中国商业地产战略投融资策略_培训_67PPT
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27
4、企业的上市与重组
概述：企业上市的基本条件 企业上市重组的模式设计 企业上市资产重组的内容及操作要点 现有企业改制的操作程序 企业上市重组与企业整合 借壳上市的意义、财务、模式、操作 企业上市重组案例分析
28
组建IPO小组
尽职调查
上市前重组
发行人与主承 销商双向选择
制定发行方案
21
2、企业资本运营的主要内容
金融资本运营 产权资本运营 无形资本运营
22
金融资本运营、产权资本运营与无形资本运营的比较
项目
金融资本运营
产权资本运营
无形资本运营
运营对象 运营方式
有价证券（债券、 产权：对企业财 专利权、非专利
股票）及其衍生 产的占有、使用、 技术、商标、著
品（期货期权） 收益和处置权
国有股减持与国有资产转让 资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投
资收益（避险工具与指数期货） 管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积
累 树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济
高成长成果
15
企业资本运营基本理念与 实证分析
1、企业资本运营战略 2、企业资本运营的主要内容 3、企业的收购与兼并 4、企业的上市与重组
二、怎样成为现代企业 现代企业的总体发展战略必须具备
两个重要的支点：即生产经营战略和资 本经营战略，两者缺一不可。
在市场经济体系中，没有资本运营 战略的企业不是现代企业。
19
三、生产经营与资本运营对比
对比内容
资本运营
生产经营
收益
倍增长式增长
累加式增长
风险 运作方式 运营对象
多元化经营，风险大大 分散 开放式经营，协作性高
扩张性重组 收缩性重组 结构性重组
32
企业兼并收购
收购方
并购是扩张性重组
出售方
并购是收缩性重组
反收购方
并购是结构性重组
33
扩张性重组的一般流程
聘请中介机构 确定并购动因和买主类型
评估并购风险 选择合适的交易规模
筛选候选企业 首次报价
与目标公司接触 尽职调查 谈判 融资
签署法律文书 并购后的整合
13
中国资本市场投资机会回顾之二
股市政策效应使转配股成为暴利产品 私企改制上市发行形成中国个人、富
人集团 资本市兼并收购造就财富神化 专家理财产生价值投资理念，蓝筹股
行情在投资理念转轮中产生 海南特区的建立与土地泡沫造就投机
者
14
中国资本市场投资机会分析与展望
创业板市场在培育高新技术企业的同时，为风险 投资、战略投资者创造财富机会
资本
单一式经营，风险集中
内向式经营，在既定范 围内自我配套 实物性产品
运营手段
加速资本流动周转，使 销售商品以创造利润 投资增值
20
四、资本运营的意义及推动力 资本运营使资源配置跨进更高境界 资本运营应具有财富的放大效应 资本运营推动企业经营思想的创新 资本运营催生国际化企业 资本运营最大化的发挥人力资源的作用
34
借壳上市的意义、模式、操作
上市公司“壳”资源的价值 上市公司“壳”资源的利用模式 企业重组与买“壳”上市 如何选择目标“壳”公司 买“壳”上市模式的设计
24
企业的收购与兼并
企业并购模式的设计 企业并购的操作和程序 企业并购必须重视的问题 企业并购的回顾与趋势 企业并购案例分析
25
企业并购必须重视的问题 制定恰当的并购战略 建立并购联盟 控制交易成本 充分重视并购后的文化整合 充分重视并购后的人事整合
26
企业并购的回顾与趋势 ➢ 我国企业并购的历史回顾 ➢ 我国企业并购的发展趋势及特点 ➢ 国际企业并购的几个发展阶段及 趋势
墓碑广告
IPO
绿鞋期权 股票发行
确定发行价格
编制募股文件
申请股票发行 路演
29
分拆上市
上市母公司
上市母公司
公众股东
子公司A 子公司B
分拆上市前
子公司A 上市公司B
分拆上市后
30
买壳上市
股东A
控股
其他股东
上市公司
买壳上市前
股东A
股份
现金
股东B
其他股东
控股
上市公司
买壳上市后
31
企业的上市与重组 企业上市重组的模式设计
16
1、企业资本运营战略
企业资本运营概述 怎样成为现代企业 生产经营与资本运营 资本运营的意义及推动力
17
一、企业资本运营概述
资本运营是现代企业根据市场的走 向与需求，对企业的总体资源和生产 要素进行合理分配、使用、组合、命 名，使其实现最优化配置，最终实现 最大限度的发展和增值目标。
18
3、与外国资金对接（谈多成少）
形势：政府限制外资进入房地产，外资看好 中国地产
对接方式：股权、经营性物业直接持有、基 础设施投资（土地开发）、信托、借贷
10
提纲
中国资本市场的投资机会回顾与展望 企业资本运营基本理念与实证分析 房地产企业与资本运营
11
中国资本市场的 投资机会回顾与展望
2
3
4
5
6
7
8
2、应对措施：三个创新一个保障
金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投 入房地产（不直接用于炒房）： REITs,CMBS,REF,eg.
