酒店式公寓营销方案

酒店式公寓营销方案666(总

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目录引言

策划目的

第一部分市场调查与分析

物业名词解释

楼盘案例

市场分析及小户型物业分析

第二部分产品策略

策划思路

产品规划定位

卖点梳理

第三部分客户分析

目标市场定位与分析

目标客户锁定

第四部分价格策略

价格策略

具体措施

第五部分营销推广

推广策略及遵循原则

具体营销战略

入市策略

推广策略

引言

对于公司单身公寓项目的市场研究，决定了本次《项目营销策略总体思路方案》，也如其本身一样充满着难度，更具挑战。

如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？

如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？

如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？

一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺垫，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。

本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。

策划目的

1．树立产品品牌，体现公司单身公寓项目的2个价值：

升值空间---项目区域具有很大的升值潜力；

个人价值、身份体现---个人、家庭的成功感。

2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营销。

3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。

第一部分市场调查与分析

名词解释

1、酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼

的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

2、公寓式酒店，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

3、从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。

产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。虽然从

某种意义上讲，它比酒店式公寓更具有投资价值，更容易实现人们预期的投资目标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。

楼盘案例

项目名称：兆顺第一城

项目地址：楚雄市鹿城南路鲁班阁

开发商：楚雄市兆顺房地产开发有限责任公司

销售电话：

项目情况：项目位于楚雄市鹿城南路原鲁班阁农贸市场，总占地面积50亩，主要以住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓为主，其中住宅1400多户，商铺240多间，酒店式公寓260套（面积有45㎡和79㎡两种，其中79㎡占五分之一）。均为高层建筑，地上最高层为32层，地下二层（车库）。最底层5层、均为商场。住宅面积从50㎡—192㎡之间，其中小户型占总住宅套数的50%。50㎡户型占多数，有260多套。该项目住宅20%左右为原地居民安置房，兆顺第一城容积率为6.59，绿化率33%。

项目规划及设计：

1.打造楚雄州首个27万平方米城市综合体

2.楚雄第一个10万平米以上的商业群

3.楚雄第一个100m以上高层住宅区

4.功能划分：

A区： 5层（顶层为空中花园）全部为商业，建筑为钢混结构。

B区：1至5层：商业

6层至18层：酒店市公寓

19层至28层：写字楼（未开始销售）

C区：1层至2层：商业?

3层至32层：住房（框剪结构）

D区： 1至6层：商业?

7层至32层：住房（框剪结构）

户型种类

周边配套

楚雄一中，紫溪中学，师院附小，农贸市场，楚雄州医院，银行，超市，商业街，西山公园。

客户群体

楚雄区域购房客户较多，外地客户较少（其中包括事业单位人员，公务员，教师、商人、公司职员、其它地州买房客、还有一部分炒房投资客户）。

营销策略

1、公司员工派单、蹲点讲解，报纸、公交车、电视广

播、户外广告等方式宣传推广。

2、租金回报率高，合同签订期10年，年返总房款的8%

（税前，10年合同期内8%的回报率不变），从合同签订、房款清即日起开始返回报率。

例如: 面积 78.47平米单价 7348元每平米总价576598元

年返租金 576598×0.08=46128元月租金 3844元

税后月租金 3556元 576598÷3556÷12=13.5年收回成本。

3、10年就基本回本、10年返租期满后可续租也可自行处

理，后60年属于纯利润收入期。

4、精装修，带品牌家电（桌子、凳子、柜子、床、电

视、卫生洁具）；背包入住。