保利地产企业发展策略研究
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4.品牌建设
品牌理念———和谐生活、自然舒适 2003-2004年，广东省消费者委员会，广东省房地产诚信企业； 2004年，人民日报、中国企业文化促进会，2004年中国房地产十大品牌； 2004年，广州市企业评价协会、广东社会学学会，2004年度最具诚信度房 地产企业第三名； 2005年，广州国税局、地税局，广州2005年纳税百强房地产行业第二名； 2005年，国务院发展中心、清华大学房地产研究所、中国指数研究院， 2005中国房地产公司品牌价值top10五强； 2006年，中国房地产TOP10研究组，国有企业品牌价值第一名。
70 60 50 40 30 20 10 0 6 66.7% 10
150.0% 45 25 80.0%
60.2
33.8%
160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 销售额（亿元） 增长率（％）
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中国指数研究院
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中国指数研究院
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6.2项目管理模式 直线职能式的管理模式 董事会负责公司开发项目的 重大投资决策； 总经理负责项目的开发和经 营； 副总经理包括财务总监和技 术总监分管项目运作的各项 职能； 各部门按项目分工，指定专 人或小组负责各项具体工作。 该管理组织模式设置的管理 层级少，组织架构较扁平， 有利于集中调动公司资源优 势，并能根据市场需要快速 反应，增强项目运作的执行 力度。
公司主营业务收入突出，主要来源于房地产开发与销售，三年平均比重约97％。
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2.3 资产结构
截至2006年6月30日止，保利地产（集团）资产总计110.6亿元。
2005年12月31日止 2006年6月30日止 流动资产 固定资产 长期投资 无形及其他资产 合计 98.74% 0.30% 0.78% 0.18% 100.00% 98.46% 0.31% 1.11% 0.11% 100.00%
2005年上半年
2006年上半年
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3.2 开发经营指标
2005年全年集团总施工面积为350万平方米，比去年同期增长40％。
400 350 300 250 200 150 100 50 0 66.7% 30 50
140.0% 250 108.3% 120
350
160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
40.0% 2003年 2004年 2005年
2001年
2002年
房屋施工面积（万平方米）
增长率（％）
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2005年全年集团销售总额60.2亿元，比去年同期增长33.8％。
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保利地产企业发展策略研究
权威、客观、公正、全面
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一、基本情况 1.发展历程
1992年9月，广州保利房地产开发公司于广州注册成立，注册资本1000万； 1997年9月，保利南方集团对广州保利增资，注册注册资本6000万； 2002年8月，保利南方集团联合广东华美教育投资集团和张克强等16位自然人共同设立 保利房地产股份有限公司（8月31日取得营业执照，注册资本2亿）； 2005年12月，公司总股本由20000.00万股增到40000.00万股； 2006年3月，公司名称更名为保利房地产（集团）股份有限公司； 2006年7月，保利地产在上海证券交易所挂牌上市，发行股价13.95元，目前28元左右。
广东华美教育投资集团 保利房地产（集团）第二大股东，广东华美成立于2000年1月，注册资金 1.35亿，是由张克强等三名自然人共同出资设立的有限责任公司，法定代 表人张新儒。该公司是从事教育投资及咨询、教育管理研究与策划、国际 教育交流及资源引进等以教育产业为主的专业化投资公司。 张克强 保利房地产（集团）董事，澳大利亚梅铎大学工商管理硕士。曾任广州军 区联勤部军官，创建广州华美英语实验学校并担任董事长。现任广东华美 教育投资集团有限公司总裁、广东海外留学培训学校董事长、天津英华教 育投资管理有限公司董事长。
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3.经营状况
3.1 财务状况
2006年上半年，保利地产（集团）营业收入约为14.26亿元， 与去年同期相比增长60.2％。
25 20 15.59 15 10 5 0 2003年 2004年 营业收入（亿元） 2005年 2006年上半年 6.21 51.1% 14.26 60.2% 151.0% 23.56 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
