绿城上海玉兰花园二期项目启动大会

说明：下叠户型可考虑赠送两层地下室，下叠成为去化重点。
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三、产品研发
1. 地块出让条件 2. 强排方案比选 3. 选定总平面图及经济技术指标 4. 产品与业态分布 5. 地库专项 6. 场站点布置 7. 立面效果意向 8. 户型配比及主力户型意向 9. 产品配置标准 10. 示范区布置
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三、产品研发
1. 地块出让条件： 地块面积：7.28万m2 容积率：1.5 建筑密度：30% 限高：60m 限制性条件: ① 住宅建筑面积5%保障房 ② 20%90m2以下住宅
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三、产品研发
2. 强排方案比选 日清方案
项目 用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其中 地下建筑面积 计容可售面积 高层公寓 其中 多层公寓 经济技术指标 单位 数值 ㎡ 72802.90 ㎡ 157293.35 ㎡ 109204.35 ㎡ 48089 ㎡ 102580.78 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 户 辆 辆 辆 ㎡ ㎡ ㎡ 50424.78 52156.00 0.00 6623.57 5460.22 1163.35 48089.00 26895.00 1.50 820.00 833 65 768 4763.12 3720.00 1043.12 备注
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新疆：1组 北京：1组 山西：1组 湖南：1组 宁波：1组 天津：1组 上海：46组 舟山：3组 杭州：1组
附：玉兰花园一期客户分析 平层成交客户分析 小高层成交客户分析 1. 本地成交的46组客户中，浦东的占85%，其余分布在静安、卢湾等。 2. 浦西客户主要分布在黄浦江沿线，亲地缘性比较明显。
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附：玉兰花园一期客户分析 平层成交客户分析 小高层成交客户分析 1. 以上海本地客户成交为主，占81%；长三角占8%；其他省份占11%。 2. 外省市成交客户主要为关系客户或朋友介绍的客户。
居住地 上海 舟山 天津 新疆 安徽 北京 杭州 湖南 宁波 山西 合计 数量 46 3 1 1 1 1 1 1 1 1 57 比例 81% 5% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 100%
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一、地块概况
2. 玉兰花园一、二期位置关系图
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二、项目定位
1. 项目目标客户是谁？ 2. 为目标客户打造什么类型的产品？ 3. 项目可实现的价格预测是多少？
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二、项目定位
1. 项目目标客户是谁？ 区域地块理解：一线城市、交通便利、迪士尼概念，产业布局良好，总体前 景看好，区域已初步具有高端氛围； 现阶段既不属于高度成熟的中心地段，也不占有独特稀缺资源，尚不存在打 造顶级产品的机会； 目标客户为高端改善型客户: ① 地缘客户：需要进行面积和产品形式的升级，唐镇及周边高端改善客户， 少量碧云、联洋社区的换房客户，川沙等区域拆迁客户； ② 交通缘客户：由地铁2号线带来的白领阶层及周边产业园高端刚需客户； ③ 产业缘客户：张江产业园的企业高管阶层，需求功能空间满足基础上的 舒适性要求。
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二、项目定位
3. 项目可实现的价格预测是多少？ 现阶段本地块尚不适合顶级产品，支持高单价机会 坚决控制总价 ，提升单价 叠拼产品： 产品的总价控制在1000--1200万元； 目标单价51000元/m2。 叠平（一、二层下叠+三、四层平层）产品： 产品的总价控制在650-1150万元； 目标单价46500元/m2。 多层产品目标均价：48000元/m2。 高层产品： 产品总价控制在小三房300万元以内，舒适三房450万元以内； 高层产品目标单价：33000元/m2。
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三、产品研发
