房地产规划设计之居住建筑的规划布置

房地产规划设计之居住建筑的规划布置

第一节住宅类型

一、住宅的类型及其特点

１．按居住建筑的平面类型分类：

独院式（独立式）、并联式（联立式、联排式）、梯间式、内廊式（长内廊、短内廊）、外廊式（长外廊、短外廊）、内天井式（大内天井、小内天井）、跃层式、跃廊式、复式。共九种类型，基本包括了所有住宅的类型，也是住宅分类的主要方法。

住宅的类型：

独院式：一幢住宅不与其它建筑相连，独立建造，并有独立的院子。

联排式: 将独院式户型单元拼联增到三户以上，各户间至少能共用两

面山墙时，即为联排式住宅。

梯间式:由楼梯平台直接进入分户门的单元式住宅称梯间式住宅。

内廊式：中间有一条公共走廊，住宅布置在走廊两侧各户毗邻排列。

外廊式:采用靠外墙的走廊来进入各户的住宅形式。

内天井式: 在单元内部设置天井，利用天井解决各类用房的通风和采光。

点式:几户围绕一个楼梯枢纽布置，四面均为外墙，可以采光、通风

跃廊式：住宅是由通廊（内廊或外廊）进入各户分户门，每户再由户内

梯进入另一层，每户占有上下二层以上的空间的住宅。

梯间式住宅：以楼梯间为中心，布置住户，住宅平面布局紧凑，公共交通面积少，户间干扰少，相对安静，适应各种气候条件。

内廊式住宅：1) 以走廊连接多户住宅2)通风效果不好，容易产生户间干扰

点式住宅：又称点式住宅，由数户围绕一个楼梯枢纽布置独立建造的住宅–四面临空，可开窗外墙较多，有利于采光通风

–地形处理自由度大，便于零星基地

–外墙面积大，不利于节能

跃层式住宅：一般指的是一套住宅占有两个或两个以上的楼层。

–利用顶层做跃层，退台，减少日照间距

–有效利用空间，丰富立面效果，带来很好的效果，户内空间富于变化

错层住宅:户内楼面高度不一致，错开之处由楼梯或台阶联系。

错层式与复式房屋的区别：

两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼。而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此，错层有压缩了的复式之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积一致，而错层式两个楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。

２．按居住建筑的层数分类：

低层住宅:

多层住宅

小高层住宅:

中高层和高层住宅:

四类住宅类型设计形式的综合比较:

低层住宅，接近自然，每户有独立的出入口，提供了家庭成员生活起居、室外活动的自由与方便。低层住宅由街道直接进入，独门独院，居住私密性强。低层住宅层数少、体量小、尺度亲切、形式多样，容易与环境结合。但低层不利于节地、节能。多层住宅，由于相对浪费土地资源，因此易选择在城市边缘、地价较低的地段进行开发。目前多以经济适用房以及安居房为主，多层住宅工程造价最低，而且从居住的舒适性看，它是四者之中最具有优势的。

高层住宅，在四类住宅形式中是造价最高、户内居住质量最差的一种住宅形式，但高层相对节约土地资源，更加适合开发在城市中心区、土地价格较高的地段，其开发形式应以居住、办公两用型为主，考虑到其多种使用功能，同时高层也适合与多层结合在一起同时开发，其巨大的尺度感不仅可以丰富小区的空间轮廓线，同时也可以形成小区标志性建筑。高层住宅虽然户内居住质量较差，但高度的增加，使户内具有更加开阔的视野。因此，当建设用地周边环境优美时，也可考虑进行高层住宅的开发。

小高层住宅，从目前房地产楼盘来看，以小高层为主体开发出的高尚小区最为普遍。小高层住宅介于多层与高层住宅形式之间，兼有两者的优点，同时又可以弥补两者各自的不足，无论从经济性、居住舒适性以及节地性方面，其综合评价指数最高。３．按居住建筑的外观形象分类：

这种分类一般不作为正规的分类方法。但较为形象和直观，因此被人们常常采用。这种分类也很难说有几种，主要的有：条式、点式、曲线形、折线形、三叶形、台阶形．．．．．．等等。

二、住宅的建筑经济和用地经济的关系

住宅建筑经济和用地经济是房地产开发的两个重要组成部分，两者之间关系密切。住宅建筑经济直接影响用地的经济，而用地的经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价，特别是在土地有偿使用的情况下，用地的经济起主导作用。分析住宅建筑

经济的主要依据是每平方米建筑面积的土建造价和平面利用系数、层高、长度、进深等技术参数；而用地经济的主要依据是地价和容积率(或楼面价)等。

1.住宅层数

就住宅建筑本身而言，低层住宅一般比多层住宅造价低，而高层的造价更高，但低层占地大，如平房与5层楼房相比，要大3倍左右。对于多层住宅，提高层数能降低住宅建筑的造价。

结构类型:

2.进深:

住宅进深加大，外墙相应缩短。对于在采暖地区外墙需要加厚的情况下，经济效果更好。加大进深也有利节约用地。至于与节约用地的关系，一般认为住宅进深在11m 以下时，每增加1m，每公顷可增加建筑面积1000m2左右；在11m以上时，效果相应减少。

3.长度:

住宅长度直接影响建筑造价，因为住宅单元拼接越长，山墙也就越省。住宅长度在30～60m时，每增长10m，每公顷可增加建筑面积700～1000m2左右，在60m以上时效果不显著。根据分析，四单元长住宅比二单元长住宅每平方米居住面积造价省2.5%-3%，采暖费省10%-21%。但住宅长度不宜过长，过长就需要增加伸缩缝和防火墙等，且对通风和抗震也不利。

4.层高:

住宅层高的合理确定不仅影响建筑造价也直接和节约用地有关，据计算，层高每降低10cm，能降低造价1%，节约用地2%。但层高不应降得过低。

三、合理选择住宅类型

1.住宅标准

住宅标准包括面积标准与质量标准两个方面，住宅标准的确定是国家的一项重大技术政策，反映了一定时期国家经济发展和居民的生活水平。因此，从国家到地方，在每个时期都制订了住宅的建筑标准。此外，对于商品住宅的标准应根据不同的居住对象、市场的需求来确定。

普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。

2.套型和套型比:

套型：一般指每套住房的面积大小和居室、厅和卫生间的数量。如一室一厅、二室二厅一卫、三室二厅二卫等。

套型比：指各种套型的建造比例，在确定套型比时，应参照当地的人口结构及市场的需求。

3.确定住宅建筑层数和比例

住宅建筑层数的确定，要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度等因素。

4.适应当地自然气候条件的特点和居民的生活习惯

我国幅员广大，全国自然气候条件相差甚大。南方地区，气候比较炎热，在选择住宅时，首先应考虑居室有良好的朝向和获得较好的自然通风；而在北方地区，气候严寒，主要矛盾是冬季防寒，防风雪。另外，居民的生活习惯也必须充分考虑

5.要适应家庭人口的结构变化;

随着经济与社会的发展、城市化进程、生活水平的提高以及计划生育政策实施，我国家庭人口结构变化如下：

a 家庭人口规模小型化，四口人核心家庭大量演化为三口人核心家庭；

b 社会高龄化，预测21世纪中我国将达到超老龄化社会标准；

c 家庭人口的流动性、单身家庭、空巢家庭。相适应的住宅类型可选择社会性较强的公寓式的住宅、老人卧室、两代居以及灵活适应性较强

6.要有利于节约用地，结合地形