如何撰写市场竞品周报、月报

闻字诀—倾听的艺术
“倾听”以不同形式和身份进行倾听，获得有利信息： 1、以客户身份暗调，通过销售讲解沙盘获得项目基础信息； 2、通过倾听销售人员与其他客户交谈获得项目信息及客户关注问题； 3、联系竞品相关负责人，参加项目展会、客户答谢会、论坛等获得项目信息等。
PS:如何联系到竞品项目联系人： 1、竞品项目销售人员：以客户身份直接接触，或以市调身份直接接触，以获得项目销售相关基础信息； 2、项目策划或管理人员： 现场走访直接询问；
调研内容的梳理
基本资料 建筑形态、总建筑面积、容积率、绿化率、均价、总价、房型、面积、开发商、物业公司等；
环境调查 大环境：项目所在区域的交通情况、生活机能配套情况； 小环境：小区周边道路四至的交通及主要生活机能。
产品调查 建筑风格、房型与面积及配比、智能化配套、供暖方式、外墙材料、电梯品牌等；
价格调查 均价、单价总价范围、主力单总价、付款方式及折扣、定价原则（楼层差、平面差等）； 说明：单价总价范围要列出不同的物业形态、不同位置、楼层的单价/总价范围；在讲主力价格的时候，首先要确定
输入”项目名称”(案名输入关键字,如中 粮万科`长阳半岛,仅输入”长阳半岛”)
建委网数据库查询
百度搜索:北京市房地产交易管理网 直接输入网址:http://www.bjjs.gov.cn 第三步
点击”地块名称”进入地块信息
建委网数据库查询
百度搜索:北京市房地产交易管理网 直接输入网址:http://www.bjjs.gov.cn 第四步
切字诀—鞭辟入里
“分析”通过收集到得信息，进行归类整理，并作相应分析： 1、基础信息；对基础信息汇总，可作出项目案例卡或针对性信息收集（如房源盘点、户型解析等）； 2、横向比较：根据分析需求，进行某一类或某一维度进行横向比较（如精装对比，户型对比、客户分析等）； 3、纵向比较：通过竞品年度、月度、周度等销售情况进行趋势分析和比较； 4、特殊借鉴：针对竞品比较优质的营销手段、规划或产品打造，可进行适度借鉴和创新。
4、土地类数据查询：北京市土地整理储备中心、公司内邮土地市场月报/周报。
天朗数据库查询
通过公司电脑直接输入网址: http://bjfang.oicp.net
第一步
帐号:slpg02 密码:123456
公司仅有5个通道可以同时使用, 如若被暂用,可选择最早登录时 间的通道,选择登出. 在不使用的情况下,请及时登出, 关闭网页,以方便他人使用
点击”成交特征”进入项目成交情况
天朗数据库查询
通过公司电脑直接输入网址: http://bjfang.oicp.net
第六步
此页面可查询项目基础信息,预售证,成交 情况,供应情况,存量情况等
注:提前选定签约日期和物业类型 可选择按照”套型/户型面积/价格段 /总价范围”进行筛选
根据了解的套型面积和对比要求,自 定义”面积区间”
B-01 调研步骤 B-02 实地调研
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调 研 步 骤Baidu Nhomakorabea
1、市场调研的目的
2、市场调研的前期准备 3、市场调研内容梳理
4、市场调研实际执行
5、市场调研报告（周报月报）撰写 6、市场调研信息查缺补漏
市场调研的目的
1、明确本次调研需要解决的问题以及需要的信息； 通过“问题树”（思维导图）找全调研需要解决的问题；
价格波动范围，不同的价格范围段对于主力价格的评断是有偏差的。基本概念与主力产品相似，最集中的一段单价或
总价即为主力单/总价。但是千万不要认为主力面积乘以主力单价就等于主力总价了，这完全两个概念。
调研内容的梳理
客源客群调查 客户特征（区域、年龄、置业需求、置业次数、支付能力、核心关注点等）、蓄客情况、蓄客周期、蓄客形式；
推广情况调查 销售道具的使用； 形象包装； 媒体方式； 媒体诉求点； 特别公关活动以及现场效果；
销售情况调查 年度、月度、周度量价关系； 推盘节奏和价格策略；
现场业务流程及特点；
销售模式以及销售人员的素质；
基础工具的应用
在现场调研之前需要运用基础工具活动基础信息，即通过网络、书籍、公司平台查询相关竞品信息：
