张书浩与淮南市通顺置业有限公司、上海启创房地产经纪有限公司等合同纠纷一审民事判决书

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张书浩与淮南市通顺置业有限公司、上海启创房地产经纪有限公司等合同纠纷一审民事判决书

甲方：___________________

乙方：___________________

日期：___________________

民事判决书

（2015）田民一初字第00972号原告：张书浩，男，1988年4月8日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。

委托代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。

委托代理人：沈锋，安徽志同律师事务所实习律师。

被告：淮南市通顺置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区。

法定代表人：曹明明，该公司董事长。

被告：上海启创房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区。

法定代表人：蔡东，该公司董事长。

被告：淮南市金海凯园商业运营管理有限公司，原住所地安徽省淮南市田家庵区，

现住所地安徽省淮南市田家庵区。

法定代表人：陈丛春，该公司董事长。

委托代理人：陈从兰，该公司员工。

被告：李旭日，男，1979年11月4日出生，汉族，淮南市金海凯园商业运营管理有限公司总经理，住安徽省淮南市田家庵区。

委托代理人：陈从兰，女，1964年12月26日出生，汉族，淮南市金海凯园商业

运营管理有限公司员工。

原告张书浩诉被告淮南市通顺置业有限公司（以下简称通顺置业公司）、上海启创房地产经纪有限公司（以下简称上海启创公司）、淮南市金海凯园商业运营管理有限公司（以下简称淮南金海凯园公司）、李旭日合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张书浩的委托代理人沈锋、被告淮南金海凯园公司、李旭日共同的委托代理人陈从兰到庭参加诉讼，被告通顺置业公司、上海启创公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张书浩诉称：2009年前后，开发商（通顺置业公司）、销售商（上海启创公

司）大肆宣传其建设开发的北京名都商铺。并把1-3层的商铺划分成5-10平方米的约2000个格子对外销售。原告受其宣传影响，感受到购买这样的商品房，其价格可以接受。

于2010年1月5日出资购买了“北京名都”商铺3218,并与开发商通顺置业公司签订

〈〈商品房买卖合同》，同时被告委托香港金海凯园商业运营管理有限公司（以下简称香港金海凯园公司）与原告签订〈〈北京名都商业委托经营合同》。被告宣传的内容即使未载入

〈〈商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。〈〈北京

名都商业委托经营合同》第五条约定：1、前三年的租金由开发商支付，按每年总房款的

8叶次性冲抵业主购房款；“经营公司”从第四年起开始支付租金，第四到第六年按每年

总房款的9殖业主支付租金；后四年（7-10 ）按每年总房款的10漩业主支付租金。2、

“经营公司”按年向业主支付租金，每年第一个月之25日至30日，“经营公司”将当年

租金向业主一次性付清。3、租金自商品房交付之日后三个月起开始计算。2011年7月4日，开发商、销售商又委托淮南金海凯园公司承接〈〈北京名都商业委托经营合同》，又与原告补签〈〈北京名都商业委托经营合同》。合同的内容与香港金海凯园公司的合同相同。

2013年10月1日，三年租期届满。按照〈〈北京名都商业委托经营合同》第五条约定，

“经营公司”应当在2013年10月25日至30日期间向原告支付下一年度的租金。双方正在洽谈如何支付租金时，被告李旭日突然于2013年10月30日在“猎潮？淘宝城” 一楼大

厅张榜公示：“北京名都广大业主，由于经营公司经营不善，造成委托经营管理合同不能正常履行，现经营公司决定退出对北京名都商业运营管理，请广大业主自看到公告之日起，带齐购房手续到北京名都一楼退铺办公室，办理退铺手续，过期不办视为自动放弃。”〈〈北京名都商业委托经营合同》第四条约定，双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。因任何一方违约的原因造成本合同不能继续履行，违约方应承担本项目造成的一切损失。“经营公司”李旭日擅自解除合同，已严重违反前述约定，系根本性违约。同时，其又诈骗了现在租赁商户的租金。2013年12月4日，在淮南市田家庵区

人民政府的主持下，淮南金海凯园公司承诺2014年1月25日支付一年的租金。现在，已

是2014年10月，被告应支付一年的房租，并按照合同第3条第2款第2项的约定，承担

剩余六年的全部租金。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除〈〈北京名都商业委托经营合同》；2、各被告支付第四年度租金10886元；3、被告承担解除合同违约

