房地产开发企业合同审核要点

一、掌握合同审核的几大核心条款

合同都有其相对固定的格式和内容，我个人认为，对于合同的几大核心条款，是必须要进行关注的。

1、主体。

搞清服务对象，查清主体资格，关系到审核的立场和合同效力本身。

2、标的、期限。

特别注意期限问题。不能是没有约束的无期限合同。举例：简单的施工合同，只写明按照甲方通知进场施工，没有完工期限。再比如招商工作，商品房建成后，开发商要自此对外招商，找一些招商团队，这时候他们只是侧重于如何提高业绩、如何进行业绩考核，但是招商持续到什么时候并没有约定具体期限。

3、价款，包括支付方式、发票的提供。

一是支付方式，有的合同在施工完成后支付，有的要有预付款，有的要在没有实施之前就将款项一次性支付(这种代表着行业的垄断或者是有政府背景的强势一方)，要考虑这种支付方式是否合理、是否符合行业惯例。

二是发票，房地产开发企业有自己的一套审核流程，会要求合同相对方在确定了款项之后先行出示发票，然后用发票和合同到公司走网上申报的流程，企业有这个需求的，一定要加上相关条款，避免产生不必要的纠纷。发票还可能涉及到增值税的问题，所以要注意。

4、关注各方当事人权利义务。

合同内容、类型不一样权利义务也会不一样，侧重点也会不一样。

5、违约责任和终止解除条款。

原则上能够约定违约金的就不要约定抽象的赔偿损失条款，损失一旦面临不好举证的情况时就很难实施。合同的违约并不代表合同的终止或解除，一方当事人长期违约承担的违约责任并不足以弥补另一方的损失，所以建议在合同有违约责任时也要对合同的终止解除进行特别的约定(租赁合同中尤其明显)。

6、管辖。

为后期纷争的解决埋下伏笔，不容忽视。

7、合同生效条款。

合同的生效条款可能会附上一些特别的条件，比如一方当事人缴纳一定的款项后才能生

效，或者取得一些相关的文件资料后才能生效。所以对于合同的生效条款要根据具体的合同内容进行约定。

二、准确把握房地产业各种合同类型

准确把握房地产业各种合同类型，掌握一定除法律之外的其他专业知识，同时加强学习地方性政策。

上次跟大家交流过《房地产开发全流程法律风险把控》，其实我们也建议根据流程来确定合同类型，既清晰，又能很好的掌握企业开发的节点，便于全流程跟踪把控风险，拿地、建设、广告预售、物业等。比如开发前期涉及的土地合同、投资合作协议、设计合同、咨询合同、勘察合同等等；建设过程中主要是建设工程类的合同，什么总包合同、分包合同、装修装饰合同、零星工程合同等等，核心是建设工程总包合同。广告合同也是五花八门，报纸、网络、媒体、灯箱、户外等，但核心是商品房买卖合同。物业包括物业的租赁、物业管理等。

特别提醒大家的就是，我们需要掌握除了法律之外的其他专业知识，也许不一定非要很精通，但基本专业用语和规则，特别是地方性的政策是需要清楚的。通过买卖合同、广告合同，租赁合同等来举例说明。

武汉的商品房交付，就经历了开发办的综合验收、建委核发备案证、武汉市房管部门核发竣工交付使用备案证等几个阶段。但在2016年的1月1日，武汉市房管部门又取消了竣工交付使用备案证的核发。商品房的交付条件，又回到了买卖合同约定的各项单体验收证明文件材料需要一一核查的状况。有些开发企业，就存在原买卖合同约定竣工交付使用备案证作为唯一交付条件，但房屋在2015年12月31日却因种种原因没有达到条件而逾期交付，等到开发企业现在完善各项手续之后，我们的房管部门又取消了竣工交付使用备案证的核发，导致业主和开发企业纷争不断。应该说，上面这些问题，都涉及到买卖合同能否实际或全面履行的问题，非常重要。所以作为房地产专业的律师，不光要掌握国家的法律法规，还需要重点关注地方政策，这样才能准确判断相应事务的风险点。