流动性。
2005年集团资产主要构成
其他应收款 1.32% 应收帐款 1.68% 货币资金 10.67% 预付帐款 6.85% 存货 78.13% 长期投资 0.63% 其他资产 0.72%
尽管近年来集团资产规模迅速扩大，但各项资产的主要构成比例相对稳定， 各年资产均以经营性资产存货和预付帐款占绝对比例，其中存货作为集团 最主要的资产构成，始终保持70％以上的构成比例。
卓越：追求之境
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二、价值链分析 1.资金融通
集团开发项目的主要融资方式为预收房款、银行贷款和合作合资方投资。
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2.土地获得
2.1土地储备
保利地产集团在全国10个城市拥有土地储备（在建和拟建项目），占地面积 681.5万平方米，建筑面积1175万平方米，权益建筑面积877万平方米，主要分 布于以下城市：
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7.企业文化
7.1企业理念
务实：立足之本 7.2企业观点 人才观：企业即人，企业为人，企业靠人 服务观：您的满意是我们孜孜以求的目标 市场观：没有饱和的市场，只有饱和的产品 7.3企业精神 团队精神 敬业精神 创新精神
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创新：发展之源
规范：经营之道
收购 3.1%
合作 12.0%
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3.销售、经营
3.1营销理念 一切以客户需求为中心，走精品路线，以产品的整体质量、高舒适 度和文化品位赢得市场，为客户提供优质服务，不断提高“保利地 产”的品牌形象，为消费者营造“自然舒适”的人文居住环境。 3.2销售模式 自主策划、委托代理
同比增长（％）
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2006年上半年，保利地产（集团）销售毛利润5.44亿元，毛利润率为38.18 ％。近两年集团整体毛利润率与前些年有所提高，主要有以下三方面原因：
（1）近两年毛利率高的商铺贡献利润比例有所提升；（2）集团及各公司严
格控制开发成本，通过招投标和集团采购进一步降低建造成本和材料成本； （3）近两年房地产行业环境良好，平均销售价格上涨。
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5.组织架构
集 团 组 织 结 构
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集团内部职能部门结构
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6.管理模式
6.1项目开发决策程序
1. 综合开发部按照公司的业务规划负责项目拓展，调查项目的规划 条件等基本情况，提交项目拓展报告，由总经理办公会筛选项目。
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5 2 2
1
转让
收购
招标
合作
挂牌
协议
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34个项目地块总规划建筑面积为1190.77万平方米，通过挂牌方式取得的土地所 占比例为48.9％，协议方式取得的土地所占比例为29.9％。
招标 5.6%
转让 0.6%
协议 29.9%
挂牌 48.9%
本次发行上市后，所有股东所持股份均为可流通股，发起人所持股份将根据 公司法、上交所规则及发起人自身承诺进行锁定。
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保利南方集团
保利房地产（集团）第一大股东，成立于1992年，目前注册资本1.005亿 元，法定代表人王旭。作为一家投资控股公司，保利南方集团主要从事实 业投资、投资管理和贸易。
12 10 8 6 4 2 0 2003年 2004年 毛利润（亿元） 2005年 2006年上半年 2.04 32.78% 5.1 5.44 32.67% 42.56% 10.03 38.18% 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
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2.资本结构
2.1 股东及其背景
保利房地产（集团）首次公开发行股票前后主要股东持股比例分布
股东名称 保利南方集团 广东华美教育投资集团 张克强等16名自然人 其他投资者 合计 发行前持股比例（％） 发行后持股比例（％） 75.06 15.19 9.75 — 100 54.59 11.05 7.09 27.27 100
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2.2 业务结构
保利房地产（集团）2004年、2005年和2006年上半年营业务收入分别为 15.6亿元、23.6亿元和14.3亿元，分布于以下几个行业。
