对县域房地产市场的再思考

对县域房地产市场的再思考年初之时，曾经专门写文章探讨过县域房地产市场的发展问题。近期内有机会又到了河南省的几个县走了走、看了看、问了问，进一步了解了一些情况，又有一些新的认识与收获。在此与关注县域房地产市场的朋友分享。

总体而言，目前我省的县域房地产市场处于一种“住宅市场冷清，商铺市场趋热，写字楼市场尚未启动”的状态。

所到之处，在县城发展的地产商几乎都异口同声地说，现在县域的住宅市场不好做。之所以出现目前这种普遍冷清的局面，主要是与我国2010年以来的房地产调控有关。2010年以来，以“限购和限贷”(县域主要是限贷政策)为核心政策和以住宅去投资化为主要目标的房地产宏观调控，对我国房地产市场格局产生了重大的影响。总体而言可以用“分化”二字来概括：房地产发展区域出现分化，房地产开发商出现分化。

在房地产发展的狂热时期，即便是在2007、2008年我国严厉的房地产市场调控当中，上述分化格局并不明显，当2009年我国房地产调控政策放松以后，全国几乎所有的城市、所有的地产商都迎来了一个普遍“补涨”的时期，就像在一个股市的大牛市当中，虽然中间小有调整，当整体趋势没有任何改变，所有的股票都上涨，所有的股民都赚钱。然而，2010年的调控就不一样了，由于该轮调控政策更加严厉，持续的时间也更长，最终导致了目前我国房地产市场发展格局的调整。尽管2012年第三季度至今，我国房地产市场又经历了一次调控后的复苏，但类似2009年的所有的区域和企业都重拾升势的态势并没有出现，而是呈现出“弱者愈弱，强者恒强”的马太效应格局。首先是不同层级城市房地产市场出现分化。一二线城市，尤其是一线城市，在去年10月份以后市场出现快速回暖趋势，商品房交易量大幅度上升，房价也跟着快速反弹。在3月份国家统计局公布的我国70个大中城市中有68个城市房价环比上涨，而且上海、北京等一线城市房价上涨居前。然而，三四线城市，尤其是更低端四线城市，却走出了一条与大城市和超大城市完全不同的发展路径，这些中小城市(尤其是小城市)由于前期地价过高、商品房供应量偏大以及市场容量有限(外地人不来买，本地人买不起)等原因却无法实现有效的“去库存化”，从而再也赶不上了一二线城市的发展节奏，全国所有城市“同进共退”发展局面消失了，不同级次的城市房地产的发展也许就此分道扬镳、渐行渐远了。同时，房地产商也出现了分化，国内知名地产巨头，依仗其品牌影响力、市场占有率、抗风险能力以及融资优势等，在房地产宏观调控中抢占到了越来越多的市场份额，2011年全年商品房销售额

超过1000亿元的只有万科一家，而2012年却增加到了万科、保利和绿地三家，其中万科销售额达到1452亿元，房地产市场销售集中度进一步提高了。

县域住宅市场就是在上述市场格局的调整中受到了较大的冲击，不能说会就此一蹶不振，但要在赶上一二线城市的发展步伐恐怕比较难了。然而，对于县域住宅市场而言也并不都是坏消息。近期政策层面的一些动向如果成为现实，或将会对县域房地产市场起到较大的助推作用，其逐渐走出困境也许是可期的。

1.县城优先全面放开城市户籍管理制度，将会有效地加快县域城镇化进程。

据权威媒体5月2日消息，全国有关推进城镇化工作的时间表已经确定，预计在今年年中和年底将分别有重头政策出台。其中，由发改委牵头、多部委参与编制的《城镇化发展规划纲要(2012-2020)》将在今年6月底前完成，并报国务院发布实施。除总体规划之外，今年12月底前，多部委还会出台城镇化配套政策。对于全国城镇化规划的具体内容，主要包括户籍制度改革和土地两大方面。数据显示，2012年全国城镇化率已达到52.57%，但户籍城镇化率只有35.29%。按照提高城镇化质量、城镇化的本质是“人的城镇化”等基本指导思想，按照分类推进的原则，全面放开小城镇的落户限制，有序放开中小城镇的限制，国家将逐步把符合条件的农民工转为城市居民，以彻底解决目前我国普遍存在的“半城镇化”问题。在其他更大的城市解决户籍问题仍然受限的情况下，县城户籍制度的优先放开将会吸引更多的农民和农民工转入县城工作和置业，从而促进县域住宅地产的发展。

2. 有消息称，根据国家发改委的城镇化改革方案，曾在1997年被国务院叫停的“县改市”工作将重启。

“县”改“市”，虽然行政级别一样，但发展模式、政策和重点等会有很大不同。县主要是农业地区，很多基础设施建设、规划等都围绕农业进行;而市则以非农为主，其用地规模、城市基础设施等是按工业化和城市化建设的需要进行规划。同时，在配套政策和规划上，各级政府对市主要是城建方面支持多，而对县主要是围绕农业、扶贫等工作。撤县建市后，县域的行政权力有所加强，特别是城市建设的自主权空间比较大，还可征收更多的城市建设费。在县域经济发展上，县级市对企业的吸引比县大得多，在争取优惠政策、试点方面，上级部门会予以优先考虑;在规划和城建方面，也会站在更高起点，很多规划更容易获得上级主管部门批准。对于符合国家新的“县改市”标准的县，如果能改为县级市，相信会对进县域城镇化进程和房地产行业的发展起到重大的推动作用。

最后，再简要分析一下县域的商铺和写字楼市场。

之所以说县域商铺地产趋热，主要有两个原因：一是房地产发展的规律所致;二是商铺地产的投资属性。一个城市(城镇)房地产形态的发展有其先后次序性规律，一般是先有住宅，尔后商铺，再者写字楼。县域房地产市场的前期发展，重点都集中在住宅市场上，整个商业经营场所和模式几乎没有什么大的改变，仍然是商铺布局分散、业态分布混乱、缺乏统一经营管理等类似于“农贸市场”的传统落后的商业格局。然而，随着老百姓收入水平的提高自然提出的对购物环境和购物氛围要求的日益强烈，随着城市的不断发展对城市形象和城市品味提出的更高要求，商铺的升级换代便势所必然。现在在河南省大部分县城中，许多一站式的综合商业中心和专业市场都在快速发展，成为及住宅爆发式增长以后的另一个新热点。同时，商铺具有更加重要的商业价值，可以为家庭带来更多的财产性收入也是其收到追捧的重要原因。国家房地产调控的重点是住宅，这为商铺的发展与投资预留了空间，同时购得商铺可以出租、可以自营、也可以转手出售等灵活选择也增加了商铺作为投资对象的吸引力。

至于写字楼市场，除了个别经济发展水平高、城镇人口规模大的县域，有一些写字楼地产逐渐出现萌动以外，目前在河南省众多县城，该地产类型几乎没有起步。主要原因是县城经济一般相对落后，第三产业发展滞后，企业单位个数少实力弱，对写字楼的数量和档次需求明显不高，写字楼地产的市场氛围几乎没有形成。按照写字楼地产的发展自上而下的规律与节奏，个人认为目前河南省的写字楼发展已经进入到向地级市市场逐渐推进的阶段。地级市的写字楼市场或将是继其商铺地产以后，有一个房地产发展的热点。而县域写字楼市场的来临，还需较长时日。