制度创新：产权制度、法律制度、金融制度 企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务 安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力ຫໍສະໝຸດ Baidu
9
1、中国资本市场投资机会回顾 2、中国资本市场机会分析与展望
12
中国资本市场投资机会回顾之一
国债流通市场的缺位使国库券的地下交易 形成暴利
股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大 财富效应
内部职工股使少部分人先期在股票市场淘 金
宏观经济形势的变化使国债期货产生多空 激烈博杀中国个体亿万富翁产生
中国商业地产战略投融资策略
演讲人：
鲁炳全
中国易学风水研究院 研 究 员
1
1、现状(situation) 两大一单
自有资金加大（High equity）, 土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多
次封顶）或取消、银根紧缩 房地产金融风险加大(high risk)：市场风险、
政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开 发风险、法律风险 融资渠道单一（mono-financing）
作权及商誉等
股票交易、债券 交易和期货、期 权交易
对产权进行转让 与收购；实现产 权形态的转变， 使资产在实物形 态与货币形态之 间转换
同有形资本结合， 实现有形资本增 值
23
3、企业的收购与兼并
企业兼并收购的法律含义 企业并购的意义 企业并购的类型
—— 横向并购 —— 纵向并购 —— 混合并购
4、企业的上市与重组
概述：企业上市的基本条件 企业上市重组的模式设计 企业上市资产重组的内容及操作要点 现有企业改制的操作程序 企业上市重组与企业整合 借壳上市的意义、财务、模式、操作 企业上市重组案例分析
28
组建IPO小组
尽职调查
上市前重组
发行人与主承 销商双向选择
制定发行方案
21
2、企业资本运营的主要内容
金融资本运营 产权资本运营 无形资本运营
22
金融资本运营、产权资本运营与无形资本运营的比较
项目
金融资本运营
产权资本运营
无形资本运营
运营对象 运营方式
有价证券（债券、 产权：对企业财 专利权、非专利
股票）及其衍生 产的占有、使用、 技术、商标、著
品（期货期权） 收益和处置权
国有股减持与国有资产转让 资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投
资收益（避险工具与指数期货） 管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积
累 树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济
高成长成果
15
企业资本运营基本理念与 实证分析
1、企业资本运营战略 2、企业资本运营的主要内容 3、企业的收购与兼并 4、企业的上市与重组
二、怎样成为现代企业 现代企业的总体发展战略必须具备
两个重要的支点：即生产经营战略和资 本经营战略，两者缺一不可。
在市场经济体系中，没有资本运营 战略的企业不是现代企业。
19
三、生产经营与资本运营对比
对比内容
资本运营
生产经营
收益
倍增长式增长
累加式增长
风险 运作方式 运营对象
多元化经营，风险大大 分散 开放式经营，协作性高
扩张性重组 收缩性重组 结构性重组
32
企业兼并收购
收购方
并购是扩张性重组
出售方
并购是收缩性重组
反收购方
并购是结构性重组
33
扩张性重组的一般流程
聘请中介机构 确定并购动因和买主类型
评估并购风险 选择合适的交易规模
筛选候选企业 首次报价
与目标公司接触 尽职调查 谈判 融资
签署法律文书 并购后的整合
13
中国资本市场投资机会回顾之二
股市政策效应使转配股成为暴利产品 私企改制上市发行形成中国个人、富
人集团 资本市兼并收购造就财富神化 专家理财产生价值投资理念，蓝筹股
行情在投资理念转轮中产生 海南特区的建立与土地泡沫造就投机
者
14
中国资本市场投资机会分析与展望
创业板市场在培育高新技术企业的同时，为风险 投资、战略投资者创造财富机会
资本
单一式经营，风险集中
内向式经营，在既定范 围内自我配套 实物性产品
