物业管理的风险与规避知识培训课件
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（二）物业管理区域房屋及设备设施管理问题引起 的意外伤害或纠纷案
[案例1] （康乐新村.儿童落入小区人工湖死亡案） [案例2] （厦门樱花山庄.儿童掉入小区窨井死亡案） [案例3] （厦门文屏小区.化粪爆炸伤人案） [案例4] （女童攀登草坪护栏受伤案）
[案例5] （男孩被水泥雕塑砸伤致死案）
涉及公共收益与业主纠纷
延伸服务的风险
服务约定不明确产生争议
违反其他法规造成损失
10
三、物业管理活动风险案例
（一）财产损失案例
1、物业管理区域丢失车辆案 [案例1] 1997年7月9日，厦门某维修公司的司机将一辆价 值18.7万元的小轿车停放在厦门某大厦的露天停车场，并向 物业管理单位交付5元停车费。当司机办完事回到停车场取 车时，发现车不见了。后报警，经公安机关多方追查，至今 仍未找回车子。2000年10月车主向法院起诉，要求物业管理 公司赔偿损失共计168300元。经一审法院审理，认为车主和 物业管理公司之间构成保管合同关系，判决物业管理公司赔 偿168300元。物业管理公司不服，向厦门中级法院上诉。经 二审法院审理，认为原法院判决缺乏事实及法律依据，物业 管理公司和车主之间不存在保管合同关系，依法撤消原一审 判决，驳回车主的诉讼请求，两审诉讼费均由车主承担。
12
[案例3] 2001年泉州市某物业管理小区一个业主在小区内 停车场丢失一辆价值35万元小车。业主发现小区车辆管理没 有人值班，也没有登记。车主向法院诉讼请求物业管理公司 赔偿损失。一审判决物业管理公司承担丢车的全部损失。物 业管理公司不服一审判决，向泉州市中级法院上诉。经二审 判决，物业管理公司承担70%的赔偿。物业管理公司也因此 而解散。
第三人违法犯罪造成业主 个人、公共财产损失
9
经营策划风险
前期服务合同期限不明确
服务合同订立的风险
合同条款不明确
补充协议不明确
业主个人不承认前期合同
服务合同执行的风险
合同到期不能续约
法院依照合同判决企业过错
业主欠费风险
代收代缴的风险
外包方不具备合法资格
外包服务的风险
外包提供格式合同企业不懂
对外包监督不力
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2、其他财产损失案例
—— 写字楼小偷溜门盗窃案件屡有发生 —— 物业管理小区盗窃案件频发 —— 物业管理区域业主车辆损失案件 —— 业主邮件遗失案件 —— 业主家中浸水损失案件
◆ 大唐世家屋面漏水引起业主家中装修损失典型案例 ◆ 2003年12月17日深圳某小区物业公司因清洗屋面水池， 水池内自动阀失灵引起溢水，导致水流进入业主王某家中， 室内装修受损。王某诉求物业公司赔偿38321元，法院判决 王某也存在一定过错（自家阳台下水管因建鱼池堵塞），判 物业公司赔偿16042.2元。
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小区游泳池溺水案件
16
[案例6] （大厦窗户玻璃坠落伤害案） [案例7] （电梯困人引起的伤害案） [案例8] （电梯夹死小孩案.厦门）
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◆ 水泵房噪音扰民案件
2007年4月，厦门东渡濠头和顺里36号一楼的业主苏先生， 因为小区地下室水泵的振动噪音影响正常生活问题，向法院 提起诉讼，告成兴房地产公司要彻底搬迁蓄水池、赔偿精神 损害费5万元，支付房租33400元。
物业管理的风险与规避
1
引言
■ “物业管理的风险无处不在，无时不有”
——物业管理风险与物业管理的性质紧密相关 物业服务是准公共性服务，又是有偿性服务； 涉及面广，既有对物的服务，也有对人的服务； 涉及的空间范围不仅广泛，而且时间范围长久； 可能出现的风险问题种类多，关系复杂；
—— 一方面，业主和物业使用人对物业管理企业的责任要 求越来越多；
4
3、 应当研究和分析风险 —— 任何经营者都需要研究和分析风险；
经营效益与风险成正比； 经营损失与风险防范措施成反比 —— 物业服务行业的特性需要研究和分析风险； —— 管理者从保护自身合法权益出发需要研究和 分 析风险。
5
4、 应当制定和实施防止和抵御风险的措施 —— 风险防范的关键在于防范措施； —— 防范措施关键在于执行。
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[案例2] 2001年5月的一个夜晚，开封市一个市民在其所住 的物业管理小区丢失一辆出租车。他发现小区的大门不但没 有锁，而且物业管理处的值班人员在值班室里睡觉。因此， 车主向发院提起诉讼，要求物业管理公司赔偿丢失车辆的价 款。一审法院判决物业管理公司赔偿丢失车辆的70%价款， 车主自己承担30%。物业管理公司不服一审判决，向开封市 中级法院上诉。经法院二审审理，判决物业管理公司和车主 各承担50%的丢车损失。
