某房地产公司三年发展战略规划纲要

周边配套设施少
福瀛地产
长江路以北：18万M2
集力集团
长江路以北：19万M2
第一个地产项目 一直未开发 定向安置多 经典楼盘少 开发区第一个地产项目 位置较偏
华欧集团
积米崖：20万M2
中南置业 信达荣昌
区政府以南：12万M2 长江路居住示范区：30万M2
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第一部分
战略分析
二、行业竞争对手的初步分析
看，现有业务中物业经营业务在现实资源、核心能力和市场关联度上相关度均较大，风险
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第一部分
战略分析
第二章 青岛地区市场分析
一、青岛地区房地产开发量分析 1、2003-2005年青岛市房地产指标统计 例表如下：
指标 03年 总面积 住宅 总面积 04年 住宅 总面积 住宅 施工面积 1747.7 1417 2101.3 1689.8 2362.7 1862.8 增长 23.1％ 31.4% 20.2％ 19.3% 13.5％ 13.5% 竣工面积 537.8 453.3 635.2 504 811.2 678.3 增长 2.8％ 18.1% 18.1％ 11.2% 13.1% 20.2% 商销售面积 453.2 402.7 516.3 446.5 739.9 650.1 增长 5.6％ 9.1% 13.9％ 10.9% 27% 29.5%
××地产 战略地位
1、国家宏观政策指导楼市良性发展 2、经济发展带动强劲市场需求 3、西海岸自然及人文环境优越 4、桥隧建设带动区域市场活跃 5、西海岸为青岛市重点发展区域 6、公司实力品牌占得市场先机
1、国家政策影响 2、客户持币待购 3、投资外地客户偏重入住率低 4、开发企业恶性竞争同质化竞争加剧
05年
2、2006-2007年青岛市住宅开发计划 例表如下：
年度 2006 2007 总计 1082 1261 市区 286 427 城阳 87 155 黄岛 141 139 崂山 218 206 胶州 97 97 即墨 103 69 胶南 92 110
(单位：万平方米) 莱西 40 48 平度 18 10
40
150 400 100 450 1198
8.0
53 57.24 10 90 228.44
8.0
32 102.91 30 90 278.21
10.0
19 97.3 30 100 269.8
8.0
25 79.36 20 90 232.86
6.0
21 63.19 10 80 188.69
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第一部分
5
第一部分
战略分析
一、国家政策分析
国家当前政策调控的重点
1、土地总量控制
土地获取将面临更严格的政策； 对闲置土地征收高额闲置费。
2、住宅结构控制
进一步加大中低档政策性住房的开发量； 坚持控制别墅及大户型开发。
3、资金政策控制
国家对开发商信贷条件将越来越严格； 存贷利率将不断提高。
团的资金后盾。我们的劣势是专业化程度及专业化意识还没有深入到各个层面，产品的差异化不强。
所以××地产必须做精、做强、做出特色，避开同质化。
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第一部分
战略分析
第四章 企业内部核心业务现状分析
一、××地产前三年房地产开发业务现状统计
1、2004-2006年开工、竣工、销售面积及回款统计汇总 2006年 (1-11月) 15.5 9.78
O：机 会
T：风险
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第一部分
战略分析
二、现有业务发展状况分析
建筑 内接工 程为主 营销以 本地座 销为主
房地产开发
物业
现有业务状况：
1.依托房地产开发、建筑、营销、物业，基本上形成了一条自开发至物业的完整产业链。
2.房地产开发为现有核心产业，以原有工业土地变更和自主开发为主，土地获取能力较强 ，主要依靠政府政策支持，但专业化程度不高。 3.建筑产业正逐步推向外部市场，内部机制影响整体运营能力提升，市场化运作程度不高 ，外接工程能力弱。 4.营销主要以本地售楼处座销为主，无差异化营销策略。 5.现有楼盘全部由物业公司承接，××物业没有形成真正的服务品牌。但从整个产业链来
4、税收控制
国家目前正在酝酿出台物业税，物业税如出台将抑制投资购房行为。
5、信息披露机制控制
为确保需求信息对称性，国家正在进一步完善房地产市场信息披露机制。
6、区域控制
房价增长过快区域将成为国家下一步调控的重点。