2004 年 房地产 工程设计、安装 物业管理 饮食服务 销售代理 合计 98.49% 0.01% 0.94% 0.56% 0.00% 100.00% 2005 年 98.26% 0.21% 1.03% 0.34% 0.16% 100.00% 2006年上半年 94.24% 4.32% 0.95% 0.41% 0.08% 100.00%
公司绝大部分资产由流动资产构成来自百度文库最近三年流动资产占公司总资产的比 例均在98％以上。
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在流动资产中，又以存货和预付帐款作为主要构成，集团近三年存货和预付 帐款占总资产的比例始终在80％以上。存货主要为公司为进行房地产开发 而购买的土地储备及在开发的产品，闲置沉淀物业很少，资产保持了较好的
写字楼客户主要面向国外跨国企业、国内知名企业和政府办事机构等。
3.4经营策略 根据集团发展规划，凭借多年的开发经验和品牌优势，在经济较发达的 城市主要从事商品住宅开发，实施精品策略。产品形式以优质中档商品 住宅的开发为主，适量开发高档住宅、低密度生态住宅和写字楼等，优 化产品结构。 3.5经营模式 以商品住宅开发为主，商用物业开发为辅；以物业销售为主，物业出租 为辅；以自主开发经营为主，合作、合资开发为辅。
在充分吸收外部专业策划建议的基础上，由本公司制定销售推广计
划，选择一至两家实力较强的房地产专业代理公司进行销售。
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3.3客户群 中档商品住宅面向的主要目标客户是中等或中等偏上收入阶层，包括政 府部门公务员、企事业单位的管理人员、私营企业经营者和自由职业者。
2. 投资管理部负责项目论证，编制可行性报告，组织相关部门专业
技术人员成立项目调研组，必要时聘请外部专业机构进行项目可 行性论证。 3. 可行性研究报告经公司总经理办公会审议和专家评议通过后，提 交公司董事会审议，董事会批准立项后授权公司经营层具体执行。 如超出董事会决策权限，由董事会提交公司股东大会审议。股东 大会批准立项后授权董事会或经营层具体执行。
毛利润率（％）
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保利地产集团主营业务收入分布情况
北京 17.37% 沈阳 9.04% 武汉 6.18% 长沙 0.88% 广州 66.52%
重庆 11.22% 北京 11.89% 沈阳 0.02%
广州 47.90%
武汉 26.22%
长沙 2.75%
沈阳 9.1% 广州 21.1%
包头 11.2% 长沙 4.2% 岳阳 0.7% 武汉 8.9%
佛山 5.9%
重庆 15.1%
上海 1.9%
北京 21.9%
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2.2土地获得方式 我们对保利地产集团34个项目地块土地取得方式进行调查，结果显示，通过协 议和挂牌方式取得的地块比较多，分别为13个和11个。
4.品牌建设
品牌理念———和谐生活、自然舒适 2003-2004年，广东省消费者委员会，广东省房地产诚信企业； 2004年，人民日报、中国企业文化促进会，2004年中国房地产十大品牌； 2004年，广州市企业评价协会、广东社会学学会，2004年度最具诚信度房 地产企业第三名； 2005年，广州国税局、地税局，广州2005年纳税百强房地产行业第二名； 2005年，国务院发展中心、清华大学房地产研究所、中国指数研究院， 2005中国房地产公司品牌价值top10五强； 2006年，中国房地产TOP10研究组，国有企业品牌价值第一名。
70 60 50 40 30 20 10 0 6 66.7% 10
150.0% 45 25 80.0%
60.2
33.8%
160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 销售额（亿元） 增长率（％）
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6.2项目管理模式 直线职能式的管理模式 董事会负责公司开发项目的 重大投资决策； 总经理负责项目的开发和经 营； 副总经理包括财务总监和技 术总监分管项目运作的各项 职能； 各部门按项目分工，指定专 人或小组负责各项具体工作。 该管理组织模式设置的管理 层级少，组织架构较扁平， 有利于集中调动公司资源优 势，并能根据市场需要快速 反应，增强项目运作的执行 力度。
公司主营业务收入突出，主要来源于房地产开发与销售，三年平均比重约97％。
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2.3 资产结构
截至2006年6月30日止，保利地产（集团）资产总计110.6亿元。
2005年12月31日止 2006年6月30日止 流动资产 固定资产 长期投资 无形及其他资产 合计 98.74% 0.30% 0.78% 0.18% 100.00% 98.46% 0.31% 1.11% 0.11% 100.00%
2005年上半年
2006年上半年
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3.2 开发经营指标
2005年全年集团总施工面积为350万平方米，比去年同期增长40％。
400 350 300 250 200 150 100 50 0 66.7% 30 50
140.0% 250 108.3% 120
350
