马鞍山XXXX年房地产市场年报文档

2011年马鞍山房地产市场年度研究报告
同策咨询一区事业部 2012.01
目录
一、2011年政策回顾 (4)
(一)政策综述 (4)
(二)金融、货币政策 (5)
(三)税收政策 (5)
(四)保障性住房 (5)
(五)政策总结 (7)
二、马鞍山城建规划分析 (8)
（一）马鞍山“十二五”规划目标 (8)
（二）马鞍山博望副城规划 (8)
（三）马鞍山城建重大信息 (9)
三、马鞍山土地市场分析 (14)
（一）一级土地市场整体分析 (14)
（二）成交结构和重点地块 (15)
四、马鞍山市商品住宅市场分析 (16)
（一）商品住宅供销形势分析 (16)
（二）马鞍山2011年各板块运行特征分析 (16)
（四）马鞍山2011全年马鞍山商品房成交套数前十楼盘 (19)
（五）马鞍山住宅各板块2012年形势预判 (19)
（六）马鞍山2012商品住宅市场形势预判 (19)
五、别墅市场分析 (21)
（一）马鞍山别墅市场梳理 (21)
（二）马鞍山市别墅市场分析 (27)
六、商业办公市场分析 (27)
（一）马鞍山2011年商业类市场供销形势分析 (27)
（二）马鞍山2011年商业类市场区域分布分析 (28)
（三）总结 (28)
七、品牌房企分析 (29)
（一）国内品牌房企前三季度排行榜 (29)
（二）马鞍山品牌房企研究 (30)
八、2011同策南京热销项目 (30)
九、【附件】马鞍山2011年房地产市场资讯 (33)
一、政策年量大销售冷优惠频出消费者不买账 (33)
二、马鞍山楼市月度大事记 (35)
三、马鞍山市一级土地市场2011年成交明细 (40)
一、 2011年政策回顾
(一)政策综述
房地产市场在2010年中央连续出台“新国十条”、“新国五条”等调控政策市场依旧一路飘红，市场各方对调控政策已经免疫的背景下进入2011年。

自2011年元月起国务院及相关部门在年内陆续通过税收、金融、土地等多个层面对房地产市场进行调控，甚至不惜动用行政手段进行限购的措施强力干预房地产市场。

史无前例的政策调控年正式拉开大幕。

政策一：“新国八条”二套房贷首付提至60%
2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议确定了强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、调整完善相关税收政策等8条措施(以下简称“新国八条”)，其中，在合理引导住房需求方面，会议要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。

评析：国八条是目前为止最为严厉的房产调控政策，国八条主要针对的主要还是投资性或者说是投机性的资本进入楼市，虽然此次将目标指向了买方，但实际受制约的是卖方。

对楼市来说，是一个短期的调控方式，剥离市场原则的行政干预手段，今年下半年各地房地产市场量价齐跌调控影响凸显。

但是，在需求旺盛，国内投资渠道单一的情况下，这种行政干预手段一旦结束，楼市还是会回归到市场的路线上。

政策二：增加土地供应量
2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷）。

2011年，全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高2个百分点。

计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划（6.58万公顷）和实际供地（3.24万公顷）相比，分别增加 17.6%和138.9%。

评论：增加土地供应量，政府准备从市场源头土地供应量上对房地产价格的进行控制，通过对成本的控制调整整个市场价格的控制。

在新增供应上，保障房的用地供应增长尤其较为明显。

政策三：商品房销售明码标价
从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

评论：明码标价主要是为了规范行业市场和整顿行业风气，房地产市场进入自我调整期。

政策四：住建部下发二三线城市限购标准，限购升级扩大至二三线城市
7月底，住建部已向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“五条标准”先行自查，
并据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。

其“五条标准”是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格作一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

政策五：中央政治局坚持房产调控不动摇，为2012年楼市调控定下基调
中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究明年经济工作。