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6
第一部分
战略分析
二、06年房地产市场现状分析
土地开发
利 润
投资策划能力、区域内土 地获取能力较强
产品设计开发、规划和 施工管理能力较弱
销售管理能力一般
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第一部分
战略分析
二、公司开发运营能力分析
S：优 势
1、有较好的地域品牌、 2、适应发展的土地储备、 3、较强的资金实力 4、有一定的开发经验
W：不足
1、规范化管理不足 2、专业化、市场化运作程度不高 3、运营能力不强 4、人力资源、企业团队建设薄弱
（6）区域性差异仍然存在。
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第一部分
战略分析
二、青岛地区房地产市场发展趋势分析
1、经济持续高速发展，房地产市场前景广阔
2、2008年奥运会效应，拉动房地产持续发展。 3、市民生活水平提高，住房需求市场旺盛 4、宏观调控效应初显，消费者购房行为趋于理性
5、一桥一隧建设将促使西海房价进入一个新的提升阶段。
住宅类别 外来务工公寓 政 策 性 住 房 商 品 房 廉租住房 经济适用房 至2010年 总投放量 45 5 8 2006－2010年各年投放量 2006 10.2 2007 9.3 6.0 2008 8.5 3.0 2.0 2009 8.5 2.0 2010 8.5 -
农民安置房
普通商品房 中档商品房 高档商品房 城市化居住房 合 计
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第一部分
战略分析
一、青岛地区房地产开发量分析
3、十一五期间青岛市内四区住宅规划 例表如下：
住宅类别 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
商品房（万平）
普通商品房（万平） 政策性 住房 经济适用房（万平） 廉租住房（套）/投资额（万元） 城市化 居住房 城中村改造（万平）
168
45 79 / 49
315
74 78 200/3800 186
/
100 50 250/4750 245
/
120 50 250/4750 283
/
161 43 300/5700 238
旧城区改造（万平）
8
117
151
144
183
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第一部分
战略分析
一、青岛地区房地产开发量分析
4、十一五期间黄岛区住宅开发计划 例表如下：
第二阶段（2005至今）：
自2005年“国八条”开始，国家开始将“建设和谐社会、让每 个人都有房子住”作为政策目标，采取了一系列稳定房价的措 施。尤其是2006年国务院“十五条”的出台，对整个房地产行 业影响甚大。
4
第一部分
战略分析
一、国家政策分析
国家政策对房地产行业提出的目标要求
第一，优化土地供应结构，合理地确定各类土地供应比例，加强土 地与住房供应衔接。 第二，加快普通商品住宅的建设，采取综合措施，增加中小型、中 低价位的住房供应。 第三，完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施。 第四，继续整顿房地产业的市场秩序，加强对各地的分类指导，特 别是稳住住房价格，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。
的比重逐步下降。住房供应结构调整逐步实施。
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第一部分
战略分析
二、06年房地产市场现状分析
4、房地产开发信贷增速下降，房地产企业融资压力加大。 5、限制外资购房取得了一定进展，二、三季度约240亿美元撤离中 国。 6、全国房地产施工面积、新开工面积同比增幅持续下降，竣工面
积近年来首次出现负增长，对今明年市场供需结构会带来一定影
1、企业众多，竞争激烈 鲁泽、城发、华欧、福瀛等开发区本土企业在行业内已有不小影响，集力等新入行者也实力雄 厚，专业地产更是专业化水平高，项目影响大。所开发项目无论规模、地段还是定位都比较接近，恶 战在所难免。
2、专业地产，影响甚深
直到现在，作为开发区的三大代表型楼盘“阳光海岸”、“千禧龙花园”及“傲海星城”， 皆为青岛市区企业所为。而如今，上实、中南、海信、天泰等专业地产动作更是不小，其影响将对开 发区的房地产市场带来强劲旋风。 3、本土企业，多元经营 本地开发企业，如华欧、福瀛、集力、欧美等，多为多元化经营。对于地产开发而言，优势明显， 劣势也很明显。 4、××地产，差异运作 我们的优势是有一定的房地产开发经验和教训，有一定的队伍建设，有一定的品牌和口碑，有集
