品牌物业的区域影响力打造——以海龙大厦电子卖场的转型之路为例

始 向高级写 字 楼 升 级转 型 。
电子 经销 商 生 意 已 经不 如 从 前 ， 迫 使不 少商 户萌 生了退 这 出的想 法 ， 的 甚 至 直 接 选 择 撤 柜 。 统 电子卖 场 已经 到 有 传
了 不 得 不 调 整 的 地 步 ， 在 调 整 可 能 短 期 内利 益会 有 影 现
响 ， 长 期 来看 不 调整 可 能 会面 Ｉ 亡 的危 险 。 国Ｉ 零 但 临死 中 Ｔ 售行 业 期 待一 场 救 赎 。 “ 以往 中关 村 电子卖 场 的 角 色是 房 东 ， 今后 我们 将 要 转型 为科 技 服 务 供 应 商 ， 过 渡 不 到 这个 阶段 ， 就 早晚 谁 谁 要 出局 。 ”海龙 集 团董 事 长鲁 瑞 清如 是 说 。
管 理 等 条件 ， 府 给 予 厂 商一 次 性 装 修 补 贴 ， 贴标 准 政 补
７ 城ＢＮ ＥＥｏ ２２ ０ Ｕ 开 物Ｌ理 ＲＡ ＤＶ 管 ） ０ ２ 市 发（业 Ｐ １
．
为实 际装 修 费 用的 ５ ％ ， 个店 面最 高 ％￣ ５ ０ 元 。 ０ 每 ０万
许 多亟 待 解 决 的 问 题 。 如 果 它 置 身 于 一 个 专业 的孵 化 但 器 中， 多 问题 都 将 迎 刃 而解 ， 许 海龙 高科 便 致 力 于打造 这 样 的孵 化器 。 张 捷 认 为 ， 化 器 就 是 企 业 的 创 业 保 姆 ， 让 入 孵 孵 能
的 奖 励 补 助来 维 持 。 Ｃ 售 靠传 统 的 批 发 炒 货不 挣 钱 ， Ｐ 销 ２ ３ ％一 ％的净 利 率 已经 是 奢 侈 的期 望 了， 已经 形 成了一个 这 畸 形 的产业 链 条 。 ” 尤 其 在 网络 购 物 和家 电卖 场 日益 逼 近 的 情况 下， 多 众
违 约 的 该 赔 偿 就 赔 偿 。 海龙 大 厦 ７ 至 １层 定 位为 企 业 将 层 ６ 客 户 的 办 公 写 字 楼 ， 层 以 上 不 允许 再从 事 经 营 活 动 。 ７ 此
企 业省钱又省心， 从企业注册到纳税 ， 孵化器都有专人 负
责 ， 业 只 需 要一 心 一 意 地 想 着发 展 。 企 海龙 高 科为 入住 的 企 业 申请补 贴 ， 找银 行 去 给 企 业 发 放一 些贷 款 ， 助他 们 帮 将 科 技 成 果 转 化 成 产 品 ， 为 他 们 找 场 地 、 政 策 的 支 并 找 持， 租金的减免， 找 以将 产 品 展 示 出去 。 海龙 大 厦 里有 一
经过 两到三年 的 时间， 照西 区调整 规划 的要求 调整到 位 。 按 比如 用两年 的时 间把Ｄ Ｙ以及 整机 商户 的结构 调整 到位 ， Ｉ 用
不 仅 是 海龙 ， 个 西 区也 会有 变革 型 的改变 。“ 整 随着 业 态 的大 规 模调 整 ， 中关村西 区将迎 来新 的发 展机 遇 ， 将成 为 多行业 的品牌 高地 。 海淀 区中关村 西 区管委 会办 公室 常务 ” 副主任 田— ， Ｉ 中关村 西 区管委 会 为企业 提 供 “ 细 化” Ｉ 说 精 服务， 西区打造 成为 以技 术创新 与科技 成 果转化和 辐射 为 把 核心， 以科技 金 融 服务 为重 点 ， 以高 端 人才 服务 、 技 中介 科 服务和政 府 公共服 务为支撑 的创 新要 素聚集 功能 区。 “ 龙 的 改 造 ， 经 形 成 完 整 的 战 略 思 路 卖 场 商 场 海 已 化 。 仅 中关 村 ， 来 全 国主 要 城 市 的 Ｉ 场 ， 会 向这 不 未 Ｔ卖 都
最 理 想 的 结果 。
旦 发现 违 规 现 象 ， 理人 员就 能 对销 售人 员 及其 所在 的公 管 司进 行现 场 处罚 ， 消费 者一 个更 加舒 心的 购物 环境 。 还 当然 ， 海龙 只是 借鉴 商场 化的一 些方 式 ， 去发 挥它 的作 用 ， 是 并不是 说要 把 海龙 变成 商场 。 海龙 大厦 来 说 ， 但 对 要
