浦东新区川沙板块区域报告

浦东新区川沙板块区域报告

部门：投资咨询部

报告人：徐超

日期：2011.10.26

一、板块区位分析

1.川沙板块概述

川沙位于上海浦东新区东

南区，濒临东海，东南接上海

浦东国际机场，西至外环高速

公路，北至川杨河，南至远航

路。川杨河以北为唐镇板块，

西接碧云、张江两大板块，远航路以南为周康、航头两大板块。中心区域为川沙路以及妙境路两条主要通道，地铁2号线将板块做清晰的功能划分。

川沙板块位于浦东新区的中心区域，基本定位为“空港物流、现代居住和文化旅游”为功能定位的功能区域。板块临近浦东国际机场为空港服务带来了便利，川沙镇的川沙公园、鹤鸣楼都是国内著名的旅游景点。

川沙板块距离浦东国际机场6公里，距离洋山港东海大桥30公里，距离张江高科技园区、孙桥现代农业园区、金桥出口加工园区均在15公里左右。辖区内，市、区级几条快速干道：迎宾大道、华东路、川沙路、华夏路，以及磁悬浮铁路等，纵横相较穿越城区，可实现直接和沪杭、沪宁高速公路的连接。

作为浦东新区未来重点规划的板块之一，川沙的发展已经从前几年的川沙镇拓展到了川沙新镇、城东片区的商务规划。交通方面随着地铁2号线的开通以及磁悬浮列车的通车，大大改善了到板块到市中心和浦东国际机场的距离。加之2014年即将建成的迪斯尼乐园，更为板块内住宅、商业、办公物业的崛起带来了利好因素。

小结

1、浦东未来的重点规划板块，打造集空港物流、旅游和居住为一体板块，未来规划期望较高。

2、板块距离市中心较远，客源多为本区域客源。

3、板块位于浦东东南片区中心城市。由于交通的同质性，未来可能发展成辐射整个浦东东南板块的市中心发展。

4、板块内中国第一家迪斯尼乐园将于2014年建成，对于未来房地产市场价值的提升是不可忽视的利好因素。

2.

川沙板块作为浦东东部的中心板块，道路、交通对比周边板块相对成熟，2号线开通后拉进了与市中心陆家嘴商圈的距离为28公里，约为40分钟车程。到浦东国际机场14公里，约为25-30分钟车程。

磁悬浮列车贯穿川沙板块，直通浦东国际机场

小结

优势

1、区位优势在临外环板块属于中等水平，地铁2号线到陆家嘴商圈距离28公里约40分钟车程。

2、交通主要以区域内公交车为主，如要到市中心主要以地铁2号线以及华

夏高架路为主。

3、离浦东国际机场仅6公里距离，可以吸引一些高端客源。

劣势

1、板块内主要交通2号线上班时间较为拥挤，到陆家嘴商圈在张江高科、世纪大道等站点人流量多。

2、板块内华夏高架是自驾车通往市中心的重要途径，较拥堵。

3、远东大道作为收费路段，部分居民为了节省开支只能走两车道的川南奉公路，严重影响川沙板块的排堵。

3.

川沙定位为浦东“空港物流、现代居住和文化旅游”的板块，作为浦东外环以外的中心片区，拥有该区域最好生活的配套。目前，集合老镇的优势，开拓新镇的规划，又有迪斯尼乐园的兴建带动板块价值的上升。

商业配套

1)西市街——以现代商业广场为支撑，以美食、影院以及金融配套为辅，

形成了川沙镇比较热闹的商业配套。

2)妙镜路商业街——以家乐福为主要支撑，配套以建材市场、服装零售、

餐饮等的商业街。作为川沙板块的主要通道之一，妙镜路与川沙路的西

市街一样，是川沙镇中心的主要商业配套。

3)川沙以南商业——未来的商业中心，以绿地东海岸为主，周边配套尚且

在建。由于迪斯尼的兴建使得地铁2号线以南区域未来都将为其建立相

关的商业以及商务配套，诸如酒店、主题商业街、大型商业广场等。

教育配套

川沙中学、浦东燎元进修学校艺术培训部、西门幼儿园、侨光中学、川沙文艺进修学院、川沙图书馆、南门幼儿园、观澜小学等

医疗配套

川沙天狮门诊、口腔门诊、浦东新区人民医院、川沙人民医院、机场镇卫生院等

小结

1、从板块角度看，以2号线为分界线，以北区域无论商业、医疗还是教育的配套都比较完善；以南区域以迪斯尼的带动正在兴建新的商业中心，目前已能初见端倪。

2、板块内商业配套主要以零售和餐饮以及建材市场为主，缺乏休闲和娱乐的配套，商业档次基本为中低档。

3、教育资源主要集中在妙境路左右，医疗配套较分散，满足基本的生活需求

4、未来迪斯尼的兴建将大大改善2号线以南区域的发展

4.

迪斯尼概况

2009年11月4日，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。2009年11月23日，国家发改委在网站上发布，“2009年10月，经报请国务院同意，我委正式批复核准上海迪士尼乐园项目。该项目由中方公司和美方公司共同投资建设。项目建设地址位于上海市浦东新区川沙新镇，占地116公顷。项目建设内容包括游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。”2011年4月8日，上海迪士尼乐园，正式动工。预计2015年完工。

迪斯尼效应

1)效应一：直接拉动相关产业和周边经济。公开资料显示，上海迪士尼总

体项目将包括一座主题公园、两家酒店、一家零售和餐饮综合体以及一

个湖泊。上海迪士尼是继上海世博会之后的又一重大建设项目，项目直

接投资额约245亿元，间接拉动的投资规模或为千亿级。

2)效应二：填补国内旅游产业空白。

3)效应三：有助于刺激本土文化产业和旅游产业加速发展。

4)效应四：有助于上海和长三角地区的经济结构转型。

5)效应五：有助于为上海及周边地区创造众多就业机会。

5.

周边板块

川沙周边板块有以下：唐镇、机场、周康、张江四个板块

小结

1)唐镇板块定位为纯居住小区，该区域万达广场正在建设，未来发展向住

宅、商业的综合型居住社区发展；

2)机场板块定位为交通枢纽，基本不具备好的住宅属性，但作为在该区域

工作的年轻工作者，川沙板块对其有较大的吸引力；

3)周康板块作为片区内相对比较成熟的板块之一，距离市中心较近，交通

配套良好，是现在分流川沙客源的主要板块之一，但是未来规划不如川

沙板块，根据规划有被川沙板块合流的趋势；