关于房地产企业财务管理

关于房地产企业财务管理

下面是关于房地产企业财务管理的几点想法的范文，欢迎阅读，希望你喜欢。

1房地产企业财务管理普遍存在的问题

1.1财务管理意识淡薄，财务制度流于形式大多数房地产企业是

由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻

财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根

本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的

预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，

在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思

考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财

务风险。

1.2财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成

一套科学的行之有效的财务核算和管理体系很多财务人员盲目追求

房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业

务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行

开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好

财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到

问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的

财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。

1.3财务的过程控制极其薄弱

1.3.1资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的

资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，

领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有

闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期

资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由

于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进

度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不

得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金

链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。

1.3.2预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房

地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企

业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把

预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的“开发企

业赚不赚钱，关键靠预算”，这里的预算不仅指工程造价预算，也

包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能

称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执

行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合

理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报

告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的

后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。

1.3.3不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整

个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本

不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时

财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财

务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角

度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才

发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定

合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能

存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同

和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财

务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清

晰地掌握每项合同的来龙去脉。

1.4没有建立有效的财务分析考核体系大多数房地产企业的财务

分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完

备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据

分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。

2建设有效的房地产企业财务管理体系的建议

2.1加强房地产开发项目前期的财务规划房地产开发企业的前期

财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行

详细的财务预测能够避免很多后期的财务风险。

2.1.1项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在

项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算

出销售总价;财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将

开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、

基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最

终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及

目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现

金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各

时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融

资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不

形成资金闲置。

2.1.2建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的

实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务

制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订

合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，

财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造

价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进

行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值

税的税务筹划。

2.2加强房地产开发企业的合同管理合同也往往是产生纠纷的风

险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工

程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度