2019年最新房产新政解读-深圳`惠州、东莞形势

个人观点：
1、此规定是对2019年的限贷升级版。意在控制尚处房价成长阶段二、三线城市 避免出现房价投机性上涨。
2、商业银行将在住宅差别化信贷受监督检查力度的高压下，住宅信贷在上半年有 所控制，商品住宅信贷将从严从紧。
3、2019年将是银行商品住宅信贷受控年度，住宅信贷方面诸如“弄虚作假、蒙混 过关”可能性不复存在。
3、调整完善相关税收政策，加 强税收征管。调整个人转让住房 营业税政策，对个人购买住房不 足5年转手交易的，统一按销售 收入全额征税 。
4、强化差别化住房信贷政 策。对贷款购买第二套住房 的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准 利率的1.1倍。
5、严格住房用地供应管理。各
地要落实保障性住房、棚户区
个人观点：政府责任重如泰山
(八) 坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做 法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、 散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
个人观点：政府责任重如泰山
三、 深圳市场形势
2019年深圳楼市相关政策
深圳新房市场
1、
在成交均价方面本年度本市商品房成交均价也呈现大幅攀升的走势。
结论：2019年调控政策没有达到“有效遏制房价过快上涨”的目的。
二、 政策内容评析
2019年房产税出台：
保护刚需 抑制投机 稳定房价
个人观点：
1、2019年深圳地方版各项房地产调控政策将继续延续，延续目的是继续“遏制 房价过快上涨”。
2、2019年房产税征收出台，是国家完善税类的一种政策，将是长期执行的税种。
3、房产税政策在政策实施后一段时期（6个月以上）将会使一些较大面积一手房、 二手存 量房的销售遇冷，市场上90平左右房型呈热，二手存量房交易价评估将从严。
4、房产税出台是对2019年限购、限外政策的一种“松绑政策”。
5、房产税政策对其它商业商品房需求无影响，投机资金将转向商业用途商品房。
6、房产税出台将会对2019年全年一手房、二手存量房房价产生稳定和制约作用。
(七) 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布 本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制 目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国 务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别 化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房 信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
深圳楼市2019总结及2019预测
四：（1）惠州房地产市场
前言：
曾被业界解读为“给力,给力,再给力”的楼市调控政策,对于惠州楼市而言看来只能是 “浮云”。楼市调控对惠州楼市的影响较小,虽然2019年中也出现过因观望情绪导致成交下 滑的情况,但总体而言,惠州楼市上升趋势明显,特别是“金九银十”楼市成交十分火爆,房价稳 步上升。业内人士预计,尽管11年“国八条”调控政策出台,但惠州房价将持续温和上涨。
个人观点：
1、此规定5年内住房交易转让，统一按销售收入全额征税，或将抑制投资性购房。
2、此规定对二手存量房交易税收有较大针对性，关键取决于房地产交易评估体系 的力度目前来看一线城市之前已有规定，这次重申意在对二、三线城市的二手 房交易税收的评估和完善。
(四) 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比 例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可 根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政 策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行 执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
6、合理引导住房需求，要从严 制定限购措施，对已有1套住房 的当地户籍家庭限购1套，对已 拥有2套非当地户籍家庭暂停在 本区域内向其售房。
1、地方政府要切实承担起 促进房地产市场平稳健康发 展的责任 ，合理确定本地区 年度新建住房价格控制目标。
国八条剖析
2、加大保障性安居工程建设 力度 ，各地逐步扩大住房保 障制度覆盖面，努力增加公共 租赁住房供应 。
根据统计数据,1月份惠城区新建商品房住宅预售成交均价为4724元/平方米,接着稳步上 升,3月份成交均价破“5”,为5206元/平方米。五六月份虽然楼市成交下滑,但房价未见松动。 经过了“金九银十”的火爆,11月份新建商品房成交均价更是突破了6000元/平方米,达6071 元/平方米。一些在售热点楼盘的价格甚至已经突破“7”字头。
个人观点：
1、 规定今年一如既往的在宣传加大保障性安居工程，起到稳定和保护弱势群体住房的保 障作用，让那部分群体感受到政府对他们住房改善的保证和关怀。
(三) 调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人 购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况 的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清 算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力 度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和 完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
此前的2009年，深圳新建商品住宅销售面积为660.25万平方米，销售均价为每平方米 14858元。对比可以发现，在遭遇史上最严厉的调控背景下，深圳一手房成交明显受挫，成 交量环比2009年萎缩51%。而从深圳近十年来的全年销售面积数据看，2019年深圳新房销 售量创近十年来最低。
较2009年销售数据，深圳一手房2019年销售均价逆势环比上涨27.57%，房价之高再次刷 新深圳楼市纪录。
何谓“失效”？
2019年度深圳市商品房走势呈现出两头高中间低、价格先抑后扬 的走势。从4月份开始的宏观调控政策使得本来供求两旺的市场出现了 显著下降。而市场并未因宏观调控而走入冰点，相反市场在调控以后 连续数个月出现成交逐步增加的态势。进入第四季度以后甚至还再现 了供不应求的局面。可见市场购买力还是很强，而解决市场供求矛盾 的方法还应从加大供应量入手。
4.30 北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房 4.26 住建部发布《加强经济适用住房管理条例》 4.21 二套房以住房套数界定，不再以贷款为准 4.17 “新国十条”出台 4.14 “新国四条”出台