PS:分析结果的表现形式： 1、基础信息：表格汇总罗列、常规图文陈述等； 2、横向比较：多维度点对点分析列表，占比饼图分析等；
3、纵向比较：柱状、曲线走势图；
4、特殊借鉴：直接图文陈述，重点突出；
再 看 模 板
问 题 三
为什么要市场调研，调研之于营销又有什么意义？
C
源起。调查
C-01 调研意义 C-02 调研分类
天朗数据库查询
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第二步
此页面显示全北京/全业态成交情况
点击”定制监测”可锁定项目进行 成交数据查询
天朗数据库查询
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第三步
此页面可选择单一项目/用途/行政区/环线/方位/区块,定向查询
点击”楼栋”进入网络楼栋销控图
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百度搜索:北京市房地产交易管理网 直接输入网址:http://www.bjjs.gov.cn 第五步
点击绿色”可售房源”显示其公示 信息
建委网数据库查询
百度搜索:北京市房地产交易管理网 直接输入网址:http://www.bjjs.gov.cn 第六步
建委网数据库查询
第九步:项目签约数据统计
本周签约数据=本周累计之和-上周累 计之和
实 地 调 研
望 闻 问 切
望字诀—观查与观察
“观察”以现场考察为主，即通过亲临现场对区域、交通、土地状况、售楼处、客群等进行深入感知：
1、区域整体认知：观察整体居住或商业氛围、交通配套完善情况；
2、竞品（或项目）地块特征：地块平整情况、地块四至、地块开工情况、地块交通情况、地块围挡及展示区情况等； 3、现场推广形象：道旗、水墩旗、围挡、导视牌、精神堡垒、售楼处建筑风格、售楼处内部包装及销售道具； 4、客户情况：客户私家车档次、私家车数量与售楼处内客户数量、客户年龄层次、客户气质等； 5、销售情况：现场销控板公示价格及去化、售楼处销售动线流程、销售员气质及态度等。
将逮什么鱼
……
问 题 一
你们中，哪些人目前在写市场周报/月报？
你认为竞品周报/月报应该包含哪些内容？
A
形式。建立
A-01 从模板说起
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文 件 模 板
问 题 二
周报月报的内容来自调研，而你在调研过程中
都有哪些困惑和疑问？
B
方法。论
输入项目”案名关键字”进行详 细查询
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第四步
此页面可查询项目情况和预售证情况
点击项目案名进入项目详细信 息子页面
天朗数据库查询
通过公司电脑直接输入网址: http://bjfang.oicp.net
第五步
此页面可查询项目基础信息,预售证,成交 情况,供应情况,存量情况等
营销策划的机构调研；
本项目优劣势的调研及适合的营销模式分析。
方法：
实地考察法、文献资料收集法、人员访谈法
推 广 情 况 调 研
目的：
针对竞品项目的推广主题、推广形象、运用媒体组合形式等进行调研，为推广思路提供依据
对象： 区域市场媒体资源（如户外、车体、灯箱等）调研； 区域市场竞品项目推广主题及推广定位调研；
调 研 分 类
1、房地产项目的前期发展调研 2、房地产项目营销策略及方法调研
3、房地产项目的推广情况调研
前 期 发 展 调 研
目的：
针对项目的可行性研究、项目定位（产品、价格、物业类型）及业态规划的研究，为项目前期策划报告提供市场依据。
对象： 影响房地产决策的相关经济因素指标调研； 区域房地产市场现状及发展趋势调研；
区域市场竞品项目推广包装及形象调研；
区域市场竞品项目媒体运用组合的调研； 推广机构调研。
方法：
实地考察法、文献资料收集法、人员访谈法
问 题 答 疑
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调 研 意 义
知己知彼，百战不殆
