物权法专题讲座

焦点：房屋买卖登记
案例：有一个温岭的夫妇到杭州来买房，因为非典时期，大家不能一
起到杭州来，就派了丈夫到杭州买房，温岭的妻子留守在那里照看
孩子，如果买房要以夫妻两个人的名义要办各种手续，于是就以丈 夫个人的名义登记产权，这就出现产权登记名义人是丈夫，实际产
权是夫妻两人，后来夫妻关系不和睦，丈夫有了外遇，丈夫就把这
一、立法背景
（一）制定物权法是坚持社会主义基本经济制度的需要。
社会主义初级阶段基本经济制度：坚持公有制为主体，多种所有制经济共
同发展。
分歧意见：其中影响最大的是北大法学院教授巩献田的一封公开信。题目是 《一部违背宪法和背离社会主义基本原则的物权法草案》，在全国引发了广 泛的争论，因为涉及政治问题，有关领导叫停了立法步伐。双方各持己见。 巩教授说《物权法》草案照搬西方法律，社会主义的东西基本没有。没有写 社会主义公共财产神圣不可侵犯，反而强调国家、集体和个人财产的平等保 护。在贫富差距越来越大的情况下讲平等，就是要乞丐的要饭棍和少数人的 汽车、机器平等保护，要把普通居民的住房、危旧房和那些高级别墅一样保 护，这样形成的不是劳动的平等，而是资本的平等，这与资本主义社会有什 么区别？
个房子卖出去，妻子知道后，就到房产登记机关要把房子登记在两 人名下，然后登记时候没有法律的判决是不给予办理，在这种情况
下到底该怎么做？需要涉及法院的判决，就需要有法律来依托和支
撑，这都是需要解决，这是《物权法》需要解决的问题。（共有、 不动产善意取得制度）
案例：丈夫的父母把一套房屋赠送给自己的儿子，赠与房屋必须要办理产权登
一次甲家正在玩麻将，乙又敲门表示不满。甲认为乙在朋友面前 扫了自己面子，遂出言不逊，辱骂乙神经病。乙亦怒斥甲不务正
业，象个赌徒。双方由此发生争吵，引来邻里十数人，纷纷劝说
双方忍让。甲恼羞成怒，上前拉住乙的衣服说： “我是赌徒，你 就是妓女。”乙遭此羞辱之后，神经受到严重刺激，神经衰弱加
重。你如何维护其合法权益？
经济法硕士研究生 主 讲 人: 陈安平 制 作 者: 陈安平
物权法专题讲座提纲
• 第一讲：物权法概述 • 第二讲：物权法热点问题解析 • 第三讲：物权法逐条释意讲解 • 第四讲：物权法疑难案例释疑
第一讲: 物权法概述提纲
◆ ◆ ◆ ◆ 为什么要学习物权法 物权法立法背景 物权法立法过程 物权法的基本理论
【第2条】本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配 和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权
对于私人的住宅保护，西方国家有一句格言，“风可进，雨可进， 国王的军队不可进”国家机关的公务人员不能随便闯入，房屋的 界限就体现了物权的排他性。国家机关的公务人员进入私人的住 宅，要征得房主的同意，否则就是违法行为，除非持有搜查证,违 法行为取得的证据不具有证据效力的规则 。
3.国有资产流失之争
• 质疑：改革开放以来，国内少数人为了走资本主义道
路，为了把为新中国经济奠定基础和建立功勋的国有
企业搞垮，污蔑国有企业“效率低”、“养懒汉”， 名义上搞好，实质上搞死国有企业，低价出售国有企
业，致使国有企业大量资产流失，许多工人强行下岗，
造成今天严重的经济和社会问题。
该事件对高层和物权法立法影响：
• 【第 90 条】不动产权利人不得违反国家规定弃臵固体废物，排 放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
• 案例：有那么一个案子，住在三楼的居民，下水道被堵住了，于 是他要查一下二楼居民的管道是是否被堵塞了，二楼的居民坚决 不同意，经过大量的工作只能上人家去维修，但是维修必须要把 他的吊顶给拆了，但是还是有一条管道还要修，被瓷砖被封住了， 必须要破坏瓷砖，他就不同意，于是三楼的人家该告二楼的住户， 但是查下来不是二楼的问题，是一楼的问题，到一楼去查了，这 个时候二楼打官司了，我根本没有堵住什么东西，你们瞎闹造成 了很大的损失，现在要不要赔？他有这个义务容忍公共设施的维 修，所以任何一个业主，只要与小区相邻，都有一个义务容忍维
物、物权、物权法概念 物权的特征、效力 物权的基本原则 物权法的变动 物权的法律保护
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
为什么要学习物权法
• 一 物权法与每个人的日常生活息息相关、密不可分。
焦点：关于小区道路、绿地、场地、车库、车位的归属争论问题，尤其库
