市场法案例

市场法应用案例

1）评估对象概况

评估对象房地产为滨海市黄海南路80号阳光小区第9号楼一层公建，建筑面积1400平方米。具体情况如下：

（1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海南路80号阳光住宅小区。小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低，倚山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套，规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。

• （2）占用土地的基本情况。评估对象所在的住宅小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根据滨海市政府[2000]40号文件，该地块土地级别为六级。该土地已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2005）字第58号。

••••（3）评估对象房屋的基本情况。评估对象房屋位于阳光小区第9号楼，建于2006年，9号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。9号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。

2）评估要求

评估该房地产2008年4月1日的市场价值。

3）评估过程

（1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。

（2）搜集有关的评估资料，选择可比实例。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。

••••可比实例A：阳光小区12号楼一层公建。该建筑建于2006年，位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为5300元／m2，成交日期为2005年4月，当时为期房。

••••可比实例B：光明住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于阳光小区东侧900米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。可比实例位于阳光小区中部，建于2005年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5800元／m2，成交日期为2007年9月，交易情况为清盘。

•••可比实例C：阳光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。该可比实例为一临街公建，建于2005年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为7000元／m2，成交日期为2007年11月。

••••(3)对可比实例进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。评估对象房地产与三个可比实例各种因素比较情况见表4-12。

因素条件说明表

表4-12

①进行交易情况修正。经分析，三个可比实例中，可比实例A为期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；可比实例B为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；可比实例C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。

②进行交易日期修正。经调查分析，滨海市2008年4月该类房地产的市场价格与2005年4月、2007年9月和2007年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。则可比实例A、可比实例B和可比实例C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。

③进行区域因素修正。将可比实例A、可比实例B和可比实例C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出可比实例A、可比实例B和可比实例C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表4-13。

表4-13 区域因素直接比较表