金70157元；4、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告要求四被告承担连带责任，并将第三项诉讼请

求减少为21047元。原告张书浩为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一、原告的身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：无异议。本院经审查依法予以确认。

证据二、房产证，证明原告是诉称房屋的产权人。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：无异议。本院经审查依法予以确认。

证据三、2009年10月13日淮河早报刊登的通顺置业公司的倒计时广告复印件一份、北京

名都楼盘宣传页复印件两份，证明：1、广告是在主流媒体上刊登；2、通顺置业

公司和上海启创公司在宣传时承诺包租为十年， 1.5倍回购，前三年房租为24%勺房款，两

公司具有不可推卸的责任。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据真实性无异议，但广告仅是投资规划，原告作为投资人应承担一定的风险。本院经审查认为：该份证据能够证明被告通顺置业公司和上海启创公司在销售房屋宣传时作出10年租约保障（1-

3年回报率8% 4-6年回报率9% 7-10年回报率10为、期满1.5倍回购的承诺，本院对该份证据的真实性依法予以确认。

证据四、〈〈商品房买卖合同》，证明原告看到通顺置业公司广告宣传后购买房屋并签订买

卖合同，合同第四条的价款是抵扣总房款24%勺房租之后余款即76%勺总房款，合同

价款与实际支付价款不一致。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据的真实性没有异议，可以看出开发商在销售过程中有违规行为。本院经审查认为：该份证据与其他证据相互印证，能够证明原告的举证观点，本院对该份证据依法予以确认。

证据五、〈〈北京名都商业委托经营合同》（说明：原告购买房屋后，先与香港金海凯园公

司签订了委托经营合同，后淮南金海凯园公司承接了香港金海凯园公司，所以业主又与淮南金海凯园公司重新签订了委托经营合同），证明：1、通顺置业公司安排淮南金海

凯园公司承租并经营原告的房屋，期限为十年；2、合同第3.2.2条约定，被告逾期支付租

金超过三个月，原告有权解除合同，并向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金；3、合

同第6.5条约定的总价款是真实的购房款；4、合同内容与证据三是一致的，相互佐证。被

告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据真实性没有异议，证明观点有异议。

2010年10月3日是合同履行期限，双方权利义务明确，作为投资行为，风险、利益应当

共同承担。本院经审查认为：该份合同是原告与被告淮南金海凯园公司签订的，被告淮南

金海凯园公司、李旭日对该份证据的真实性均无异议，本院对该份证据的真实性依法予以

确认。

证据六、2013年10月30日淮南金海凯园公司公告，证明淮南金海凯园公司在2013年10

月30日自认其因管理不善不能履行合同退出运营管理，其单方解约，已经构成严重违约，应当承担

违约责任。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据三性没有异议，对公告发布的起因有异议，是业主们对租金不满，在10月9日轰堵公司大门，因此公司无法继续经营下去，不具有法律

效力。本院经审查认为：被告淮南金海凯园公司、李旭日对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该份证据依法予以确认。

证据七、上海启创公司与通顺置业公司签订的销售协议书复印件，证明：1、双方

约定北京名都一到三层包销价7000元/平方米，溢价部分给上海启创公司，结合证据四、

五，每平方米15000元以上，溢价部分已达到每平方米8000元，足以证明其享受利益超出

通顺置业公司，上海启创公司应是房屋出卖人，不仅仅是代理关系；2、合同约定了经营公

司的成立情况，管理公司违约责任应由上海启创公司承担。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：协议是通顺置业公司、上海启创公司签订的，内容违反相关法律规定，售后包租承诺系违规，导致现在纠纷，因此被告通顺置业公司、上海启创公司应当承担本案责任。本院经审查认为：该协议系通顺置业公司与上海启创公司就销售北京名都项目商品房事宜所签订。该证据虽系复印件，但与本案其他证据相互印证，且被告上海启创公司在答

辩时也认可其与被告通顺置业公司于2009年4月29日签订代理销售协议，故本院对该证

据的真实性依法予以确认。

证据八、田区政府2013年12月6日编号97的会议纪要、淮南金海凯园公司承诺书复印件各一份，证明2013年12月4日双方争议经过淮南市田家庵区政府调解，淮南金海凯园公司承诺于2014年1月25日支付业主2014年一年的租金，到期之后淮南金海凯园公司再次违反调解内容，严

重违约，应承担违约责任。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：李旭日当时被羁押，无法实现