中共中央总书记胡锦涛主持会议，并在会议上提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

评论：在目前市场成交量大幅萎缩，部分城市房价小幅波动的情况下，未来行业仍然以调控为主线。

但是随着国内宏观经济环境恶化，与地产相关的金融政策等预计明年会逐步放松，间接利好楼市发展。

(二)金融、货币政策
⏹二套房首付比例提高至六成，利率提高至基准利率1.1倍
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

⏹年内三次加息、六次上调存款准备金率
央行分别在2月8日、4月5日和7月6日共三次加息，每次加息0.25个百分点，目前五年期贷款最高利率为7.05%。

50万元房贷明年每月多还326元。

同时年内6次上调存款准备金率，每次上调0.5个百分点，目前大型金融机构存款准备金率将达21.5%，创历史新高。

⏹3年后央行首次下调存款准备金率
12月5日央行3年来首次下调存款准备金率0.5个百分点。

此次调整后，大型金融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。

房地产类贷款同比下降显著
(三)税收政策
⏹上海、重庆房产税改革试点
1月28日，上海、重庆颁布房产税改革实施细则。

上海房产税只收增量房人均60平方米起征税率0.6%，全市上年度均价2倍以下0.4%，重庆房产税主征高档住宅税率最高1.2%主要针对独栋商品住宅、超过成交均价2倍及外地人购买的第二套房。

⏹完善房地产相关税收政策
国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署2011年深化经济体制改革重点工作。

会议指出，调整完善房地产相关税收政策，加快推进住房保障体系建设。

会议确定了2011年改革重点工作，会议指出，调整完善房地产相关税收政策。

加快推进住房保障体系建设。

(四)保障性住房
1、问责制
⏹问责制1000万套保障房签订“军令状”
2月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。

地方政府在2011年的保障性安居工程建设任务，必须在10月31日前开工建设。

住建部将联合监察部、审计署等部门组成联合检查组进行检查，对于未能按期开工的地方政府，视情况对其行政首长、负责人进行问责。

⏹对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制
为切实保证保障性安居工程用地供应，国土资源部决定今年对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制，由各级国土资源主管部门主要领导人负全责。

各地保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单由国土资源部向全国公示，并加强督促落实。

各地应尽快协调明确廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房和各类棚户区改造住房等用地计划并落实到具体地块，优先安排收回的国有土地和储备土地用于保障性安居工程建设。

2、资金
中央及地方政府注资5000亿，社会筹集8000亿
今年完成的1000万套保障房建设需1.3万亿元资金，其中，中央政府和省级人民政府以及市县政府筹5000多亿元，剩余8000亿元通过社会机构投入以及保障对象或所在企业筹集。

加快保障性房住房资金预算执行制度
财政部、住房和城乡建设部印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出了明确要求：
一是切实加大地方公共预算用于保障性安居工程资金规模。

二、是确保住房公积金增值收益按规定用于保障性安居工程。

三、是确保土地出让收益按规定用于保障性安居工程。

四、是全面落实保障性安居工程建设和运营涉及的各项税费优惠政策。

五、是创新财政支持公共租赁住房建设和运营方式。

六、是加快各类保障性安居工程资金预算执行进度。

支持地方投融资公司及其他公司发行债券优先用于保障房建设
6月28日，国家发改委办公厅发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》。

发改委发布通知称，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和从事或承担保障性住房建设项目的其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

通知要求，募集资金应优先用于各地保障性住房建设，在满足当地保障性住房建设融资需求后，可用于当地其他项目建设。

3、建设管理
单列保障性住房用地
国土资源部已印发《关于下达〈2011年全国土地利用计划〉的通知》，根据该计划，今年全国新增建设用地计划安排量比去年略有增加。

保障房建设信息需公开；防范和纠正保障性住房建设，配置等环节的不正之
风；鼓励央企参与保障房建设；加强保障房用地管理；加强保障性安居工程质量管理。

(五)政策总结
2011年政策对行业调控历史罕见，中央综合运用金融、税收、土地等手段，甚至动用行政限购的方式对行业进行调控，同时在控制通胀的主题下，与地产联系紧密的金融货币政策也全面收紧，促使房价理性回归意图明显。