车位的归属，自从商品房开发以后就一直有存在争论。
【第 73 条】 ： 建筑区划内的 道路，属于业主共有，但属于城镇 公共道路的除外。建筑区划内的 绿地，属于业主共有，但属于城 镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场 所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 【第 74 条】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首 先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车 库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业 主共有。
记，登记日期是4月28，小夫妻两人于5月7号办理结婚登记，产证上记载的日 期5月13号，因为办理登记到拿出产证有一个过程，于是就出现一个矛盾，在 房地产登记机关，登记薄上反映的产权取得时间是4月28号，房产证上反映的 产权取得时间是5月13号，他们两人恰恰在这期间5月7号结婚，这到底是婚前 还是婚后财产，如果夫妻感情深没有问题，后来这两人闹矛盾了，感情彻底 破裂，已经到了法院起诉进行离婚，男方认为是婚前所得个人财产，不能作 为共同财产分割，女方认为是婚后所得，男方的依据是房屋土地管理局有关 登记资料记载的时间，女方的依据是手上的房产证上记载的时间，这两者发 生冲突究竟以哪个作为依据，所以在说改革当中，出现了改革以前不曾有的 事，这些都需要《物权法》来解决。
2.贫富之争
质疑：《草案》在形式上是平等保护全国每个公民的物 权，核心和重点却是在保护极少数人的物权。在这种 严峻的形势下讲平等保护，那么就是乞丐要饭讨食的 棍子和碗与少数人的机器、汽车等都平等保护！就是 普通居民的住房，甚至危旧房同那些发了横财而修建 的高级别墅一样保护！如果按照目前《草案》的思路， 形成的只能是对于资本的平等，不能够保护劳动的平 等。这与资本主义社会又有什么区别？保护我没有的 东西有什么用？我不需要保护我没有的东西！更不需 要保护我将来也不可能有的东西！在占有生产资料方 面，一个是价值百万、千万、亿万的富翁，一个是穷 光蛋，那么就根本不是什么平等主体！
巩献田教授简介
• 巩献田：1944年12月生于山东省淄 博市桓台县，北京大学法学院教授， 博士生导师。 1967年毕业于北京政 法学院，1981年7月毕业于北京大学 法律系，获法学硕士学位；1987年4 月获南斯拉夫萨拉热窝大学法学博 士学位。曾任北京大学学生工作部 副部长，法律系法理教研室党支部 书记、教研室副主任；现任教育部 “两课”教学指导委员会委员，中 国老教授协会政法专业委员会副主 任委员，中国法学会法理学研究会 和北京市法学会理事，北京市法理 学会副会长等。
一、2005年8月12日北京大学法学院教授巩献田在网上公开发表的一封公开信《一部违 背宪法和背离社会主义基本原则的物权法草案》 二、9月13日全国人大常委会法工委主任胡康生、副主任王胜明等４人约见巩献田在人 大宾馆。双方的谈话持续了80分钟。胡康生向巩献田介绍了物权法起草的基本情况， 答复将把他的意见上报有关人士，并强调“法工委还从没有像这样把一个学者单独 请到这里，听取他的意见”。 三、2005年9月26日全国人大常委会委员长吴邦国对于进一步修改《物权法(草案)》提 出三点指示。 四、胡康生同年2005年10月22日在代表全国人大法律委员会所作的关于《中华人民共和 国物权法(草案)》修改情况的汇报中，将吴邦国的指示具体化为三个原则。 五、物权法草案偏离了预定的立法轨道，没有在2005年12月底的十届全国人大常委会第 十九次会议上如期接受“五审”，也未被列入2006年3月全国人大的审议议程。
双方争论的焦点
• 1. 违宪之争
巩献田：“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”是宪法最本质的社 会主义特征之一，宪法和民法通则都规定了“社会主义的公共 （国家）财产神圣不可侵犯”原则。《草案》对这一核心条款的 废除是违宪的，实质上妄图用“私有财产神圣不可侵犯”的精神 和原则取而代之。 质疑：《中华人民共和国物权法（草案）》（以下简称《草案》）， 是一部背离社会主义基本原则、开历史倒车的《草案》，不经过 原则性的修改，全国人大无权通过这部《草案》，因为它是违宪 行为的产物！ 我认为，有人在2004年修改宪法时没有完全达到的目的妄图在制 定《物权法》的时候来达到。社会主义宪法同资本主义宪法的一 个根本的区别，就是表现在如何对待私有制问题上。