6
二、物业管理风险分析
（一）物业管理风险的种类 第一类：人员伤害风险； 第二类：财产损失风险； 第三类：经营策划风险 。
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wenku.baidu.com
人员伤害风险
业主（使用人） 意外伤害
第三人过错伤害
物业管理人员 意外伤害
业主（使用人）遭受意外伤害
业主（使用人）的过错 造成第三人意外伤害
第三人行为不当造成 业主（使用人）意外伤害
第三人违法犯罪造成 业主（使用人）伤害
第三人过错造成 物业服务人员伤害
业主过错造成 物业服务人员伤害
物业服务人员服务中 的意外伤害
8
财产损失风险
企业过错 造成财产损失
第三人过错 造成财产损失
自然灾害 造成财产损失
企业管理不当造成 业主公共财产损失
服务人员行为不当造成 业主个人、公共财产损失
第三人行为不当造成业主 业主个人、公共财产损失
—— 另一方面，物业管理法律法规不尽完善，法院在审理 物业管理有关的纠纷案件时适用的法律也不尽相同；
▲ 所以物业管理的风险就越来越大
2
一、应当重视物业管理风险的防范
1、 应当树立风险意识 —— 物业管理行业的现实需要有风险意识； —— 市场经济客观存在风险； —— 市场法则需要有风险意识。
3
2、 应当增强风险的识别能力 —— 风险意识首先要转化为对风险的识别能力； —— 风险识别能力决定防范风险的程度； —— 风险识别能力水平决定风险防范措施的水平。
房地产公司辩称，产生噪音的是水泵，水泵属于全体 业主所有，水泵的管理者是物业公司。因此，房地产公司不 能作为被告。
法院最终判决，房地产公司赔偿业主苏先生房屋租金 损失26724元，精神损害费2万元。
本案启示：如果按照现在物业承接查验办法规定，物业公 司如果没有对水泵的安装问题进行查验，那么有可能要承担 管理责任。
（二）物业管理区域房屋及设备设施管理问题引起 的意外伤害或纠纷案
[案例1] （康乐新村.儿童落入小区人工湖死亡案） [案例2] （厦门樱花山庄.儿童掉入小区窨井死亡案） [案例3] （厦门文屏小区.化粪爆炸伤人案） [案例4] （女童攀登草坪护栏受伤案）
[案例5] （男孩被水泥雕塑砸伤致死案）
涉及公共收益与业主纠纷
延伸服务的风险
服务约定不明确产生争议
违反其他法规造成损失
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三、物业管理活动风险案例
（一）财产损失案例
1、物业管理区域丢失车辆案 [案例1] 1997年7月9日，厦门某维修公司的司机将一辆价 值18.7万元的小轿车停放在厦门某大厦的露天停车场，并向 物业管理单位交付5元停车费。当司机办完事回到停车场取 车时，发现车不见了。后报警，经公安机关多方追查，至今 仍未找回车子。2000年10月车主向法院起诉，要求物业管理 公司赔偿损失共计168300元。经一审法院审理，认为车主和 物业管理公司之间构成保管合同关系，判决物业管理公司赔 偿168300元。物业管理公司不服，向厦门中级法院上诉。经 二审法院审理，认为原法院判决缺乏事实及法律依据，物业 管理公司和车主之间不存在保管合同关系，依法撤消原一审 判决，驳回车主的诉讼请求，两审诉讼费均由车主承担。
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[案例3] 2001年泉州市某物业管理小区一个业主在小区内 停车场丢失一辆价值35万元小车。业主发现小区车辆管理没 有人值班，也没有登记。车主向法院诉讼请求物业管理公司 赔偿损失。一审判决物业管理公司承担丢车的全部损失。物 业管理公司不服一审判决，向泉州市中级法院上诉。经二审 判决，物业管理公司承担70%的赔偿。物业管理公司也因此 而解散。
第三人违法犯罪造成业主 个人、公共财产损失
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经营策划风险
前期服务合同期限不明确
服务合同订立的风险
合同条款不明确
补充协议不明确
业主个人不承认前期合同
服务合同执行的风险
合同到期不能续约
法院依照合同判决企业过错
业主欠费风险
代收代缴的风险
外包方不具备合法资格
外包服务的风险
外包提供格式合同企业不懂
对外包监督不力
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2、其他财产损失案例
—— 写字楼小偷溜门盗窃案件屡有发生 —— 物业管理小区盗窃案件频发 —— 物业管理区域业主车辆损失案件 —— 业主邮件遗失案件 —— 业主家中浸水损失案件
◆ 大唐世家屋面漏水引起业主家中装修损失典型案例 ◆ 2003年12月17日深圳某小区物业公司因清洗屋面水池， 水池内自动阀失灵引起溢水，导致水流进入业主王某家中， 室内装修受损。王某诉求物业公司赔偿38321元，法院判决 王某也存在一定过错（自家阳台下水管因建鱼池堵塞），判 物业公司赔偿16042.2元。