3.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案 3.8 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台 2.20 银监会正式公布《流动资金贷款管理暂行办法》 1.10 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台
改造住房和中小套型普ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ商品
住房用地不低于住房建设用地
3
供应总量的70%的要求。
一、 政策出台背景 二、 政策内容评析 三、 深圳市场形势 四、惠州、东莞形势
一一、、 政政策策出出台台背背景景
2019年房地产调控政策：
9-11月
11.17 四大行对地产开发商停贷 10.14 首套房七折利率取消 9.30 深圳出台政策细则“限购令” 9.29 “新国五条”调控新政出台
个人观点：
1、此规定是深圳2019年”地方版限购令“，现在成为”全国通用版限购令“。
2、此规定对上述城市商品住宅市场的刚性需求有冲击，尤其是省内异地城市间购房造成抑制。
3、此规定对公寓类小平方户型的刚性需求和投资需求或将造成影响较大。
4、关键是此规定无截止时间，造成小户型过渡型刚需或将转向大平方户型一次性刚性需求。
5-9月 二套房认定等各项细则出 台，政府强调严格执行政策 标准。抑制投资投机需求
4月 史上最严厉的 调控政策出台
1-3月 从信贷、土地、财政 政策三方面颁布一系
列调控办法
1-3月
5-7月
7.8开发商拿地需现场签合同 30天内付清全款 6.4 三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房 5.6 深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 5.2 央行上调存款准备金率0.5个百分点
个人分析：
1、 规定要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，建立年度价格控制目标 难度相当，房价合理性制定关乎：土地价、供求比、调控期内土地规划性质等……。
(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期 租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。 有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁 住房供应。
市区均价一年涨了千元
纵观惠州楼市2019年一年来的整体走势,1月初市场延续了去年的火爆场面,2月受信贷收 紧和传统淡季等因素的影响,市场成交下滑,而到了三四月份又再度呈现供销两旺的局面。五 六月份由于受四月中下旬出台的宏观调控政策的影响,市场转为观望,成交量下挫。
不过到了八月份,随着传统销售旺季“金九银十”的到来,楼市成交十分火爆,甚至出现 “日光盘”、“连夜排队买房”的盛况。“高潮”过后,到了11月成交虽有所回落,但供销总 体仍然旺盛，年底更是一反往年淡季的特点,年底仍有大量新盘扎堆上市。
个人观点：
1、此规定是针对房地产开发企业，政府出台这样规定意在”开发建设土地 时效 的保证，对保障合理房价警钟长鸣“，但现在的老百姓对土地与房 价的影响也较为理性的认识：“地价不降，房价不跌”。
(六) 合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上 涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对 已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保 险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房 的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供 一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在 本行政区域内向其售房。
2019年1月27日新国八条出台： 巩固和扩大调控成果，有效遏制投机性购房，促进房市平稳健康
(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健 康发展的责任。2019年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支 配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制 目标，并于一季度向社会公布。
业内人士指出,刚性需求支撑着房价的稳步上升。惠州房价的“价格洼地”吸引了不少来 自深圳、东莞的购房客到这里买房或投资,深圳出台“限购令”后,越来越多深圳客将目光转 向惠州。而且惠州本地刚性需求也大量存在,包括改善居住环境的需求,来惠州工作的人才的 居住需求,还有来自惠东、博罗等县区的“进城客”的需求等。
2019年最新房产新政解读-深圳`惠州、东莞形势
8、坚持和强化舆论引导，引 导居民从国情出发理性消费， 对制造、散布虚假消息的，要 追究有关当事人的责任。
7、落实住房保障和稳定房价工作的约 谈问责机制，对于执行住房信贷、税 收政策不到位，相关税收征管不力， 以及个人住房信息系统建设滞后等问 题，也纳入约谈问责范围。
2、
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4、
深圳楼市2019总结及2019预测
2019年新房成交量创近十年最低，但销售均价再创新高，深圳楼市2019年的量跌价 升行情完全超越了相关部门此前的预测，再次将调控政策置于尴尬境地。
根据深圳市规划和国土资源委的成交系统数据统计，2019年深圳全市新建商品住宅成 交面积约320.97万平方米，共成交36729套，成交均价20205元/平方米。其中，2019年12 月份，深圳一手房成交均价为每平方米18361元，环比上涨1.79%，成交量为4703套，环比 上涨87%。
(五) 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改 造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新 增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供 应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方 式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查， 参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住 房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可 证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转 让土地使用权行为。