房地产权属登记制度

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（二）房地产权属登记的功能
1、权利确认功能。 通过登记以确认房地产权利归属状态，经登记的 房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以 外任何人。
2、权利公示功能。 通过登记公开房地产权利变动状况，向利益关系 人与社会公众公布，保障房地产交易的安全。
3、管理功能。 房地产权属登记能实现国家的管理意图：一是通 过登记建立产籍资料，进行产籍管理；二是通过登 记来审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进 而取缔或处罚违法行为。
第三讲 房地产权属登记制度
谭柏平
课堂练习题
一、判断题 1、我国对国有土地实行分级所有的体制。 2、集体所有土地的所有者只有农民集体，城
镇集体不享有土地所有权。 3、国家对集体所有的土地可以通过征用的方
式取得所有权。 4、“地随房走”的“地”是指土地所有权。
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二、选择题
以下说法哪些是正确的？（ ）
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参考答案
一、判断题 1、错 2、对 3、错 4、错
二、选择题 答：ABC
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本讲教学内容
一、房地产权属登记概述 二、土地登记 三、房屋登记
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一、房地产权属登记概述
（一）房地产权属登记的概念 房地产权属登记，又称房地产登记，是指房 地产登记部门依其职权对房地产权利人合法 土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产 生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的 登记。 房地产是需要登记才能表征其权利的一种财 产。 登记的作用：主要在于公示财产权利归属状 态和权利范围，以使之产生物权的对世效力。
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（三）登记效力
1、房地产权属登记的效力
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登 记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另 有规定的除外：
（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不 登记。
（2）非依法律行为发生的物权变动（如法律文书， 政府征收决定等）。
（3）考虑现行法律规定及我国的实际情况（如农村 房地产，土地承包经营、宅基地、地役权），也可 不经登记发生效力。
（3）经同级人民政府土地管理部门核实；
（4）由同级人民政府更换或更改土地使用 权证书。
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2、更正登记
更正登记是指权利人、利害关系人认为不动 产登记簿记载的事项有错误时，依其申请， 经过权利人书面同意更正或者有证据证明登 记确有错误的，登记机关对错误事项进行更 正的登记。
更正登记的效力是彻底消除登记权利与真正 权利不一致的状态，避免第三人依据不动产 登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。
办理预告登记后，预告登记具有排他效力， 开发商违背预告登记的内容进行的处分行 为不能发生法律效力。
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（三）我国房地产权属登记体制
房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权 属登记。
我国城市房地产管理法规定：
（1）土地权属登记由县级以上的土地管理部门 办理；
（2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门 办理的体制。
我国实行“土地产权登记发证和房屋产权登 记发证”、“两制分开，两证分开”的登记 管理体制。（不合理，不科学）
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《城市房地产管理法》第63条规定，在分开 登记体制之外，允许各地经省级政府确定实 行统一登记体制。房地产权属统一登记管理 是比较科学、有效合理的体制。
（注意：我国《物权法》确立了不动产统一登 记制度，即由一个登记机关统一负责有关不 动产的登记事务，并在登记范围、登记规则 和登记程序等方面实现统一。）
凭土地使用权证书 向县级以上地方人民政府房产管理部门
申请登记
县级以上地方人民政府房产管理部门
核实
颁发证书
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房地产转让或变更的登记制度
（1）首先，向县级以上地方人民政府房产 管理部门申请变更登记；
（2）其次，凭变更后的房屋所有权证书向 同级人民政府土地管理部门申请土地使用权 变更登记；
A、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附 着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并 处分。
B、集体所有土地的建设用地，只可用于兴办乡镇企业、 乡（镇）村公共设施和公益事业。
C、农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面 积不得超标。
D、建筑物及其附属设施的维修资金，属于物业企业所 有。
3、抵押权是否成立？
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参考答案
1、归乙所有。 2、有效。 3、未成立。
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我国土地使用权和房屋所有权 登记发证制度
（1）土地使用权登记发证
以出让或划拨方式取得土地使用权，应当 向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登 记，经其核实，由同级人民政府颁发土地使用 权证书。
（2）房屋所有权登记发证
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋 的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人 民政府房产管理部门申请登记，由其核实并颁 发房屋所有权证书。
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土地使用权登记发证：
县级以上地方人民政府土地管理部门 申请登记
核实
房屋所有权登记发证：
同级人民政府 颁发证书
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4、预告登记 预告登记是指为保全一项请求权而进行的不 动产登记，该项请求权所要达到的目的，是 在将来发生的不动产物权的变动。 预告登记的效力是限制不动产出卖人处分不 动产物权。
案例：一房二卖。
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注意：购房人购买预售的房屋，购房人依 据预售合同只有合同法上的请求权，没有 排他的效力。
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3、异议登记
异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记 载的物权归属等事项有异议的，将其异议记 载在不动产登记簿。
异议登记的效力是使不动产登记簿上所记载 的权利失去正确性推定的效力，第三人也不 得主张依据登记的公信力而受到保护。
但异议登记的效力是临时性的，申请人在异 议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失 效。
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案例分析题
某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该 房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决 争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙 未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋 抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理 抵押登记。请问：
1、房屋应归甲所有，还是归乙所有？
2、抵押合同是否有效？