象山东陈乡地块项目定位与产品建议报告
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杭州湾跨海大桥使 宁波进入上海2小 时经济圈
甬台温铁路 铁路是杭甬至福 州深圳环沿海铁 路的一部分，将 使中国经济最发 达的沿海城市连 成一条线
象山港大桥 使象山进入 宁波半小时 经济圈、杭 州2小时经 济圈、上海 3小时经济 圈
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城市规划
象山城镇空间结构:“一个中心、二条轴线、 六个城镇”
象山县2001-2020年总体规划：
根据城市功能定位，确定象山城市发展总 目标为：全面增强经济综合实力，努力提 高人民生活水平，实现经济和社会的跨越 式发展，把象山建设成为现代化的生态型 滨海城市。 城镇空间结构:“一个中心、二条轴线、六个 城镇” 一个中心：即中心城市 二条主轴：一条为沿海南线发展主轴，一条 为丹城-冠庄一级公路发展主轴。 六个城镇：县域内集中发展六个城镇，包括 中心城市、石浦-昌国、西周-下沈、鹤浦、贤痒、定塘。 象山县北沿杭州湾分别规划为以西周镇为中心的机电工业区、以贤庠镇为中心的沿港工业区、以爵 溪为中心的针纺经济区；城南为规划中的大目洋新城。
筑大军。
象山港大桥
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城区概况
象山现有10镇5乡3街道。县政府驻丹城镇，辖 丹东、丹西街道
象山现有10镇5乡3街道。县政府驻丹城镇， 辖丹东、丹西街道。丹城镇历为县治所在地， 全县政治、经济、文化中心。面积82平方公里， 辖78个行政村、14个居民区、人口约10万人。 全镇形成了以工业经济为主导，外向型经济为
城市人口规模： 近期（2005年）13~14万人； 中期（2010年）15~16万人； 远期（2020年）20~22万人。
用地方向发展： 向南、向东发展，控制向西发展 分析：按城市总体规划，丹城未来的用地布局以丹河路、象山港路为主轴线，建设路、靖南路为次轴线。 沿轴线布置主要公共服务设施，形成一个主中心，一个次中心和一个居住区中心的三级公建配套结构。
随着杭州湾跨海大桥、甬台温铁路和象山港大桥大相继建成，象山对外交通渐趋便利，城市发 展将进入快车道；
象山生产总值逐年增长，增速稳定，基本保持在12%以上，良好的经济形式为房地产蓬勃发展 奠定了稳定的基础；
近年来象山经济发展迅速，以建筑业为代表的对外经济发达，并且民营经济活跃，老板多，为 高端住宅产品提供了丰富的客源；
以己之长 攻彼之短
象山东陈乡地块项目定位与产品建议报告
乡镇级市场客户分析
客户特性：
区域认知：乡镇一级的购买客群区域排他性较强； 购房目的：婚房、为子女购房、区域外来新入户客群；
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2
乡镇级市场客户分析
客户特性：
面积需求：购买客群的面积需求主要集中在90-130的主流面积段； 户型偏好：购买客群对户型偏向于三房户型，功能性布局为佳； 获知渠道：口碑传播、户外广告是区域客户最重要的传播及获知渠 道；
象山消费品零售总额稳步增长，人均可支配收入较高，同时消费支出旺盛，当地居民消费意识 超前，房地产开发在当地拥有良好的社会环境。
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对外交通
随着杭州湾跨海大桥、甬台温铁路和象山港大桥大相继建 成，象山对外交通渐趋便利，城市发展将进入快车道
➢ 杭州湾跨海大桥2008年建成通车； ➢ 甬台温铁路2009年建成通车； ➢ 象山港大桥2012年建成通车； 丹城对外交通便利，盛宁线、象西线、丹爵线、 丹石线交会于此，距宁波市区120公里，南至国 家二级口岸石浦港35公里。
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新区规划
象山新区规划集公共服务设施、文化教育和居 住生活为一体
范围：以象山港路以南、天安路以东、环城东路 以西，象山河路以北范围内2.87平方公里的地区 为象山城市新中心区的用地范围。 城市新中心区的功能定位：象山县集购物餐饮、 休闲娱乐、商务金融、文化教育多功能于一体的 CBD式公共服务设施中心，兼有高档城市生活居 住生活功能。 新中心区的城市主要内容：分为三大部分，其一是西部的 公共服务设施片区，其二是东部的文化教育片区，其三是 位于两者之间的居住生活片区。
第一阶段：区域市场概况
象山城市概况 象山城市规划及前景
第二阶段：象山住宅市场分析
房地产宏观环境 象山住宅市场分析 象山别墅研究
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7
目录
第三阶段：项目地块介绍
地块区域分析 场地分析 地块指标 周边配套 地块SWOT分析
第四阶段：项目定位及产品建议
项目认知 项目定位 规划建议
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象山/城市
象山概况
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3