在目前市场成交量大幅萎缩，部分城市房价小幅波动的情况下，未来行业仍然以调控为主线。

但近期CPI回落至4%同时GDP增速明显放缓，目前趋紧的货币政策明年会逐步宽松间接利好行业发展。

二、马鞍山城建规划分析
（一）马鞍山“十二五”规划目标
“十二五”时期，是马鞍山推动产业转型升级、实现发展方式转变的攻坚期，统筹城乡发展、推进城乡一体化的加速期，率先建成全面小康社会、向率先基本实现现代化迈进的关键期。

“十二五”时期经济社会发展主要目标。

综合考虑马鞍山市发展趋势和条件，今后五年全市经济社会发展的主要目标是：
——综合实力跃上新台阶。

在坚持提高经济质量的前提下，地区生产总值、财政收入比2010年翻一番，主要经济指标增速位于皖江城市带前列，人均值保持全省第一位，综合实力居全省前三强。

——结构调整取得新突破。

现代产业体系基本形成，战略性新兴产业和现代服务业的增加值翻两番。

科技创新能力显著提升，企业综合竞争力进一步增强。

资源利用效率显著提高，节能减排指标全面完成，生态环境质量明显改善。

——城市发展展现新面貌。

城市规模逐步扩大，城市功能不断完善，城市综合承载力明显增强，城市化水平不断提高，城乡一体、宜业宜居的现代化大城市框架基本形成。

——改革开放迈出新步伐。

市场经济体制更加完善，承接产业转移示范区建设取得显著成效，区域合作进一步深化，开放型经济水平不断提升，经济发展的活力明显增强。

——人民生活得到新改善。

城乡居民收入翻一番，覆盖城乡居民的基本公共服务体系逐步完善，社会建设显著加强，社会管理水平明显提高，城乡文明程度进一步提升，社会更加和谐稳定。

经过全市人民的共同奋斗，努力把马鞍山打造成为长三角经济圈先进制造业基地、城乡一体化先行区、生态文明宜居城市。

（二）马鞍山博望副城规划
商业金融等经营性产业，工业、仓储、创意研发等产业
1、规划定位：
南京市南部中心的重要组成部分，南京都市圈重要的
创新基地和现代服务业基地，同时也是国际化山水乐居新
城区。

随着副城规划的产业转型升级转型调整，将实现由
制造业主导向总部商务、科技研发、金融服务以及高端商
贸等为主导的产业转型。

2、规划范围：
规划研究范围：以丹博经济区为基础，包含博望镇、
丹阳镇、新市镇镇域范围，总面积约331.98平方公里，占市域总面积
19.7%。

规划区范围：东、北至马鞍山市与南京市江宁区边界；南至石臼湖；西至丹阳镇区以西、丹阳新河以及军区农场地区。

规划区总面积约201.12平方公里。

（规划区：现状城镇建设集中地区，未来副城进行整体城市化开发的地区，必须实行规划管理与控制的区域）
3、规划人口：
规划2020年，博望副城城镇人口达到21万人左右，2030年达到40万人左右，远景控制在60万人左右。

4、空间结构：一心、三轴、两片
一心：滨水副城中心，博望副城及其周边地区的综合服务中心；
三轴：314省道发展轴，宁丹路发展轴，丹博快速路发展轴；发展轴有机串联两个发展片区，并成为副城重要的景观廊道；
两片：丹阳片区和博望片区。

小结：当年起步，当年见效，三年要有新形象，五年要展新面貌”的总体要求和“把博望新区建成马鞍山科学发展的先导区、城乡统筹的示范区、体制机制的创新区、生态宜居的生活区。