160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
40.0% 2003年 2004年 2005年
2001年
2002年
房屋施工面积（万平方米）
增长率（％）
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2005年全年集团销售总额60.2亿元，比去年同期增长33.8％。
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权威、客观、公正、全面
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一、基本情况 1.发展历程
1992年9月，广州保利房地产开发公司于广州注册成立，注册资本1000万； 1997年9月，保利南方集团对广州保利增资，注册注册资本6000万； 2002年8月，保利南方集团联合广东华美教育投资集团和张克强等16位自然人共同设立 保利房地产股份有限公司（8月31日取得营业执照，注册资本2亿）； 2005年12月，公司总股本由20000.00万股增到40000.00万股； 2006年3月，公司名称更名为保利房地产（集团）股份有限公司； 2006年7月，保利地产在上海证券交易所挂牌上市，发行股价13.95元，目前28元左右。
广东华美教育投资集团 保利房地产（集团）第二大股东，广东华美成立于2000年1月，注册资金 1.35亿，是由张克强等三名自然人共同出资设立的有限责任公司，法定代 表人张新儒。该公司是从事教育投资及咨询、教育管理研究与策划、国际 教育交流及资源引进等以教育产业为主的专业化投资公司。 张克强 保利房地产（集团）董事，澳大利亚梅铎大学工商管理硕士。曾任广州军 区联勤部军官，创建广州华美英语实验学校并担任董事长。现任广东华美 教育投资集团有限公司总裁、广东海外留学培训学校董事长、天津英华教 育投资管理有限公司董事长。
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3.经营状况
3.1 财务状况
2006年上半年，保利地产（集团）营业收入约为14.26亿元， 与去年同期相比增长60.2％。
25 20 15.59 15 10 5 0 2003年 2004年 营业收入（亿元） 2005年 2006年上半年 6.21 51.1% 14.26 60.2% 151.0% 23.56 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
流动性。
2005年集团资产主要构成
其他应收款 1.32% 应收帐款 1.68% 货币资金 10.67% 预付帐款 6.85% 存货 78.13% 长期投资 0.63% 其他资产 0.72%
尽管近年来集团资产规模迅速扩大，但各项资产的主要构成比例相对稳定， 各年资产均以经营性资产存货和预付帐款占绝对比例，其中存货作为集团 最主要的资产构成，始终保持70％以上的构成比例。
卓越：追求之境
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二、价值链分析 1.资金融通
集团开发项目的主要融资方式为预收房款、银行贷款和合作合资方投资。
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2.土地获得
2.1土地储备
保利地产集团在全国10个城市拥有土地储备（在建和拟建项目），占地面积 681.5万平方米，建筑面积1175万平方米，权益建筑面积877万平方米，主要分 布于以下城市：
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7.企业文化
7.1企业理念
务实：立足之本 7.2企业观点 人才观：企业即人，企业为人，企业靠人 服务观：您的满意是我们孜孜以求的目标 市场观：没有饱和的市场，只有饱和的产品 7.3企业精神 团队精神 敬业精神 创新精神
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创新：发展之源
规范：经营之道
收购 3.1%
合作 12.0%
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3.销售、经营
3.1营销理念 一切以客户需求为中心，走精品路线，以产品的整体质量、高舒适 度和文化品位赢得市场，为客户提供优质服务，不断提高“保利地 产”的品牌形象，为消费者营造“自然舒适”的人文居住环境。 3.2销售模式 自主策划、委托代理
同比增长（％）
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2006年上半年，保利地产（集团）销售毛利润5.44亿元，毛利润率为38.18 ％。近两年集团整体毛利润率与前些年有所提高，主要有以下三方面原因：
（1）近两年毛利率高的商铺贡献利润比例有所提升；（2）集团及各公司严
格控制开发成本，通过招投标和集团采购进一步降低建造成本和材料成本； （3）近两年房地产行业环境良好，平均销售价格上涨。
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5.组织架构
集 团 组 织 结 构
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集团内部职能部门结构