转型之路 ： 从低端卖场到正规商场化
经 过 全 面 的 业 态 调 整 ， 龙 大 厦 加 快 推 进 了 “ 场 海 市 化 经 营 ， 场 化 管 理 ” 步 伐 。 龙大 厦管 理 方 深 入 翠 微 商 的 海 百货 、 当代 商城 等 多个 商 场 进行 考 察 学 习， 商 场 管 理 的 将 优 势 引入 到 传 统 电子 卖 场 中 ， 成了统 一 收银 和 “ 统 一 形 四
转型之力 ： 政府引导业 态调整
中关 村 零售行 业 暴露 出来 的一 些 问题促 使政 府 做 出表 态， ０ ９ ， ２ ０ 年 国务 院 批 复 了建 设 中关 村 国家 自主创 新 示 范 区。 后 ， 随 海淀 区 区委 、 区政 府 也 在 关于加 快 推 进 中关村 西 区 业态 调 整 的通 告 》中强调 了卖 场 在今 后 西 区建设 中新 技 术新 产品 交易及 展 示区 的功 能 。
关村 攒 机 的贸易 格式 难 以为继 。 年 来 ， Ｔ 业 的销 售 利 近 Ｉ行 润趋 低 ， 已成 有 目共 睹 的现 实 。 据业 内人 士 透 露 ：“ 道 卖 渠
多 数 品 牌 Ｐ 毛 利 最 多 到 百八 十元 ， 部 分 是 三 五十 元 ， Ｃ 大 还有 人甚 至 亏本 销 售 ， 售 价 格 比代 理 价 还 低 ， 待 厂 商 销 期
海 龙高 科 物 业 管 理 有 限 公 司 总 经理 张 捷 至今 还记 得 开 业 时 集 团 领导 给 他下 的 三 道 军令 ： 范市 场 秩 序 ， 保 规 确 财 物 安 全 ， 查 消 防 隐 患 ， 对不 能让 太平 洋 的 今 日 成 清 绝 酿 海 龙 的 明 日， 时， 平 洋数 码贩 卖盗 版 现 象 严重 。 那 太
理 更进 了一步。 工卡 的引入 ， 定了销 售人 员的 活 动范 围 ， 规 对 卖 场 内的 “ 黑导 购 ” “ 和 拉客 ” 象 起 到 了抑 制作 用 ， 的从 李 开 复平 台毕 业 ， 海 龙 高 科 顺 而 的加 速 器则 帮 助这 些 毕业 生 再走 一 程 。 过 “ 次 孵 化 ” 经 二 加 速 ， 务 向研 发 、 场 两 头 延伸 ， 服 市 扩展 到 企 业 成长 运 营 的各 个 阶段 ， 务 品 质 大 幅 提 升 ， 务功 能 也 目臻 完善 。 服 服 在 给 予 企 业 支 持 的过 程 中 ， 海龙 高 科无 形 中实 现 了与企 业 的共 成长 ， 无疑 是 “ 业 苗圃 ＋孵 化 器 ＋ 速 器” 式 下 这 创 加 模
原 有 的 招 商结 构 ， 部 改 为大 品牌 的精 品间 ， 腾 空 的楼 全 将
层 布 设 为 体 验 中 心 、 示 中心 ， 展 为此 也付 出 了损 失 数 百万 元 的 代价 。
年 轻 人创业 。
在 挑 选 择 租 户 的过 程 中， 过 层 层 涮 选 ， 龙 高科 将 经 海
与此 同 时， 府还 鼓励 厂 商 在 中关 村 西 区电子卖 场 开 政
设 品 牌 专 营店 。 新入 驻 品牌 专 营 店建 筑面 积不 低 于 ５ ０ ０ 平 方米 ， 并且 满 足 诸如 店 内含 有 产 品体 验 区、 售人 员 可统 销
一
１９ ９ ９年 １ ２月 １ ８日 ， 龙 大厦 开 业 。 至今 日已走 过 １ 。 海 时 ２年
新政策规定， 电子 卖场 在 完 成 卖场 空 间腾 退 工作 的同
时， 引进一 些 科技 、 金融 类 企业 后 ， 海淀 区政 府将 给 予一 定 的资 金奖 励 ， 励标 准 是被 引入 企 业 在海 淀 区形 成 的 区级 奖 财政 收入 ， 两年给 予 １０ 、 三年 给予 ５ ％的奖 励 。 前 ０％ 后 ０