马鞍山博望新区将作为重点建设的新区为马鞍山未来新区建设设立标杆作用，因此，博望的发展将对马鞍山其他新区发展建设有指导性的作用。

（三）马鞍山城建重大信息
1、205国道升级改建工程项目汇报会召开保证工程质量
马鞍山市召开205国道升级改建工程建设指挥部第三次会议。

市委常委、副市长沈天鹰主持会议并就下一步工作作出部署，开发区、当涂县、雨山区、交运局等相关部门、单位负责人参加会议。

会议听取了工程进展情况、存在的问题及下一步工作安排的汇报，参加会议的各相关责任主体分别就征地拆迁、杆(管)线迁移工作作了汇报。

听取汇报后，沈天鹰肯定了205国道升级改建工程开展以来所做的各项工作，他要求，整个工程建设要倒排工期，把握工程节点，加快推进，保证工程质量和进度，把205国道升级改建做成精品工程；205国道是我市南北交通的主动脉，各相关责任主体要明确分工，加强沟通协调，保障施工期间道路畅通，预防安全事故的发生；要加强宣传力度，及时发布工程进展信息。

2、博望新区加快建设对接南京打造东向发展的新副城
到作为党代会明确提出的一个副城区，博望新区在今后5年中，将进一步加快规划建设、加快体制机制的创新，对接南京，打造东向发展的新副城，力争成为科学发展的先导区、城乡统筹的示范区、体制机制的创新区和生态宜居的生活区。

”
新区将切实做到六个加快：一是着力加快规划建设，按照提升老城区，扩展新城区的要求，进一步完善规划，加快建设。

二是进一步加大体制的创新，按照新区新体制、新区新面貌的要求，不断加大干部管理体制和工作机制的创新。

三是努力加大产业集聚和升级，抓紧围绕横山风景区、现代农业示范园、科技创业园、欧洲工业园和新材料产业园“一区四园”等平台建设，进一步推动装备制造业、新材料、现代农业和休闲旅游业，努力把博望新区建设成为高水平的现代制造业和研发转化基地，华东地区重要的休闲旅游目的地和生态农产品供应地。

四是不断加大民生工程的实施，按照“社会事业优先、群众利益优先”的原则，大力推进涉及城乡就业、社会保障、教育、医疗卫生、城乡居民低保、文化惠民、农村基础设施等50项惠民工程建设，切实做到科学发展、惠民发展。

五是切实加快项目建设和招商引资，牢牢抓住项目建设和招商引资这两个重点，全年力争完成总的建设项目100个，固定资产投资100亿元的目标。

六是全力加快要素突破，千方百计解决资金、土地、项目推进和征迁拆违等瓶颈制约，全力破解新区在发展中遇到的难题。

3、马鞍山市太平府水道正式开通为设标公用航道并试运行
太平府水道维护范围自彭兴洲头至神农洲，长约24公里航道，共配布航标31座，包括4座大型岸标、3座15米灯、11座10米标志船。

开通为公用航道后将按照国家内河一类航道标准维护，双侧连续设置航标，间距能够满足船舶双向行驶的要求。

这是长江航运历史上首次将支汊航道转为公用航道，对我市来说，不仅有利于船舶在该水域的航行安全，也有利于充分发挥水运功能，更好地促进我市港口和区域经济发展。

据有关研究显示，太平府、裕溪口两水道开通为公用航道后，将拉动GDP增长3.8亿元，带动就业约1.5万人。

到2015年，两水道的开通将拉动运输量增长1800万吨，直接产生的GDP约2.2亿元，间接带动GDP 增长18.3亿元，总GDP贡献约为20.5亿元。

此外，两水道开通对于提高长江安徽段航道干支通达水平，缓解长江主航道通航压力，整合优化岸线资源等都将十分有利。

在开通仪式上，交通运输部宣布从即日起提高长江干线芜湖至南京河段航道维护水深，洪水期最低维护水深提升至10.5米，中枯水期提高到9米，这可满足万吨级海轮常年抵达芜湖港的水深要求。

4、雨山经济开发区五项目同时破土动工加快施工进度
为加快项目建设速度，雨山经济开发区在项目建设准备阶段，突出一个“早”字：提前进行场地平整，施工临时用水、用电铺设，同时要求各项目意向单位在土地正式履行招拍挂程序前做好围墙建设、平面及施工图设计、洽谈施工单位，一旦项目用地手续完备，建设单位立即进场开工，以缩短项目建设准备时间。