战略分析
一、青岛地区房地产开发量分析
5、开发量分析 （1）2003-2006年青岛地区住宅开发量稳步增长。 （2）07年青岛市内四区的政策性住房占20%、村庄和旧城改造占40%、商品房占40%。 （3）07年黄岛区政策性住房占32%、村庄和旧城改造占20%、商品房占48%。 （4）自07年开始青岛地区的商品房开发比重已经低于住宅总开发面积的50%。 （5）除市区外，崂山、黄岛、胶南等地区07-09年房地产开发量计划仍然排在前列。
项
目
2004年 1.8 11.7
2005年 20.48 2.7
合计 37.78 24.18
开工面积（万㎡） 竣工面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
回款额（亿元）
4.46
2.1
5.73
2.32
6.78
3
16.97
7.42
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第一部分
战略分析
一、××地产前三年房地产开发业务现状统计
2、房屋存量统计 项目 风和日丽一期 风和日丽二期 ××广场 海港苑一期 库存面积(单位：万） 0.41 4.87 2.17 0.029 库存套数 27 293 196 3 库存金额（单位：万） 2117.2 25455.1 7454.7 78.9 库存均价 5164 5227 3306 2721
1、房地产开发投资总体保持平稳增长的势态，但多集中于东部地 区，并开始向中部和西部地区阶梯式转移。 (商品房投资同比增长22.8％ 、办公楼和商业用房同比下降5.3%、
13.5% ；东部房地产投资占全国的64.3％、增幅为17.7)
2、新增土地开发面积得到控制，存量土地的开发力度加大，国家
放缓了土地供应节奏。 3、普通住宅和经济适用房投资的比重逐步上升，别墅、高档公寓
青岛某房地产公司三年发展战略规划纲要
（2007-2009）
1
目
第一部分
第一章 第二章
录
战略分析
行业动态分析 青岛地区房地产市场分析
第三章
企业内部核心业务现状分析
第二部分
第一章 第二章
整体战略方案
战略目标 战略定位
第三章
第四章
战略选择
职能战略
第三部分
第一章
战略实施计划
总体计划
第二章
第三章
战略实施推进分解计划
保障措施
第四部分
其他
2
××地产三年发展战略规划纲要 第一部分 战略分析
3
第一部分
战略分析
第一章 行业动态分析
一、国家政策分析
国家政策变革的两个阶段
第一阶段（1998-2004）：
1998年国家取消福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面 市场化进程，这个阶段的政策目标是推动住宅市场的发展。
6、内地人到沿海购房比例的持续增长，将进一步拉动市场需求。
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第一部分
战略分析
第三章 行业竞争对手分析
一、行业竞争对手初步评价
开发商 鲁泽置业 07年待开发项目 唐岛湾：25万M2 优势 公司开发实力较强 广告推广到位 楼盘地段不错 集团综合实力强 开发类型数量较多 楼盘定位地段不错 集团综合实力强 楼盘位置不错 母公司资金实力雄厚 开发区域广经验足 年开发量大类型多 建筑行业出身品质较高 地段好起点高 公司开发实力强 傲海星城前期铺垫 劣势 同区域竞争激烈
响。 7、住宅销售面积增幅下降明显，市场出现一定的观望气氛浓厚。
8、商品住宅价格涨幅回落，部份地区大户型价格涨幅依然明显。
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第一部分
战略分析
三、房地产行业发展宏观总体走趋
1、国家城市化发展进程加快、人口年龄结构的特点决定房地产市场较长时 间将是刚性需求，并逐步趋于理性发展。 2、住宅产业化的健康发展，住房供应结构将趋于合理。 3、宏观调控的深入及调控体系的建立将使房价水平逐步趋于平稳。 4、节能住宅、环保住宅将是今后我国在各项政策上鼓励发展的重点。
新城公寓
总计
2.2
9.7
156
675
7920
43025.9
3600
18
第一部分
战略分析
二、公司开发运营能力分析
从投资策划、土地获取、土地开发、规划设计、施工管理和销售管理等六大环节形成 了企业价值链，进行内部环境分析：
人力资源 投资策划 土地获取 融资能力 组织机构 研发能力 规划设计 施工管理Leabharlann Baidu销售管理