乡镇级市场推广模式分析
围墙广告 20%
其他 1%
现场 29%
来源
报广 23%
介绍 27%
报广 介绍 现场 其他 围墙广告
口碑、户外为主，媒体、活动为辅
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4
乡镇级推广模式分析 乡镇级项目推广的利器
项目现场包装 （销售案场及工地围墙，道旗）
口碑传播
参与性较强的小活动
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5
项目价值体系构建
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6
目录
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象山概况
象山位于宁波市东部，三面环海，两港相拥，多岛屿，浅海、滩 涂资源丰富，渔业发达，并且象山建筑业发达
象山县居浙江省中部沿海，位于象山港与 三门湾之间，经象山港和三门湾与宁海相邻北 接鄞州区，以东为舟山群岛，三面环海，两港 相拥。全县由象山半岛东部和599个岛礁组成， 总面积6510平方公里，其中陆地面积1175平方 公里，海域面积5335平方公里。本土象山半岛 南北长52.5公里，东西宽40公里，面积995平 方公里。海域广阔，浅海、滩涂资源丰富，海 岸线长800公里，约占全省海岸线长的八分之 一。象山先后建立了象山港、石浦港、三门湾、 象山工业园区、港口工业城、中国水产城，并 大力发展了象山渔业，以及全国闻名的象山建
优势的经济格局，拥有轻纺服装、高压电器、 工艺美术等20多个门类820余家企业，其中"三 资"和出口创汇企业60余家，产品远销欧、美等 30多个国家和地区。
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宏观经济
经济发展迅速，民营经济活跃，居民消费意识超前， 房地产开发在当地拥有良好的社会环境
Байду номын сангаас
象山位于宁波市东部，三面环海，两港相拥，多岛屿，浅海、滩涂资源丰富，渔业发达，并且 象山建筑业发达；
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城市定位 象山城镇发展定位：现代化滨海城市
城镇发展定位： 象山县域的政治、经济、文化、科教、交通中心，现代化滨海城市。 分析：做为象山县的中心城市，丹城镇近几年一直在加大镇域内旅游资源的开发利用，如松兰山景区等 的陆续开发，而这些旅游景点的中转站一般在中心镇上，这必将带动丹城镇人气的聚集和第三产业的繁 荣，给丹城的房产价值和开发潜力增加筹码。
杭州湾跨海大桥使 宁波进入上海2小 时经济圈
甬台温铁路 铁路是杭甬至福 州深圳环沿海铁 路的一部分，将 使中国经济最发 达的沿海城市连 成一条线
象山港大桥 使象山进入 宁波半小时 经济圈、杭 州2小时经 济圈、上海 3小时经济 圈
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城市规划
象山城镇空间结构:“一个中心、二条轴线、 六个城镇”
象山县2001-2020年总体规划：
根据城市功能定位，确定象山城市发展总 目标为：全面增强经济综合实力，努力提 高人民生活水平，实现经济和社会的跨越 式发展，把象山建设成为现代化的生态型 滨海城市。 城镇空间结构:“一个中心、二条轴线、六个 城镇” 一个中心：即中心城市 二条主轴：一条为沿海南线发展主轴，一条 为丹城-冠庄一级公路发展主轴。 六个城镇：县域内集中发展六个城镇，包括 中心城市、石浦-昌国、西周-下沈、鹤浦、贤痒、定塘。 象山县北沿杭州湾分别规划为以西周镇为中心的机电工业区、以贤庠镇为中心的沿港工业区、以爵 溪为中心的针纺经济区；城南为规划中的大目洋新城。
筑大军。
象山港大桥
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城区概况
象山现有10镇5乡3街道。县政府驻丹城镇，辖 丹东、丹西街道
象山现有10镇5乡3街道。县政府驻丹城镇， 辖丹东、丹西街道。丹城镇历为县治所在地， 全县政治、经济、文化中心。面积82平方公里， 辖78个行政村、14个居民区、人口约10万人。 全镇形成了以工业经济为主导，外向型经济为
城市人口规模： 近期（2005年）13~14万人； 中期（2010年）15~16万人； 远期（2020年）20~22万人。
用地方向发展： 向南、向东发展，控制向西发展 分析：按城市总体规划，丹城未来的用地布局以丹河路、象山港路为主轴线，建设路、靖南路为次轴线。 沿轴线布置主要公共服务设施，形成一个主中心，一个次中心和一个居住区中心的三级公建配套结构。
随着杭州湾跨海大桥、甬台温铁路和象山港大桥大相继建成，象山对外交通渐趋便利，城市发 展将进入快车道；
象山生产总值逐年增长，增速稳定，基本保持在12%以上，良好的经济形式为房地产蓬勃发展 奠定了稳定的基础；
近年来象山经济发展迅速，以建筑业为代表的对外经济发达，并且民营经济活跃，老板多，为 高端住宅产品提供了丰富的客源；
以己之长 攻彼之短
