外资进入中国投资房地产的路径和方案
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其中，外商投资鼓励类项目，可按照相关法规政策享受优惠待遇；外商投资限制 类项目，有严格的审批和监管要求；外商不得涉足禁止类项目。除鼓励、限制、 禁止类项目外，均归类于允许类项目。
2、外商投资房地产项目主要为允许类，少部分为限制类
《外商投资产业指导目录》规定，以下房地产项目限制外商投资经营：
1)土地成片开发(限于合资、合作)； 2)高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设； 3）经营房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等 除此之外，其他房地产业务如普通住宅开发等则属于允许类项目。
3）一次性付股权并购款清要求
171号文要求，境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行
百度文库
债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。相应地，国家外汇管理局发文表示，对于境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内
房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。这里的“其
商务部备案的外商投资房地产企业（包括新设和增资），不予办理外债登记和外债结汇核准手续。对2007年6月1日以后取得地方商务主管
部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续。这一要求使
得外资进入中国房地产市场不能以外债的形式进入，也限制了外商投资房地产企业的融资渠道。
（注：所谓“高档房地产”，国家虽然没有明确定义，但根据《国务院办公厅转 发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、国六条等一系列规定 可以间接得出，凡建筑容积率在1.0以下或单套建筑面积在120平方米以上或实际 成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上的房屋可能会被视为高 档房地产）
他方式”包括认购增资。2009年修订的《关于外国投资者并购境内企业的规定》要求外国投资者应自外商投资企业营业执照颁发之日起3
个月内向转让股权的股东或出售资产的境内企业支付全部对价。即境外投资者通过并购方式进入中国房地产市场的，必须在3个月内一次
性支付全部转让金，从而对资金的及时到位提出了较高要求。
4）严禁固定回报。
目前，境外机构和个人在中国境内投资住宅、商业、办公等用途的房地产项目或 者设立房地产经纪等中介公司等均已受到严格的审批限制，必须符合171号文的 相关规定，且不享受任何税收优惠政策。
3、外商投资仓储设施建设、经营为鼓励类
《外商投资产业指导目录》鼓励外商投资产业目录中包括：“五、交通运输、仓 储和邮政业。”一般情况下，仓储类设施建设归类于工业地产的一种，审批条件 上较住宅、商办、工业地产中其他类房地产建设项目来说，比较宽松。
企业，一是通过并购境内企业而成立外商投资房地产企业。第一种方式要履行商务部门的审批和备案手续，后一种有严格的资金交付期限
要求，而两种方式都要考虑较高的各种税负成本。
2）“投注差”利益减少
外商投资企业总投资额可以超出其注册资本一定比例数额，投资总额与注册资本之间的差额被称为是“投注差”，在该投注差范围内
外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（二）外商投资房地产的审批权限
因中国对于外商直接投资领域实行较为严格的审查和批准制度，外商投资房地产行业因具体的投资方向不 同，所涉及审批权限也不同。
2010年《国务院关于进一步做好利用外资工作的若干意见》（国发〔2010〕9号）规定， ）《外商投资产 业指导目录》中总投资（包括增资）3亿美元以下的鼓励类、允许类项目，除《政府核准的投资项目目录》 规定需由国务院有关部门核准之外，由地方政府有关部门核准。
《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业 审批和监管的通知》（商资函[207]50号，以下简称“50号文”）第一条 规定：“各地商务主管部门要严格执行《关于规范房地产市场外资准入和 管理的意见》（建住房[206]171号，以下简称“171号文”）和《商务部 办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关 问题的通知》（商资字[2006]192号），依法加强外商投资房地产企业的 审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。”
之后，国家发改委、商务部相继发布通知，鼓励类、允许类总投资3亿美元和限制类总投资5000万美元以下 的外商投资企业的设立及其变更事项由省、自治区、直辖市等商务主管部门负责审批和管理。
2007年商务部50号文要求地方审批部门批准设立外商投资房地产企业应即时依法向商务部备案。 2008年商 务部23号文决定，自2008年7月1日起，商务部将原由其负责的外商投资房地产业备案的部分工作委托给省 级商务主管部门。地方商务主管部门在依法批准外商投资房地产事项（包括设立企业、增资、扩股、股权 转让、并购等）后，将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门核对。经省级商务主管部门会同其他 部门核对符合规定的，则由商务部依法予以备案
因此，工业房地产是目前外资房地产基金在中国进行投资和经营最活跃的领
域。
4、外资进入境内投资房地产项目的准入要求
1）“商业存在”原则要求
2006年171号文要求外资进入房地产业应遵循商业存在原则，即应当设立房地产企业作为从事房地产开发、经营的实体，这就排除了
境外投资者从境外直接持有中国房地产的形式。至此，外商投资中国房地产业有两种方式，一是向商务主管部门申请设立外商投资房地产
可以以外债的形式满足融资需求，进而节省税收费用。171号文要求设立投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的外商投资房地产企
业注册资本不得低于投资总额的50%，提高了注册资本要求，一方面可能引起更大的现金滞留，另一方面使得可借款额度降低，从而导致
可税前列支的利息费用减少。
2007年国家外汇管理局下发的130号文要求各分局对2007年6月1日以后（含2007年6月1日，下同）取得商务主管部门批准证书且通过
外资进入中国投资房地产的路径和方案
一、法律规定
（一）外商投资境内房地产的市场准入条件
1、外商投资项目准入条件概述
外商在中国境内进行投资，有严格的准入条件。不仅须符合国内外商投资企业的 形式、还须经主管部门的审查和批准方可进行。