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6.管理模式
6.1项目开发决策程序
1. 综合开发部按照公司的业务规划负责项目拓展，调查项目的规划 条件等基本情况，提交项目拓展报告，由总经理办公会筛选项目。
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转让
收购
招标
合作
挂牌
协议
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34个项目地块总规划建筑面积为1190.77万平方米，通过挂牌方式取得的土地所 占比例为48.9％，协议方式取得的土地所占比例为29.9％。
招标 5.6%
转让 0.6%
协议 29.9%
挂牌 48.9%
本次发行上市后，所有股东所持股份均为可流通股，发起人所持股份将根据 公司法、上交所规则及发起人自身承诺进行锁定。
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保利南方集团
保利房地产（集团）第一大股东，成立于1992年，目前注册资本1.005亿 元，法定代表人王旭。作为一家投资控股公司，保利南方集团主要从事实 业投资、投资管理和贸易。
12 10 8 6 4 2 0 2003年 2004年 毛利润（亿元） 2005年 2006年上半年 2.04 32.78% 5.1 5.44 32.67% 42.56% 10.03 38.18% 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
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2.资本结构
2.1 股东及其背景
保利房地产（集团）首次公开发行股票前后主要股东持股比例分布
股东名称 保利南方集团 广东华美教育投资集团 张克强等16名自然人 其他投资者 合计 发行前持股比例（％） 发行后持股比例（％） 75.06 15.19 9.75 — 100 54.59 11.05 7.09 27.27 100
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2.2 业务结构
保利房地产（集团）2004年、2005年和2006年上半年营业务收入分别为 15.6亿元、23.6亿元和14.3亿元，分布于以下几个行业。
2004 年 房地产 工程设计、安装 物业管理 饮食服务 销售代理 合计 98.49% 0.01% 0.94% 0.56% 0.00% 100.00% 2005 年 98.26% 0.21% 1.03% 0.34% 0.16% 100.00% 2006年上半年 94.24% 4.32% 0.95% 0.41% 0.08% 100.00%
公司绝大部分资产由流动资产构成来自百度文库最近三年流动资产占公司总资产的比 例均在98％以上。
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在流动资产中，又以存货和预付帐款作为主要构成，集团近三年存货和预付 帐款占总资产的比例始终在80％以上。存货主要为公司为进行房地产开发 而购买的土地储备及在开发的产品，闲置沉淀物业很少，资产保持了较好的
写字楼客户主要面向国外跨国企业、国内知名企业和政府办事机构等。
3.4经营策略 根据集团发展规划，凭借多年的开发经验和品牌优势，在经济较发达的 城市主要从事商品住宅开发，实施精品策略。产品形式以优质中档商品 住宅的开发为主，适量开发高档住宅、低密度生态住宅和写字楼等，优 化产品结构。 3.5经营模式 以商品住宅开发为主，商用物业开发为辅；以物业销售为主，物业出租 为辅；以自主开发经营为主，合作、合资开发为辅。
在充分吸收外部专业策划建议的基础上，由本公司制定销售推广计
划，选择一至两家实力较强的房地产专业代理公司进行销售。
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3.3客户群 中档商品住宅面向的主要目标客户是中等或中等偏上收入阶层，包括政 府部门公务员、企事业单位的管理人员、私营企业经营者和自由职业者。
2. 投资管理部负责项目论证，编制可行性报告，组织相关部门专业
技术人员成立项目调研组，必要时聘请外部专业机构进行项目可 行性论证。 3. 可行性研究报告经公司总经理办公会审议和专家评议通过后，提 交公司董事会审议，董事会批准立项后授权公司经营层具体执行。 如超出董事会决策权限，由董事会提交公司股东大会审议。股东 大会批准立项后授权董事会或经营层具体执行。
毛利润率（％）
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保利地产集团主营业务收入分布情况
北京 17.37% 沈阳 9.04% 武汉 6.18% 长沙 0.88% 广州 66.52%
重庆 11.22% 北京 11.89% 沈阳 0.02%
广州 47.90%
武汉 26.22%
长沙 2.75%
沈阳 9.1% 广州 21.1%
包头 11.2% 长沙 4.2% 岳阳 0.7% 武汉 8.9%
佛山 5.9%
重庆 15.1%
上海 1.9%
北京 21.9%
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2.2土地获得方式 我们对保利地产集团34个项目地块土地取得方式进行调查，结果显示，通过协 议和挂牌方式取得的地块比较多，分别为13个和11个。