象山东陈乡地块项目定位与产品建议报告
乡镇级市场客户分析
客户特性：
区域认知：乡镇一级的购买客群区域排他性较强； 购房目的：婚房、为子女购房、区域外来新入户客群；
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乡镇级市场客户分析
客户特性：
面积需求：购买客群的面积需求主要集中在90-130的主流面积段； 户型偏好：购买客群对户型偏向于三房户型，功能性布局为佳； 获知渠道：口碑传播、户外广告是区域客户最重要的传播及获知渠 道；
象山消费品零售总额稳步增长，人均可支配收入较高，同时消费支出旺盛，当地居民消费意识 超前，房地产开发在当地拥有良好的社会环境。
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对外交通
随着杭州湾跨海大桥、甬台温铁路和象山港大桥大相继建 成，象山对外交通渐趋便利，城市发展将进入快车道
➢ 杭州湾跨海大桥2008年建成通车； ➢ 甬台温铁路2009年建成通车； ➢ 象山港大桥2012年建成通车； 丹城对外交通便利，盛宁线、象西线、丹爵线、 丹石线交会于此，距宁波市区120公里，南至国 家二级口岸石浦港35公里。
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新区规划
象山新区规划集公共服务设施、文化教育和居 住生活为一体
范围：以象山港路以南、天安路以东、环城东路 以西，象山河路以北范围内2.87平方公里的地区 为象山城市新中心区的用地范围。 城市新中心区的功能定位：象山县集购物餐饮、 休闲娱乐、商务金融、文化教育多功能于一体的 CBD式公共服务设施中心，兼有高档城市生活居 住生活功能。 新中心区的城市主要内容：分为三大部分，其一是西部的 公共服务设施片区，其二是东部的文化教育片区，其三是 位于两者之间的居住生活片区。
第一阶段：区域市场概况
象山城市概况 象山城市规划及前景
第二阶段：象山住宅市场分析
房地产宏观环境 象山住宅市场分析 象山别墅研究
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目录
第三阶段：项目地块介绍
地块区域分析 场地分析 地块指标 周边配套 地块SWOT分析
第四阶段：项目定位及产品建议
项目认知 项目定位 规划建议
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象山/城市
象山概况
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乡镇级市场推广模式分析
围墙广告 20%
其他 1%
现场 29%
来源
报广 23%
介绍 27%
报广 介绍 现场 其他 围墙广告
口碑、户外为主，媒体、活动为辅
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乡镇级推广模式分析 乡镇级项目推广的利器
项目现场包装 （销售案场及工地围墙，道旗）
口碑传播
参与性较强的小活动
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项目价值体系构建
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象山概况
象山位于宁波市东部，三面环海，两港相拥，多岛屿，浅海、滩 涂资源丰富，渔业发达，并且象山建筑业发达
象山县居浙江省中部沿海，位于象山港与 三门湾之间，经象山港和三门湾与宁海相邻北 接鄞州区，以东为舟山群岛，三面环海，两港 相拥。全县由象山半岛东部和599个岛礁组成， 总面积6510平方公里，其中陆地面积1175平方 公里，海域面积5335平方公里。本土象山半岛 南北长52.5公里，东西宽40公里，面积995平 方公里。海域广阔，浅海、滩涂资源丰富，海 岸线长800公里，约占全省海岸线长的八分之 一。象山先后建立了象山港、石浦港、三门湾、 象山工业园区、港口工业城、中国水产城，并 大力发展了象山渔业，以及全国闻名的象山建
优势的经济格局，拥有轻纺服装、高压电器、 工艺美术等20多个门类820余家企业，其中"三 资"和出口创汇企业60余家，产品远销欧、美等 30多个国家和地区。
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宏观经济
经济发展迅速，民营经济活跃，居民消费意识超前， 房地产开发在当地拥有良好的社会环境
Байду номын сангаас
象山位于宁波市东部，三面环海，两港相拥，多岛屿，浅海、滩涂资源丰富，渔业发达，并且 象山建筑业发达；
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城市定位 象山城镇发展定位：现代化滨海城市
城镇发展定位： 象山县域的政治、经济、文化、科教、交通中心，现代化滨海城市。 分析：做为象山县的中心城市，丹城镇近几年一直在加大镇域内旅游资源的开发利用，如松兰山景区等 的陆续开发，而这些旅游景点的中转站一般在中心镇上，这必将带动丹城镇人气的聚集和第三产业的繁 荣，给丹城的房产价值和开发潜力增加筹码。