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【第 17 条】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权
的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿 一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误 外，以不动产登记簿为准。
焦点：相邻关系
• 邻里纠纷案：甲男与乙女系隔壁邻居。因甲时常聚集三朋四友
在家打麻将，有时通宵达旦，喧闹声严重影响了乙家正常的休息。
解析：大家有非常有物权意识，就是应当选择三，《物权法》告诉我
们，占有动产被推定为有权占有，合法占有，既然被推定为有权占 有合法占有，那警方没有理由占有他的表，既然推定为有权占有合 法占有在你没有足够的证据来证实他手表取得不法的情况下，你不 能采取任何措施。
二 物权法对依法行政提出了更高的要求
焦点：物权的排他性是划分公权力与私权利的界限
焦点：住宅建设用地使用权期限
• 案例：江苏盐城的吴先生在当地买了一套住房后，细看购房合同， 发现该小区土地使用年限居然只剩下40年。吴先生认为，一般住 宅的土地使用年限为70年， 而这个小区的土地使用年限“缩水” 了30年的时间，严重侵害了住户们的利益。原来，当地国土部门 是以城镇住宅混合用地的性质出让这块土地的，使用年限只有 50 年。而这块土地早在十多年前就已出让，却因种种原因未能开发。 等到大楼盖成，土地的使用期限自然只剩下40年了。 • 国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限： 1）居住用地 70 年; 2）工业用地 50 年; 3) 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； 4) 商业、旅游、娱乐用地 40 年； 5) 综合或者其他用地 50 年;
焦点：业主的表决权（第
76 条）
1.面积和人数的 1／2 多数：一般事项，制定和修改议 事规则、管理规约、选举或更换委员、选聘和解聘物 业企业和其他管理人员等。 2.面积和人数的 2／3 多数：特殊事项，筹集、使用维 修资金；改建、重建建筑物。
3.业主委员会与物业管理公司的关系-主人和仆人关系。 4.居民住宅商用的（饭馆，色情等营业商用），遵循规 约，并经利害关系的业主同。
修公共设施、设备，不仅是维修，还包括检测。
• 【第88条】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、
电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的， 该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
焦点：占有制度
案例：有一个民警问了一个问题，你们看看该怎么做？他说接到一个
报案，说是一个蓬头垢面的人坐在马路边上，在吃酒店扔掉的下料， 但手上却戴着一个金光闪闪的手表，有一个手表收藏家看到一个手 表，就提出要看看这块手表，一看就吃惊了，是一块劳力士手表， 价值38万，于是这个人就觉得这个不太正常，是否是他抢来的，于 是就报案，警方就派人跟他闲聊，讲住址和暂住地点，讲年龄和身 份就很清楚，但是讲到手表就不清楚。于是三个方案，第一连人带 表扣押，第二人放了，手表扣下，第三放人，不暂扣手表。
案例1：夫妇在家看“黄碟事件” 案例2：土地承包经营权与林权证“打架”
焦点：下列财产不得抵押
(一)土地所有权； (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地 使用权，但法律规定可以抵押的除外；例外：四荒用 地、乡镇企业用地 (三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、 社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益 设施 (四)所有权、使用权不明或者有争议的财产； (五)依法被查封、扣押、监管的财产； (六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。违法、 违章建筑