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小区游泳池溺水案件
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[案例6] （大厦窗户玻璃坠落伤害案） [案例7] （电梯困人引起的伤害案） [案例8] （电梯夹死小孩案.厦门）
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◆ 水泵房噪音扰民案件
2007年4月，厦门东渡濠头和顺里36号一楼的业主苏先生， 因为小区地下室水泵的振动噪音影响正常生活问题，向法院 提起诉讼，告成兴房地产公司要彻底搬迁蓄水池、赔偿精神 损害费5万元，支付房租33400元。
物业管理的风险与规避
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引言
■ “物业管理的风险无处不在，无时不有”
——物业管理风险与物业管理的性质紧密相关 物业服务是准公共性服务，又是有偿性服务； 涉及面广，既有对物的服务，也有对人的服务； 涉及的空间范围不仅广泛，而且时间范围长久； 可能出现的风险问题种类多，关系复杂；
—— 一方面，业主和物业使用人对物业管理企业的责任要 求越来越多；
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3、 应当研究和分析风险 —— 任何经营者都需要研究和分析风险；
经营效益与风险成正比； 经营损失与风险防范措施成反比 —— 物业服务行业的特性需要研究和分析风险； —— 管理者从保护自身合法权益出发需要研究和 分 析风险。
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4、 应当制定和实施防止和抵御风险的措施 —— 风险防范的关键在于防范措施； —— 防范措施关键在于执行。
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[案例2] 2001年5月的一个夜晚，开封市一个市民在其所住 的物业管理小区丢失一辆出租车。他发现小区的大门不但没 有锁，而且物业管理处的值班人员在值班室里睡觉。因此， 车主向发院提起诉讼，要求物业管理公司赔偿丢失车辆的价 款。一审法院判决物业管理公司赔偿丢失车辆的70%价款， 车主自己承担30%。物业管理公司不服一审判决，向开封市 中级法院上诉。经法院二审审理，判决物业管理公司和车主 各承担50%的丢车损失。
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二、物业管理风险分析
（一）物业管理风险的种类 第一类：人员伤害风险； 第二类：财产损失风险； 第三类：经营策划风险 。
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人员伤害风险
业主（使用人） 意外伤害
第三人过错伤害
物业管理人员 意外伤害
业主（使用人）遭受意外伤害
业主（使用人）的过错 造成第三人意外伤害
第三人行为不当造成 业主（使用人）意外伤害
第三人违法犯罪造成 业主（使用人）伤害
第三人过错造成 物业服务人员伤害
业主过错造成 物业服务人员伤害
物业服务人员服务中 的意外伤害
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财产损失风险
企业过错 造成财产损失
第三人过错 造成财产损失
自然灾害 造成财产损失
企业管理不当造成 业主公共财产损失
服务人员行为不当造成 业主个人、公共财产损失
第三人行为不当造成业主 业主个人、公共财产损失
—— 另一方面，物业管理法律法规不尽完善，法院在审理 物业管理有关的纠纷案件时适用的法律也不尽相同；
▲ 所以物业管理的风险就越来越大
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一、应当重视物业管理风险的防范
1、 应当树立风险意识 —— 物业管理行业的现实需要有风险意识； —— 市场经济客观存在风险； —— 市场法则需要有风险意识。
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2、 应当增强风险的识别能力 —— 风险意识首先要转化为对风险的识别能力； —— 风险识别能力决定防范风险的程度； —— 风险识别能力水平决定风险防范措施的水平。
房地产公司辩称，产生噪音的是水泵，水泵属于全体 业主所有，水泵的管理者是物业公司。因此，房地产公司不 能作为被告。
法院最终判决，房地产公司赔偿业主苏先生房屋租金 损失26724元，精神损害费2万元。
本案启示：如果按照现在物业承接查验办法规定，物业公 司如果没有对水泵的安装问题进行查验，那么有可能要承担 管理责任。