上海浦东川沙空港新城项目发展与功能规划建议报告4

3-商业娱乐
以创新的发展模式，全力打造与国际流行同步的、集休闲、 文化、娱乐和购物等多种功能为一体的生态的、时尚科技、 体验式的商业功能
商业娱乐 川沙空港新城全力打造的是集休闲、文化、娱乐和购物等多种功能为一体 Entertainment 的生态的、时尚科技、体验式的和与国际流行同步的商业功能区
—《上海市住房建设规划（2008-2012年）》
“到2010年，市区居民人均居住面积达到18平 方米左右，人均建筑面积约36.2平方米”
————《上海市社会保障“十一五”规划》
来源：上海市住房建设规划（2008-2010）图
根据空港新城发展前景，预计2020年空港新城疏解中心城人口7.5万人左右，按人均 建筑面积35-38平方米计算，共需住宅建筑面积250-290万平米左右。
55% Fairfax
➢ 空港新城就业人口：考虑到目前空港新城职住不 平衡问题，以及空港新城未来吸引人才和产业可 持续发展问题，未来区域将重点考虑产业人口的 居住需求。2020年空港新城就业人口5.2万
➢ 郊区化人口：根据国际空港城市经验，空港新城 将会承担中心区域外溢人口的功能，地铁2号线 和高速公路贯通后空港新城将成为浦东人口转移 的重要载体。根据国际惯例，新增人口中中心城 转移占新城总人口的50％-55%左右，约7.5万人
城市居住 空港新城定位于浦东新的居住核心，通过完善的配套和社区文化打造， Residential 将实现多种物业类型，满足不同居住人口的需求
客户类型
就业人口
郊区化和本地城镇化人口
高端二居人口
客户细分
客户特征描 述
CEO、企业 外方经理
➢收入高 ➢关注区域和 产品品质 ➢对高端配套 较为敏感
中高层管理者 高级技术人员
空港新城就业人口
空港新城占比
空港新城（新增 13万人）
40% 5.2万
郊区化人口 50% 7.5万
本地城镇化人口 10% 1.3万
川沙新市镇
人口（万）
25.0
机场集镇 3.4
总计 28.4
国际空港新城郊区化人口比例
70%
60%
60%
50%
40%
40%
30%
20%
10% 0%
Rosemont 关西空港新城
城市居住 空港新城将承担郊区化人口7.5万人左右，此部分预计新增住宅需求在 Residential 250-290万平方米左右
“2007年末，城镇居民人均住房建筑面积为 32.2平方米。截至2007年末，全市城镇住房保 有量为43283万平方米（建筑面积），城镇居民 人均住房建筑面积为32.2平方米，住房成套率达 到94.7%。”
生态、文化社区——Go to Green来自随处可见的社区 文化小品
文化配套： 图书馆
社区文化交流
文化展览
居住
Residential
名流会
体育中心 闲适生活
私人会所
临河的低密度花园社区-----给生活更多享受的 时间 完善的生活设施配套高端社区的打造重点： 游泳池、网球场……
全能管家
滨水别墅
首席居住区—— leading Garden
➢人口素质结构：随着产业结构的调整，研发、高技术产业就业人 口中工程技术人员比重大幅上升，一般工人比重将由目前的60%下 降至2020年的40%
郊区化人口 250-290万平米
就业人口 160-190万平米
×（1＋10%）
本项目住宅体量 450-520万平米
空港新城新增居住建筑总规模：450-520万平方米，加上保有的住宅面积， 总的空港新城居住规模为850-920万平米
功能组成 餐饮、休闲、文化、娱乐、 健身、交流、公共服务、 购物等多种功能
文化功能
休闲功能
购物功能
服务人群——高素质人群&旅游人群 产业导入的高科技从业人口 浦东国际机场带来的高端消费人口 迪斯尼乐园带来的旅游人口 城市其他区域来的商业人口
➢花园洋房、区域大盘
核心特色
最完善的配套设施 最具文化精神的居住社区 最生态绿色的园林景观
➢高端高层建筑
城市居住 预计空港新城未来新增就业人口5.2万人、郊区化人口7.5万人
Residential
➢新城人口迁移的来源包括三个部 分：就业人口、中心城人口郊区 化、以及本地城镇化人口
➢2004年，空港新城目前有15.54 万人 ，2020年规划28.4万人， 2004-2020年将增加近13万人口
居住人群——住宅方案
居住人群
•高管、企业家 •创业者 •中层管理者 •研发人员 •高端服务业白领 •旅游二居人群
人群特征
•追求生活品质 •注重配套环境 •关注交通方便 •追求成功挑战 •重视生活享乐
住宅方案 别墅、花园洋房
时尚居住区、生态、 节能国际社区
高端休闲二居
居住
Residential
高档城市休闲意向社区 L2 MANOR ——Leadership & Lifestyle
总量
人均建筑面 积
CEO、外籍高管
1%
500-600
60
工程师、中层管
59%
3-3.5万
36
理人员等
普通员工、服务 人员
40%
2-2.4万
廉租房人均 10
就业人口居住总规模：160-190万平米
总建筑规模 30万-36万 110-126万
20-25万
川沙新市镇原有居住建筑面 积为366万平米 ---浦东规划院
城市居住 空港新城将承担5-6万就业人口的居住，空港新城总的住宅规模在 Residential 850-920万平米左右
高收入人群居住形态定义 为低密度和城市豪宅型， 类比同类产品，人均建筑 面积高于普通住宅，一般 为60平米/人
收入阶层 高收入阶层 中高收入阶层
普通收入阶层
人口就业结构 新城占比
绿色、节能住宅
酒店式管理，更便捷舒适的享受
国际案例显示，为了更好利用 迪斯尼烟火，迪斯尼周边往往形 成高档高层住宅区
部分针对空港核心区工作的职业 人士的酒店式公寓和SOHO公寓 零星分布在国际商务办公区内
酒店式公寓
全明设计，迪斯尼烟火、无限美景 尽收眼底
居住
Residential
中心绿化的打造 城镇化人口、市区外溢人口的生态文化居住社区 散落在国际商贸区的生态社区，可以为产业人口提 供更便利的生活配套
近郊城市人 口
➢对配套有较高 的要求，如学校、 医院、休闲娱乐 等 ➢关注居住环境
➢主要利用便 捷的高速公路 ➢注重环境的 优美
本地改善型居 住人口
➢主要利用便 捷公共交通和 轻轨 ➢关注价格
高端旅游二居客 户
➢收入高 ➢对周边环境和 配套比较关注 ➢看重投资潜力
物业类型
➢低密度产品
➢小高层、高层 ➢酒店式公寓