绿城方案三：全多层
经济技术指标 项目 用地面积 地上建筑面积 计容可售面积 高层公寓 其中 多层公寓 商业 计容不可售面积 其中 保障房 社区配套用房、 物业用房等 容积率 户数 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 户 数值 72802.90 109235 101844.13 37000 64844.13 0.00 7360.22 5460.22 1900 1.50 702 计容住宅建 筑面积5% 10 层 5-6 层 备注
1. 唐镇是大浦东的地理位置中心， 是浦东重点发展的四大新市镇 之一； 2. 唐镇新市镇周边有金桥、张江、 银行卡三大产业区，产业人群 聚集； 3. 唐镇临近外环，地铁二号线在 唐镇设有站点，区域交通方便； 4. 唐镇高端公寓市场处于起步阶 段，区域住宅用地储备规模大， 随着规划的逐步实现，唐镇东 郊国际商务社区（唐镇新市镇） 将成为联洋、碧云后的又一国 际社区。
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三、产品研发
日清方案分析： 优点： 1. 多层公寓产品总面积占比高，项目整体利润高； 2. 高层沿北侧单排、南北向两排布置，在满足日照的前提下，做到占地最 小，为大面宽、小进深多层户型提供条件； 3. 户型为大面宽+小进深，且户面积为高层：90、125、130 m2 ，多层： 160、170 m2 ，有效支撑单价，且合理控制户值，利于销售。 缺点： 1. 高层区较为发散，且西北侧两栋高层距多层较近，存在一定干扰； 2. 多层产品楼间距仅为12米，对品质有一定的影响。 优化方向： 1. 进一步提高多层公寓产品的总建筑面积，做到项目利润最大化； 2. 将高层区集中布置，提高同类产品的均好性； 3. 增加多层产品的间距，提高产品品质。
本地客户 数量 浦东 静安 黄浦 卢湾 长宁 闸北 杨浦 徐汇 合计 39 2 1 1 1 1 1 1 46 比例 85% 4% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 100%
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静安：2组 长宁：1组 徐汇：1组
杨浦：1组 闸北：1组 卢湾：1组 浦东 39组
附：玉兰花园一期客户分析 平层成交客户分析 数据：
447套，最高 18层，最低15 层，层高3米 312套，3层坡 屋顶，层高3米
多层区
高层区
商业 计容不可售面积 其中 保障房 社区配套用房、 物业用房等 地下建筑面积 其中 地库面积 容积率 户数 机动车位 地上车位数 其中 地下车位数 人防建筑面积
计容住宅建筑 面积5%
其中
高层人防 多层人防
按首层基座面积 计算 上海融创绿城房地产开发有限公司 按低层计容面积 的2％计算
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二、项目定位
多层户型面积、单价及总价 序 号 1 2 3 4 5 6 7 叠 平 叠 拼 户型 下叠端套 下叠中间 套 上叠 下叠端套 下叠中间 套 三层 四层 面积 (m2) 230 200 210 230 200 170 170 单价（元/m2) 总价（万元） 套数（套） 52170 49220 51430 51000 48000 40147 45000 1200 984 1080 1173 960 682 765 30 30 30 40 40 40 40
分析：
1. 联洋和花木社区的业主对高 端住宅的接受度高，且现有的 房子已不能满足当前的居住需 求，有改善性住房的需求； 2. “ 上海绿城 ” 在浦东具有良 好的品牌效应。
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二、项目定位
2. 为目标客户打造什么类型的产品？ 高舒适性、高性价比、“墅质社区形象”： ① 面对高端改善，打造区域稀缺性产品，依托产品形式形成差异化、获取竞 争优势； ② 坚持大面宽小进深，提供附加价值，确保高舒适性、高性价比； ③ 客户层次、产品形式、总价区间上与玉兰花园形成互补； ④ 保证高层产品品质前提下提高多层产品总面积占比。
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——优势互补、品牌落地、团队成长
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提 纲
一、地块概况 二、项目定位 三、产品研发 四、成本及投资分析 五、主要指标和总经理承诺
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一、地块概况