房地产市场调研 是房地产开发企业为了及时做出正确的投资决策和营销决策，而客观、体统地收集、整理、研究、 分析房地产市场相关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 营销策略制定需要精确的市场信息； 产品规划需要丰富的市场案例； 重大决策需要正确及时的数据支撑； 决策产生什么样结果，来自提供什么样的信息 …… 市场调研是房地产入门【扎马步】的基本功夫！ 市场调研是市场信息认识与分析不断深化的过程！
通过查找QQ群，搜索项目关键词进入，通过网络认识；
询问其他竞品同行或朋友； 寻求公司或项目领导帮助引荐。
问字诀—平等交谈
“交谈”通过相关问题的详细询问，是获得市调信息的最关键方法： 1、针对销售人员；可询问项目基础信息和客户情况，详细分析类数据一般不要问销售； 2、针对策划人员：可询问项目的营销情况、各类分析等等，尽量不要问网上可以查询的基本信息； 3、针对管理人员：可询问项目的策略性打算，营销趋势或其他敏感类话题； 4、针对竞品客户：以买房人身份进行交谈，了解置业逻辑和关注点，切忌诋毁竞品项目或过分强调竞品项目劣势。
竞争楼盘的调研（直接竞争楼盘与间接竞争楼盘）；
对项目本身进行深入调研（地块性质、经济指标、交通配套、优劣势等）。
方法：
实地考察法、文献资料收集法
营销策略方法调研
目的：
针对项目的销售策略及模式，对市场上竞争对象做深入的调研，对项目的营销策划推售提供依据
对象： 竞争楼盘的基本数据调研（直接与间接竞争楼盘）； 营销模式的调研；
显示单套房源的基础公示信息
建委网数据库查询
第七步:销售房型统计
前期可根据项目需要,标注”套型/面 积”等信息;
认购 退房
通过”周与周”的对比,统计出”认购情 况”或”退房情况”;
建委网数据库查询
百度搜索:北京市房地产交易管理网 直接输入网址:http://www.bjjs.gov.cn 第八步
在项目地块子目录下,周累计签约 数据 (套数,面积,成交均价)
1、基础资料查询：五大房地产网站详情页（搜房、乐居、焦点、爱房、腾讯）、公司KM平台/NAS平台；
2、推广理念及形象查询：房地产专业书籍（红地产、I楼市）、房地产网站形象广告；
3、项目销售类数据查询：公司天朗网数据库、公司内邮年报/月报/周报、北京市房地产交易管理网（北京市住宅和
城市建设委员会门户网站）、搜房数据中心/搜房地图、中指数据；
PS:如何与竞品项目联系人交谈： 1、充足的准备：将需要提问的问题提前汇总，或打好腹稿，不重复，不遗漏； 2、平和的心态：首次交谈不要紧张，以朋友聊天的形式进行，不要过于正式；
3、平等的姿态：态度谦虚，但姿态要平等，给对方以“可信任，有价值，聊得开”的印象；
4、对等信息交换：在不涉及项目机密情况下，可进行对等信息交换，建立礼尚往来的关系； 5、敏感察觉情绪：在对方有明显要求结束交谈的情况下，适时终止； 6、信息真伪鉴别：依据对市场和项目的基础了解，对于联系人提供的信息进行真伪辨别，不可全信。
2、了解本次调研对于项目运作及其他相关目标达成的影响；
3、了解本次调研的范围。
市场调研的准备
1、确定项目的调研对象 通过五同原则筛选竞品：同区域、同规划、同产品、同价格、同时期； 2、基础资料收集； 充分利用网络、公司资源进行全面的基础信息收集； 3、调研工具制定——相关表格、人员安排； 4、调研方法确定——实地考察/电话询问/座谈会等等； 5、调研时间及行程安排确定。
天朗数据库查询
第七步:证载存量及成交统计示意
建委网数据库查询
百度搜索:北京市房地产交易管理网 直接输入网址:http://www.bjjs.gov.cn 第一步
点击”房屋管理”进入二级页面
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百度搜索:北京市房地产交易管理网 直接输入网址:http://www.bjjs.gov.cn 第二步
池子与鱼的法则第一弹
如何撰写竞品市场周报月报
讲解人：王远锐
写在前面
市场是鱼缸的池子， 金山办公软件 WPS 追求的理念是
轻松办公，快乐办公，在此基础 上， WPS 产品特点日趋明确 —— 客户是鱼。 SIMPLE,POWERFUL&FREE。
不同的是池子对应着不同的鱼， 不同的鱼也会跳入不同的池子。 于是做营销的第一步—— 了解你在什么池子里，