在外商投资产业方面，根据《外商投资企业产业指导目录》（2011年修订），不 同的产业，外商投资的政策是不同的。《外商投资企业产业指导目录》中将外商 投资项目分为四类：鼓励、允许、限制和禁止四类。
2、外商投资房地产项目主要为允许类，少部分为限制类
《外商投资产业指导目录》规定，以下房地产项目限制外商投资经营：
1)土地成片开发(限于合资、合作)； 2)高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设； 3）经营房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等 除此之外，其他房地产业务如普通住宅开发等则属于允许类项目。
3）一次性付股权并购款清要求
171号文要求，境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行
百度文库
债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。相应地，国家外汇管理局发文表示，对于境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内
房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。这里的“其
商务部备案的外商投资房地产企业（包括新设和增资），不予办理外债登记和外债结汇核准手续。对2007年6月1日以后取得地方商务主管
部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续。这一要求使
得外资进入中国房地产市场不能以外债的形式进入，也限制了外商投资房地产企业的融资渠道。
（注：所谓“高档房地产”，国家虽然没有明确定义，但根据《国务院办公厅转 发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、国六条等一系列规定 可以间接得出，凡建筑容积率在1.0以下或单套建筑面积在120平方米以上或实际 成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上的房屋可能会被视为高 档房地产）
他方式”包括认购增资。2009年修订的《关于外国投资者并购境内企业的规定》要求外国投资者应自外商投资企业营业执照颁发之日起3
个月内向转让股权的股东或出售资产的境内企业支付全部对价。即境外投资者通过并购方式进入中国房地产市场的，必须在3个月内一次
性支付全部转让金，从而对资金的及时到位提出了较高要求。
4）严禁固定回报。
目前，境外机构和个人在中国境内投资住宅、商业、办公等用途的房地产项目或 者设立房地产经纪等中介公司等均已受到严格的审批限制，必须符合171号文的 相关规定，且不享受任何税收优惠政策。
3、外商投资仓储设施建设、经营为鼓励类
《外商投资产业指导目录》鼓励外商投资产业目录中包括：“五、交通运输、仓 储和邮政业。”一般情况下，仓储类设施建设归类于工业地产的一种，审批条件 上较住宅、商办、工业地产中其他类房地产建设项目来说，比较宽松。
企业，一是通过并购境内企业而成立外商投资房地产企业。第一种方式要履行商务部门的审批和备案手续，后一种有严格的资金交付期限
要求，而两种方式都要考虑较高的各种税负成本。
2）“投注差”利益减少
外商投资企业总投资额可以超出其注册资本一定比例数额，投资总额与注册资本之间的差额被称为是“投注差”，在该投注差范围内
外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（二）外商投资房地产的审批权限
因中国对于外商直接投资领域实行较为严格的审查和批准制度，外商投资房地产行业因具体的投资方向不 同，所涉及审批权限也不同。
2010年《国务院关于进一步做好利用外资工作的若干意见》（国发〔2010〕9号）规定， ）《外商投资产 业指导目录》中总投资（包括增资）3亿美元以下的鼓励类、允许类项目，除《政府核准的投资项目目录》 规定需由国务院有关部门核准之外，由地方政府有关部门核准。
《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业 审批和监管的通知》（商资函[207]50号，以下简称“50号文”）第一条 规定：“各地商务主管部门要严格执行《关于规范房地产市场外资准入和 管理的意见》（建住房[206]171号，以下简称“171号文”）和《商务部 办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关 问题的通知》（商资字[2006]192号），依法加强外商投资房地产企业的 审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。”
之后，国家发改委、商务部相继发布通知，鼓励类、允许类总投资3亿美元和限制类总投资5000万美元以下 的外商投资企业的设立及其变更事项由省、自治区、直辖市等商务主管部门负责审批和管理。
2007年商务部50号文要求地方审批部门批准设立外商投资房地产企业应即时依法向商务部备案。 2008年商 务部23号文决定，自2008年7月1日起，商务部将原由其负责的外商投资房地产业备案的部分工作委托给省 级商务主管部门。地方商务主管部门在依法批准外商投资房地产事项（包括设立企业、增资、扩股、股权 转让、并购等）后，将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门核对。经省级商务主管部门会同其他 部门核对符合规定的，则由商务部依法予以备案
因此，工业房地产是目前外资房地产基金在中国进行投资和经营最活跃的领
域。
4、外资进入境内投资房地产项目的准入要求
1）“商业存在”原则要求
2006年171号文要求外资进入房地产业应遵循商业存在原则，即应当设立房地产企业作为从事房地产开发、经营的实体，这就排除了
境外投资者从境外直接持有中国房地产的形式。至此，外商投资中国房地产业有两种方式，一是向商务主管部门申请设立外商投资房地产
可以以外债的形式满足融资需求，进而节省税收费用。171号文要求设立投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的外商投资房地产企
业注册资本不得低于投资总额的50%，提高了注册资本要求，一方面可能引起更大的现金滞留，另一方面使得可借款额度降低，从而导致
可税前列支的利息费用减少。
2007年国家外汇管理局下发的130号文要求各分局对2007年6月1日以后（含2007年6月1日，下同）取得商务主管部门批准证书且通过
外资进入中国投资房地产的路径和方案
一、法律规定
（一）外商投资境内房地产的市场准入条件
1、外商投资项目准入条件概述
外商在中国境内进行投资，有严格的准入条件。不仅须符合国内外商投资企业的 形式、还须经主管部门的审查和批准方可进行。
在外商投资产业方面，根据《外商投资企业产业指导目录》（2011年修订），不 同的产业，外商投资的政策是不同的。《外商投资企业产业指导目录》中将外商 投资项目分为四类：鼓励、允许、限制和禁止四类。