运营手段
加速资本流动周转，使 销售商品以创造利润 投资增值
20
四、资本运营的意义及推动力 资本运营使资源配置跨进更高境界 资本运营应具有财富的放大效应 资本运营推动企业经营思想的创新 资本运营催生国际化企业 资本运营最大化的发挥人力资源的作用
34
借壳上市的意义、模式、操作
上市公司“壳”资源的价值 上市公司“壳”资源的利用模式 企业重组与买“壳”上市 如何选择目标“壳”公司 买“壳”上市模式的设计
24
企业的收购与兼并
企业并购模式的设计 企业并购的操作和程序 企业并购必须重视的问题 企业并购的回顾与趋势 企业并购案例分析
25
企业并购必须重视的问题 制定恰当的并购战略 建立并购联盟 控制交易成本 充分重视并购后的文化整合 充分重视并购后的人事整合
26
企业并购的回顾与趋势 ➢ 我国企业并购的历史回顾 ➢ 我国企业并购的发展趋势及特点 ➢ 国际企业并购的几个发展阶段及 趋势
墓碑广告
IPO
绿鞋期权 股票发行
确定发行价格
编制募股文件
申请股票发行 路演
29
分拆上市
上市母公司
上市母公司
公众股东
子公司A 子公司B
分拆上市前
子公司A 上市公司B
分拆上市后
30
买壳上市
股东A
控股
其他股东
上市公司
买壳上市前
股东A
股份
现金
股东B
其他股东
控股
上市公司
买壳上市后
31
企业的上市与重组 企业上市重组的模式设计
16
1、企业资本运营战略
企业资本运营概述 怎样成为现代企业 生产经营与资本运营 资本运营的意义及推动力
17
一、企业资本运营概述
资本运营是现代企业根据市场的走 向与需求，对企业的总体资源和生产 要素进行合理分配、使用、组合、命 名，使其实现最优化配置，最终实现 最大限度的发展和增值目标。
18
3、与外国资金对接（谈多成少）
形势：政府限制外资进入房地产，外资看好 中国地产
对接方式：股权、经营性物业直接持有、基 础设施投资（土地开发）、信托、借贷
10
提纲
中国资本市场的投资机会回顾与展望 企业资本运营基本理念与实证分析 房地产企业与资本运营
11
中国资本市场的 投资机会回顾与展望
2
3
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6
7
8
2、应对措施：三个创新一个保障
金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投 入房地产（不直接用于炒房）： REITs,CMBS,REF,eg.
制度创新：产权制度、法律制度、金融制度 企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务 安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力ຫໍສະໝຸດ Baidu
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1、中国资本市场投资机会回顾 2、中国资本市场机会分析与展望
12
中国资本市场投资机会回顾之一
国债流通市场的缺位使国库券的地下交易 形成暴利
股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大 财富效应
内部职工股使少部分人先期在股票市场淘 金
宏观经济形势的变化使国债期货产生多空 激烈博杀中国个体亿万富翁产生
中国商业地产战略投融资策略
演讲人：
鲁炳全
中国易学风水研究院 研 究 员
1
1、现状(situation) 两大一单
自有资金加大（High equity）, 土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多
次封顶）或取消、银根紧缩 房地产金融风险加大(high risk)：市场风险、
政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开 发风险、法律风险 融资渠道单一（mono-financing）
作权及商誉等
股票交易、债券 交易和期货、期 权交易
对产权进行转让 与收购；实现产 权形态的转变， 使资产在实物形 态与货币形态之 间转换
同有形资本结合， 实现有形资本增 值
23
3、企业的收购与兼并
企业兼并收购的法律含义 企业并购的意义 企业并购的类型
—— 横向并购 —— 纵向并购 —— 混合并购