房地产开发经营第一次案例分析作业

《房地产开发经营》课程

第一次案例分析作业

某学院以由政府划拨的用于办公、教学、住宅中的部分土地，与某房地产公司签订《联建合同》。

合同约定：由房地产公司（乙方）在学院（甲方）的该划拨土地上全额出资修建A、B两座娱乐楼，甲方协助乙方办理建设施工土地基建审批手续。楼建成后，由甲方给乙方办理房产使用证，期满后，产权仍归甲方所有。

甲方同意乙方使用A、B楼，使用权限定为A楼20年，B楼10年。乙方除将A楼建成后将7层无偿交付甲方使用外，乙方每年向甲方交付支助金40万元人民币，每年在原基础上递增，任何一方违约，守约方可要求违约方承担总投资5％－10％的违约金，并有权要求违约方继续履约。

某市规划局、市建委等部门为学院及施工单位颁发了建设A楼的《建设工程规划许可证》及《施工许可证》。

施工期间，某市建设委员会因该工程项目违法建设，向学院发出行政处罚决定，责令立即停止违法建设，待办完建设手续并得到市建设行政主管部门批准后方可复工。

某市城市规划管理局因A楼属违法建设，亦向学院及房地产公司发出《关于停止违法建设的通知》，要求其立即停止施工，派员持有关资料接受处罚。

学院以其是为了配合政府有关部门纠正房地产公司的违法建设行为、行使其法定权利为由，对施工场地采取停水、停电，致A楼工程停建至今。

A楼现已封顶，B楼因未办到相关手续，尚未施工。

某学院诉至法院请求解除合同，由被告承担违约责任。

问题：

1、当地政府认定某学院与房地产公司签订联建项目违法建设，依据是什么？请列出具体条款，并讲述你的理由。

2、某市建设委员会要求该项目办完建设手续，并得到市建设行政主管部门批准后方可复工。其法律依据是什么？

3、根据相关法规，该项目需要办理那些建设手续，依据是什么？

要求：

1、详细阅读《城市房地产管理法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产开发经营管理条例》及教材的相关内容。

2、在查阅相关资料的基础上，列出具体条款，并讲述你的理由。

3、在案例分析文本后规范列出所有参考文献。

1、答：依据：①《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修订）》第八条规定：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

理由：案例中“某学院以由政府划拨的用于办公、教学、住宅中

的部分土地，与某房地产公司签订《联建合同》。

”学院提供的土地使用权，不是出让的国有土地使用权，而是政府划拨的土地使用权，按照房地产管理法规定，行政划拨土地使用权是不能用于房地产开发的。

②《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

理由：合约中没有涉及此项规定“学院在房屋建成投入使用后应将该房屋收益部分上缴国家”故属于违法行为。

1.答：依据：《城市房地产开发经营管理条例》第十条规定：确定房

地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

理由：该房地产公司违法建设，不符合城市规划管理，应按规定进行罚款或拆除。此项属于行政部门管辖，故应该得到市行政部门批准后复工。

2.答：①变更合同批改登记手续。

依据：《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

理由：学院在房屋建成投入使用后应将该房屋收益部分上缴国家，合约中应说明由哪一方出钱交予国家。

②建设用地规划许可证

依据：《城市房地产开发经营管理条例》第十条规定：确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

理由：违规建设应向相关部门递交拆除或罚款手续。

参考文献：《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修订）》，《中华人民共和国城市房地产管理法》，《中华人民共和国合同法》。

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