三四线城市房地产开发模式

三四线城市开发时代的到临

随着一二线城市“地王”升级，建安成本增加，竞争加剧，市场饱和，调控频繁，越来越多的房地产商不得不主动或被动地开展了新的战略部署——“到三四线城市去”！中国房地产开发已经向三四线城市转移，一个新的时代即将到临。

那么，三四线城市对开发商来说意味着什么？

城镇化建设与户籍限制放宽拉动大量刚需

一线城市的高房价压力需要一个合理的释放空间，而中央关于积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇居民户籍限制的举措，意味着二三线城市、甚至四线城市的房地产业将迎来发展机遇。这将给二三线、甚至四线城市带来持续的城市化动力及大量刚性需求和改善型需求。

城镇化进程的加快以及户籍限制的放宽，使大量农民人口向城市流动，资本和劳动力向二三线、甚至四线城市转移。同时，由于一二线城市就业竞争激烈而返回三四线城市工作的部分大学毕业生，及由于父母不习惯一二线城市的生活而选择回三四线城市为老人购置一套房子养老的外出人士的逐年增多，再加上少量购房以作度假、养生之用的外地有钱人，不断为三四线城市补充新的购房需求，使房地产价格获得有力支撑。

另外，可以看到，由于近几年一些三四线城市的迅速发展，居民的消费异常活跃，引起了金融、投资团体及一些国际品牌的关注与垂青。越来越多的国际知名餐饮业、零售业品牌进入四线城市。如今，在一些县城的大型购物中心或繁华街道见到肯德基、麦当劳、沃尔玛、大润发已经不是什么新鲜事情，就连星巴克这样的高端消费餐饮业也对四线城市开始探路。中国最大的数字化媒体集团分众传媒最近也宣布，2011年将把更多的网点“下沉”布局到国内的三四线城市，预计到2011年，三四线城市覆盖数量将由当前的一两百个发展到五百个左右，争取覆盖全国1400个县城。说明三四线城市的消费、发展得到了国际大品牌、行业巨头的充分肯定。在这一背景下，广大的三四线城市对开发商而言，就意味着更广阔的市场机会。

调控盲区引发“避风港”效应

近年多轮调控政策主要是针对房价上涨过快的一线城市、甚至部分二线城市，而其它二线城市及一些三四线城市的楼市丝毫未受调控影响，这部分市场是调控的盲区，成交依然火爆，房价也在稳步上涨。其中，要数三线城市表现最为抢眼，涨幅甚至超过一二线城市。在这种状况下，原本不起眼的三线城市便成了国内房地产商们新的市场增长点，众多知名房地产企业纷纷转战三线城市，甚至四线城市，尤其是位于大城市周边的那些“卫星城”、“后花园”之类城市，在强烈的通胀预期下，也吸引了大量来自周边的投资客。意味着三四线城市成为了楼市调控的“避风港”。

在普通消费者看来，三四线城市尚显理性的房价可以极大满足其对购买住房的刚性需求，而布局三四线城市同样是大型房企全国发展战略的重要组成部分，同时，这些城市楼市所存在的价值洼地现象亦对房地产投资客产生了吸引力。三四线城市房地产仍处于初级阶段、房价还有上升空间，投资三四线城市虽然获利可能要低于一二线城市，但毕竟三四线城市总体走势为持续上涨，投资更为稳妥。此外，与北京、上海等热点城市相比，三四线城市无论是在项目监管还是贷款审核方面都较为松懈。

低成本市场运作，具有较大的发展空间

三四线城市还属于欠发达地区，房地产行业还不是它的支柱产业，行业发展也不成系统，占当地的经济总量也不多。绝大多数三四线城市，其房地产市场还处于自然发展状态。

一些三四线城市，土地价格不贵，当地的房地产企业也很少，上市的商品房数量不多，但是市场需求却相当旺盛，有些谈不上有什么绿化、公共配套的楼盘，还没打完地基，就卖得差不多了。尽管由于这些三四线城市居民的购买力有限，商品房的价格不高，但与一线城市相比，其地价等其他方面的成本要低得多，而且相关审批、开发程序也相对宽松、简单，开发的周期也短得多。综合算下来，利润还是可观的。

最主要的是这些城市的市场还远未饱和，潜力比较大，房地产开发还有很大空间，房屋基本不愁销售，市场风险自然比在一线城市搞

开发要低。而且，当地开发商实力有限，眼界也不够开阔，对运作大型的集中连片的住宅小区还没有经验和实力。当地政府非常希望吸引外来的开发商，通过引入先进理念和成功经验，拉动当地房地产行业的发展。在吸引外地房企上，招商引资等优惠政策也很多，比如通过土地、税收等方面的优惠政策吸引外来投资者的进入。土地出让方面，通化全部是“七通一平”的净地进行招拍挂，每亩大概在50-60万元之间，相比一线城市动辄上亿元的地价，优势显著；税收方面，在地方留存部分给予50%的优惠；各种行政事业收费，则给予50%的减免政策。

另一方面是三四线城市的土地供应较充足，并且消费群以自住、改善住房和结婚用房为主，开发商进入这类城市投资开发，其目标客户较单一、产品易建设；找较城市中心位置的地块，以实效做产品树口碑，就能实现投资回报的目标。

不可忽略的存在风险

对于房企来说，进入三四线城市并非没有风险。三四线城市存在着游戏规则不规范和政府工作效率低下等问题。比如土地市场环境不规范，本地开发商和外来大鳄可以轻松拿到核心地段的低价土地，而外来普通开发商则只能从招拍挂市场取得土地，土地获取上先天不足；而且，三四线城市的产业链条不完善，导致企业习惯于外包的一些环节出现新问题。政府工作效率低下方面，体现在重复工作，职能、职责部门不注重市场监管和服务甚至不作为，人情关系钱权交易比较严重，更有地方保护主义特色，外来开发企业和本土企业区别对待，增大外来企业

投资的“灰色政策”风险。很多楼盘在未取得《商品房预售许可证》的情况下便公开发售，而且没有购房合同网签制度，这种现象值得关注。

另外，在三四线城市的城市化过程中，每届政府的更替会对房产政策的连续性造成一定的影响。官员的离去和更换让一些外来房产投资商损失巨大。还有就是，如果做旧城改造、城中村改造项目，拆迁以及安置、补偿拆迁户不可避免。有的开发商对征地与拆迁工作没有足够的重视，以致遇到困难后措手不及被陷入遥遥无期的说服动员工作中，贻误了预定工期。

总之，机遇与挑战并存，优势与风险同在，三四线城市广阔的市场最终会给房地产带来什么呢？需要开发商的审时度势。

三四线城市房地产的市场特点

之前说过，三四线城市的开发时代已经到临，那么三四线城市的市场特点究竟是怎样的呢？

我们知道，符合市场需求的产品就是最好的产品。在三四线城市进行房地产开发和销售过程中，做好市场调研、深度了解市场特点与市场需求是项目成功的基础。相对于一二线城市房地产市场，三四线城市房地产市场有着自己的特点。

1、开发周期长

相对于一二线城市，同体量规模的房地产项目，在三四线城市的开发周期要长得多。因此，作为从一二线城市进入到三线或四线城市进行开发销售的开发商，决不能用看待一二线城市的眼光来审视三四线城市，二者存在着较大的差别。