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一、地块概况
1. 地块区位
地块与重点区域距离 距离陆家嘴18公里 距浦东机场26公里 距张江高科技园区5公里 距金桥出口加工区12公里 距外高桥保税区24公里 距碧云国际社区10公里 距迪斯尼乐园6公里
从成交客户的居住区域来看， 86%来自上海，71%来自浦东， 其中浦东联洋和花木地区占38%， 上海绿城业主占了8%。
小高层成交客户分析
居住区域
长宁区 虹口区 浦东碧云 2% 卢湾区 黄浦区 4% 6% 2% 2% 浦东川沙 6% 外地 上海绿 14% 城 浦东花木 8% 16% 普陀 区 浦东联洋 6% 14% 浦东张 浦东金 江 浦东源 桥 6% 深 2% 浦东 浦东唐镇 2% 浦东三林 8% 洋泾 2% 2%
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三、产品研发
绿城方案四：高层+平层+叠拼
项目 总用地面积 规划指标 72802.90 1.5 实际指标 72802.90 1.5 160357.35 109204.35 109204.35 51153.00 小于30% 60米 大于35% 0.7辆/户 27% 54米 35% 1116 0 1116 101844.13 0 1900 1900
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三、产品研发
绿城方案一：高层+多层
经济技术指标 项目 用地面积 地上建筑面积 计容可售面积 高层公寓 其中 多层公寓 商业 计容不可售面积 其中 保障房 社区配套用房、 物业用房等 容积率 户数 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 户 数值 72802.90 109235 102580.78 57251.78 45360 0.00 6623.57 5460.22 1163.35 1.50 868 上海融创绿城房地产开发有限公司 计容住宅建筑面 积5% 567 套，均为18 层，层高3 米 240 套，3 层，坡 屋顶，层高3 米 备注
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三、产品研发
绿城方案二：高层+叠拼
经济技术指标 项目 用地面积 地上建筑面积 计容可售面积 高层公寓 其中 叠拼 商业 计容不可售面积 其中 保障房 社区配套用房、 物业用房等 容积率 户数 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 户 数值 72802.90 109235 101844.13 57219.78 44624.35 0.00 7360.22 5460.22 1900 1.50 792 上海融创绿城房地产开发有限公司 计容住宅建 筑 面积5% 16-18 层 4层 备注
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三、产品研发
绿城方案三分析： 优点： 1. 整体呈对称布局，景观资源平均分配； 2. 由于户数、车位配比下降，且楼间距大，地库面积、单车位面积 下降较多； 3. 日照及规划报批均能快速落实，有利于项目整体推进。 缺点： 1. 产品过于单一，且项目档次下降，不支持高售价及快速去化； 2. 产品为常规户型，对销售支持不够，项目风险增加。
高层区
叠拼区
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三、产品研发
绿城方案二分析： 优点： 1、高层产品集中布置，满足均好性； 2、多层产品层数由3层改为4层，间距由13米调整至15米，最大化此类 产品的总面积； 3、由于总户数下降，地库面积、单车位面积有所下降； 4、叠拼产品户型好（尤其上叠），支持较高售价。 缺点： 1、多层产品总面积下降较多，总利润下降； 2、多层产品户型变大且单一，总价提升影响去化速度。
高层区
多层区
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三、产品研发
绿城方案一分析： 优点： 1、高层产品集中组团布置，满足均好性； 2、多层产品间距由12米调整至13米，个别位置达18米； 3、户型同方案一。 缺点： 1、多层产品总面积明显减少，项目总利润下降； 2、多层户型增加至200 m2以上，总价提升明显，不利项目快速去化； 3、保障房不便于设置； 4、多层（三层）规划报批风险较大。 优化方向： 1、提高多层公寓产品的总建筑面积，做到项目利润最大化； 2、将北侧一排高层沿控制线布置，最大化多层公寓的占地面积； 3、根据交通部门的要求，调整高层区入口位置。