给大家举个例子，我们在处理一起整栋房屋定制购买的过程中，就遇到一位擅长公司法的律师对购房合同提出了修改意见，比如要求购房合同必须按照国家工商总局制定的范本签订，但这种要求很难得到实现，因为购房合同需要在武汉市房管局网上打印，而武汉市房管局网上备案系统的合同格式不是按照国家工商总局的格式制定的；又比如客户提到购房合同需要在多少个工作日进行预告登记，物权法的确提到了预告登记，但是武汉市是在2016年才施行预告登记，目前也只有东湖高新房管局在施行，这个要求开发商也是无法满足的，当时这个律师就给她的客户带来了不专业的印象，后面客户再来洽谈合同的时候再也没有带这个律师一同前往了。所以说，房地产如果只对国家的基本政策规定有所了解，而忽视地方政策规定，法律服务就会出现水土不服，不接地气的情况。近期就专门有北京公司要求律师提供合同审核服务。提出如下问题：因SOHO部分是商业性质(纯商业，不与住宅相毗邻及相连)，武汉市关于这部分的专项维修基金的收取是否是强制的，有没有文件依据？武汉市商品房的强制性交房标准是怎样的？武汉市商品房合同备案方面的一些要求？没有专业的知识，对地方性的政策不了解，根本无法回答上述问题。

三、与当事人充分沟通，理解其合同草拟的意图，提供精准服务。

审阅合同有时比起草合同更难，因为起草合同是一张白纸，你可以在上面画最美的图案，但审阅合同有时有个框架，无法另起炉灶，只能尽量尊重原有结构。有时候，合同甚至是交易对方负责起草，这会需要花费更多时间精力去修改，警惕对方设下的“陷阱”。

自己的心得，建议大家用修订加批注的方式来对合同进行审阅，避免重复劳动，提高工作效率。

我们应该充分考虑当事人对合同拟定的背景及意图，原则上不建议大段删除粘贴范本。在没有得到客户同意的情况下，切忌完全推翻原有的合同条款重新起草或替换为新的条款。特别要注意合同签署对象。举例：一个城中村改造项目的合作，对方是上海律师，其文本不被土地方所接受，因为过于复杂。所以合同内容也要接地气。

最后以商品房买卖合同为例，进行一个简单的讲解。

附件六的重要性：

1、合同文本条款提示。避免客户提出没有仔细阅读合同。

签署本合同及补充协议前，出卖人已向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《武汉市商品房买卖合同(示范文本)》，并按照买受人要求做出了合理说明，买受人已阅悉和理解上述文件内容及重要提示，且无异议。

2、广宣免责。尽量避免广告宣传资料被认定为要约。

双方确认：出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于本合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位向出卖人主张权利。有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同及附件中的约定为准。

3、款项支付和阶段性担保。注意贷款风险。

不论任何原因买受人未能与按揭贷款银行(以下简称“贷款人”)签订按揭贷款(借款)合同，或买受人的按揭贷款申请未获贷款人批准，或贷款人实际发放贷款的金额不足以付清剩余购房价款，或放款日期迟于本合同约定的付款期限及不论任何原因导致出卖人无法按本合同的约定收到买受人本拟通过贷款支付的购房价款，买受人同意继续履行本合同而不以上述任何理由要求解除本合同，买受人仍应于本补充协议规定的付款期限内向出卖人支付全部购房价款，否则按照本合同第七条及本补充协议之约定承担逾期付款的违约责任。

如出卖人为买受人银行按揭贷款提供阶段性贷款担保的，买受人同意委托出卖人或其指定的代理机构办理该商品房的产权转移登记手续。买受人应在出卖人书面通知后【】日内，向出卖人提交办理产权转移和申领《房屋所有权证不动产权证书》应由买受人提供的全部文件、资料、缴纳办理产权转移登记手续有关的税费，包括但不限于专项公共维修基金、公证费、登记费、手续费、代办费及其他税费等。