施维护费、电梯维护、保养费；水泵维护、保养费；水箱清洗、消毒费；水箱水样检测费、避雷测试费；电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费。

2、护卫费、清洁卫生费、绿化、办公费、折旧费、利润。

3、所有空置房（住宅、商铺、车库等）的物业管理服务费及公摊费用均由开发商支付；

（四）各项支出费用成本测算明细

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费

（1）人员编制和基本工资标准

人员编制和基本工资标准表

序号项目人数（人）

工资标准

（元/月）

总额（元/月）

一管理处主任 1 2200 2200

二管理员 1 1500 1500

三维修工 1 2000 2000

四车管员 1 1300 1300

五秩序维护员 5 1100 5500

六保洁员 3 1050 3150

七垃圾清运工 1 1050 1050

合计13 16700 （2）社会保险费：按最低基数1718元的31.3%提取，

1718元×13人×31.3%=6990.54元/月

（3）服装费按平均400元/人·年计算，则每年为：

13人×400元/人/年=5200元/年

每月为5200元÷12=433.33元/月

小计支出：24123.87元/月每年为：289486.44元/年

2、公共设施、设备日常运行维修、保养费

(1)电梯维护、保养、检测费：500元/月/台×10台=5000元/月

(2)水泵维护、保养费：400元/月

(3)水箱清洗、消毒费、水箱水样检测费：300元/月

(4)高层避雷测试费：300元/月

(5)电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费：300元/月

(6)消防设施维护保养费：400元/月

(7)公共照明系统保养：含节能灯、泛光灯及广场灯更换等200元/月

(8)供配电系统保养维护材料费等200元/月

(9)智能化维护300元/月

(10)本体和公共设施零星维护600元/月

小计：8000元/月，8000×12＝96000元/年

3、绿化管理费支出

绿化管理费支出表

序号项目测算依据金额（元/年）

1 绿化工具费300元/人·年300

2 劳保用品费300元/人·年300

3 农药化肥费300元/·年300

4 杂草清运费300

5 绿化保洁用水2000

6 补苗费1000元/年1000

7 合计4200

4、清洁卫生费支出

清洁卫生费支出表

序号项目测算依据金额（元/年）

1 工具购置费200元/人·年800

2 劳保用品200元/人·年800

3 消杀费5元/户·年860

4 化粪池清掏费注1 2000

5 垃圾外运费注2 3650

6 合计8110

注：1、化粪池清理每年1次，每个化粪池2车，每车清运费200元，根据小区规模按5个化粪池计算：

5个×1次×2车×200元/车=2000元/年

注：2、垃圾外运，小区按每天产生垃圾2车，每车送垃圾站10元/车，

每年计365天×1车×10元/车=3650元/年

5、秩序维护装备费支出

装备费按200元/人·年计算

200元/人·年×5人=1000元/年，

6、办公经费支出

（1）水、电费（水按10T/月、电按200度/月）

（10T/月×2.15元/T+200度/月×0.8637元/度）×12=2330.88元/年（2）电话费2400元/年

（3）办公用品书报费物业管理杂志费用：1000元/年

（4）广告、宣传、社区文化费1000元/年

（5）招待费1000元/年

累计支出：7730.88元/年，

7、固定资产折旧费：

按3000元/年

8、法定税费：（总收入之和）×8%

461944.80×8%=36955.58元/年

上述1-8项合计支出：37206.91元/月，

全年支出合计：

37206.91元/月×12月=446482.90元/年

收入：

高层住宅收入：1.10×27314=30045.40

商铺收入：1.5×1500=2250

地下车位收入：20个×180元/月﹒个=3600元/月

地上车位收入：20个×80元/月﹒个=1600元/月

10个×100元/月﹒个=1000元/月

注：地上车位按照20个小型车位、10个中型车位测算，标准见《合肥市住宅小区车辆停放服务指导价收费标准》

收入合计:38495.40元/月，

全年收入合计：

38495.40元/月×12月=461944.80元/年

收入-支出：461944.80-446482.90=15461.90元/年

全年物业费收入微利。