据悉，在项目建设过程中，开发区将突出一个“快”字：要求各建设单位采取主体厂房与附属工程同时施工，在保证质量的同时，工地不停工，条件允许情况下，昼夜不停工；安排专人每天巡视建设现场，了解施工进度，出现矛盾现场解决；开发区管委会主要领导将定期召开项目单位负责人会议，要求项目单位负责人加强管理，督促施工单位加快施工进度。

5、宁安城际铁路马鞍山站前广场开始工程桩施工
随着对最后一根支护桩处理完毕，宁安城际铁路马鞍山站前广场配套工程迎来重大节点——整个工程基础施工即将结束并转入工程结构施工。

据了解，站前广场位于宁安城际铁路马鞍山站的正前方，规划的丰收路、冯桥路东南角，总占地面积约14.5公顷，设置有站前中心广场、旅游集散中心、长途客运公交综合客运站及预留商服设施等地上建筑群。

同时设置有总建筑面积4.83万平方米的地下枢纽，地下一层除用于旅客换乘区域外其余均为配套商业用房；地下二层主要为社会停车库、出租汽车待客区及设备用房。

广场区还将设置3条东西向下穿通道，其中两条下穿高铁，一条下穿规划丰收路，供行人、非机动车专用，以方便市民出行。

通俗地说，工程桩就是整个站前广场的台柱子，总数有1700多根，其基坑将深入地下10米，要靠它来支撑起广场的全部架构；它既是基础施工的一部分，又是结构施工的起始点，因而显得尤为重要；工程桩施工结束后，预计在春节后至明年6月期间，将是整个工程施工的大干快上期，届时全部30万方土建施工展开并按工程节点推进。

据了解，目前启动的一期工程为站前广场地下枢纽，由市重点局实施建设，占地约3.5公顷，地下二层，提供社会车、出租车集散功能及地下商服设施；已于今年8月动工，计划春节前完成工程桩施工和70%的土方开挖工程。

6、花果山公园9月中旬开工建设计划总投资1.33亿元
备受广大市民关注的花果山公园项目建设已完成全部标段的施工、监理单位招标工作，施工单位正在作进场准备，计划于11月中旬开工建设，明年年底前完工。

花果山公园位于江东大道与葛羊路交叉口西南角，占地面积23.2公顷，其中，山林面积为8.6公顷。

公园着重突出城市文明这一特色主题，采用自然与规则并存的混合式布局，运用滨水植物、专类园等植物景观营造氛围，并合理设置公园设施、健身器材及儿童游戏场地等。

公园规划为六大区域：山林生态区、主入口广场区、童趣健身区、休闲娱乐区、文化休闲区、滨水景观区，将建成一座集登山健身、休闲游览、观光娱乐于一体的开放性公园，预算公园建设费用为6000万元，工程计划总投资1.33亿元。

7、市湖东南路（超山路至釜山路）正式建成通车
湖东南路位于市区南部，为南北走向，是连接市区与当涂县城的又一条快速通道。

该工程北起超山路，南至釜山路，全长5160米，道路红线宽度为60米，道路断面型式为：中央分隔带9米，机动车道12米×2，机非分隔带4.5米×2，非机动车道4.5米×2，人行道(目前为绿化带)4.5米×2，并配套建设雨污水管道、路灯、绿化、交通设施等附属工程，道路结构类型为沥青混凝土路面，概算投资约2.67亿元。

工程于去年12月底完成第二层沥青摊铺并开放交通；今年10月9日开始半封闭进行最后一层沥青摊铺。

承建单位市重点局精心组织，合理安排，克服天气与交通压力，积极和交警部门联系，每天安排专职安全人员对交通进行组织管理，为工程的顺利有序推进提供了有力保障。

湖东南路是我市主城区规划路网“十八横八纵”中的第6条纵向主干道，向南延伸成为副城区中第4条纵向主干道，也是城市绿化景观风貌的景观轴线之一、城市对外交通的主要纽带之一。

作为市连接当涂县的又一快速通道，它的建成对于促进南部地区的经济发展，提升市经济技术开发区以及当涂县城基础设施承载能力，改善投资环境具有重要意义。