海龙 大 厦 总面 积 为 ７ 平 方米 ， 中 电子 卖场 面 积 为２ 万 其 万 平方米 ， 上 写字 间 用于Ｉ 品经 营 的面 积 几 乎 与 电子 楼 Ｔ产 卖 场相 当 ， 成了竞 争激 烈 ， 购、 客现 象频 繁 的局 面 。 造 导 拉 为了彻 底 解 决 这个 问 题 ， 为了 配合 西 区整 改 ， 龙 大 厦 也 海 管 理 层 甚 至 在 意 识 到 政 策 导 向 的 时候 ， 下大 力 量 进 行 便 调整， 第一 时 间清 退 写字 楼 商 户， 包括 到 期 和 不 到 期 的 ，
品牌物业的区域影响力打造
以海龙大厦 电子卖场的转型之 路为例
一
文／ 本刊记者 杨艳利 王太洪
这 么多 年 ， 龙大 厦 没 有 出现 过 大 型 的盗 窃 案 件 ， 海 但 电子 大卖 场 的 种 种弊 端 也 未 能 避 免 。 时过 境迁 ， 旧有 的 中
中 关村 电子卖 场 正 在 经 历 着 最 为触 动本 质 的 业 态 调 整 。随着北 京 市 海淀 区政 府 围绕 中关村 电子卖 场 的 新政 策 正 式 实 施 ， 龙 、 好 、世 界三 大卖 场 的 “ 级 ” 伐逐 步 海 鼎 ｅ 升 步 在 加 快 。 前 中关村 卖场 虽然 也 经历 了若 干次 的 “ 此 升级” ， 但 大 都 是硬 件 的 升 级 ， 此次 以海 龙 为首 的 电子 卖 场把 改 而 造 直指 商 场 化 的高 端 业态 ， 味 着 随 着 调 整 的进 行 ， 统 意 传 电子卖 场 —直 以来 低 端的 经营 模 式将 告别 历史 。
对 此 ， 关 管 理 人 士 表 示 乐 观 ：“ 府 的 意 图 对 我们 相 政 有 好 处 ， 新企 业 具 有 发 展潜 力， 们 的到 来 将 带 给 我们 高 他 稳 定 的 租赁 来 源 。 ”
有成 长前途 的企 业 聚到 一 起 。 这类 企 业 和经 营企 业 的创 业 者之 间有 非 常强 的同质 性 ， 孵化 器 的安 排之下， 在 会有 非常 好 的 机 制 ， 成 非 常好 的环 境 ， 这个 环境 里 面 可 以相 互 形 在
转型之机 ： 一场 ｌ Ｔ零售业的救赎
１ ９ 年 １月 １ 日， 龙 大 厦 开 业 ， ９９ ２ ８ 海 时至今 日已走 过 １ ２ 年 。 ２ 来 ， 简 单 粗 放 的卖 场 经 营 ， 自主创 新 企 业 孵 １年 从 到 化 器 型 物 业 管 理 ， 简 单 收取 商 户 租金 ， 品牌 物 业 的 区 从 到 域 影 响力 打造 ， 龙大 厦 最 终 摆 脱 了过 度 的 商业 气 质 ， 海 开
给 免 费 场所 ， 因为 创业 需 要 的不 只是 资 金 ， 需 要创 业 指 还 导 。 化 器 会 邀请 各 行 各业 的 专 家 ， 过 各种 形 式 来指 导 孵 通
厦 的经营秩序得到明显好转， 但入住率低到了１％ ０ 左右，
也 因此 损 失 了近 ２ ０ 万 元 的 收 益 。 海龙 大 厦一 层 改 变 ００ 而
管 理”并行 的 现 场管 理 方 法 。
交流 ， 通信 息 ， 沟 形成 一 个 创业 文化 。 了内部 创业 者 的 集 有
聚 ， 够 产生 外 部 资源 向孵 化 器 的集 聚 ， 吸 引更 多 的企 能 会 业 向平 台靠 拢 。
海龙 高 科 与李 开 复一 直有 合作 。 开复 对 企 业要 求 比 李 较 高 ， 业 中数 一 数 二 的企 业 才 有 可 能 得 到 他 的孵 化 支 行
持， 包括 代 招 聘 ， 公 场 地 免 费 等 等 ， 省下 的资 金 投 入 办 将 再 生 产。 些 企 业 成 果 研 究 出来 ， 到 了行 业 认可 ， 得 这 得 获
“ 四统 一 ” 管理 模 式 ， 即统 —工 服 、 统一 胸 卡、 一 价 统 签、 统一 销 售 凭 证 。 举 标 志 着 海龙 电子卖 场 向 商场 化 管 此
举 减 少了写 字 间经 营 面 积 大 约 ２ 平方 米 ， 而 使 海 龙大 万 从
个虚拟协会， 海龙曾拿出１０ 平米 的场地， ００ 把企业 的成果
拿 出来 给协 会 展 示 。 织社 会上 的一 些 医 疗 的 、 协 的等 组 科 相 关企 业 来 参观他 们 的成 果 。 化 器也 不是 单 纯 给优 惠 、 孵