荣昌房地产市场调研简报

典型楼盘·东邦城市广场
建面约50平米，1房
东邦城市广场是荣昌市 场上少有的设计纯一房 户型的楼盘，但销售结
果显示一房的去化最 慢，说明在荣昌市场，
一房功能的产品需求还 很小。
典型楼盘·东邦城市广场
销售情况：
目前C组团在售，其中高层仅剩1栋，均价约4100元/㎡。 除了大型商业以招租为主外，北侧（富安北路）、西侧（棠香北街）的商业设计 为一层临街小门面进行分零发售，层高5.1米—5.4米，售价约1.6万元/ ㎡—1.8万 元/ ㎡，目前不少门面已经陆续开店经营。
荣昌现状·人口
荣昌县辖15个镇、6个街道、209个 行政村、41个社区。 2011年末全县户籍人口83.52万人 ，
常住人口66.69万人，其中城镇人 口28.48万人，城镇化率 42.71%。 目前县城人口约20万人。
荣昌现状·经济
2011年全县地区生产总值2075526万元，人均生产总值31253元，这两项指标在
后市竞争：竞争加剧在所难免
根据荣昌统计局的数据显示，2011年全年荣昌商品房销售面积约123.63万平米，今 年1-10月销售面积92.81万平米，预计今年全年的销售量与去年基本持平或略微下降。
而单就目前面市的项目进行初步统计，明年荣昌整个市场的放量预计将超过200万方， 竞争加剧在所难免。
销售效果：刚需当道，赠送为王，周边乡镇客户占据半壁江山
无
都海龙湾
8.8
高层、小高层、 多层
2.0
高层70-116
均价约4000
4栋高层尚未推 出
拓新碧水西城
9.5
高层、小高层 2.5
70-108
均价约3500
无
主要在售楼盘·南部城区
项目名称
启昌财富广场 五洲国际商贸
城
总规模 （万方）
物业形态
容积率
34.4
多层、高层
4.48
100
商业为主，含配 套公寓、写字楼
客户来源：
客户来源广泛，包括周边乡镇、老城、周边县市（如隆昌）。
蓄客方式：
老城设立外展点、周边乡镇巡展。
典型楼盘·寰宇世家
现场包装
典型楼盘·寰宇世家
现场包装
典型楼盘·东邦城市广场
建筑面积：约40万方 容 积 率：2.5 物业形态：高层+洋房 商业规划：9万方，含百货、超市、餐饮街、大型卖场、影院。
荣昌房地产市场调研简报
2012年12月9日
PART1 城市解读
荣昌现状·区位
关键词： 重庆西大门 重庆一小时经济圈之内 成渝经济圈之中
荣昌县位于重庆市西部，地处四川、 重庆两地接壤处，距重庆市区88.5 公里，距成都市区246公里，东邻 重庆市大足县、永川区，西接四川 省隆昌县，南邻四川省泸州市，北 与四川省内江市、安岳县接壤。
高层 高层、洋房
高层
容积率 主力户型(㎡)
销售情况
后期情况
2.07
高层67-120 一期高层售价3800- 高层还有一期
平跃结合
5500
未推出
2.5 高层79-110 高层均价约4100 高层尚余9栋
3.44 2.5 2.5 2.5
高层80-112
高层均价约4000
二期余12栋高 层、三期未售
70-100 高层50-90
此外各楼盘在营销中都有较大手笔的投入，一是注重现场情景包装；二是积极拓展蓄客 渠道，派单、巡展、外展等手段广泛应用；三是加强活动营销，营造现场氛围、促进销售。
板块之争：北部新区领舞市场
目前荣昌房市的放量主要集中在北部和西部两大板块，但随着行政中心的北移、区域各 种配套的不断成熟完善，荣昌向北的趋势不可逆转，北部新区聚集了包括金科、同景、东 邦等品牌房企，而且在楼盘的销售价格上也超过了西部宜居区。
软件：面对激烈的市场竞争，必须精炼内功
一是户型定位要准（建议做刚需型的中小户型，做1变2、2、2变3户型，面积控制在 60—100平米左右），二是卖点和附加值要做足（如院馆赠送、底层架空、优质物管、公 共空间精装等）。
营销：重视现场包装、渠道和活动
作为6万方的小体量楼盘，在广告上不可能投入太多，那么就要重视渠道的挖掘、现场形 象的包装以及活动氛围的营造，结合极具性价比的价格策略，一举赢得市场！
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加强交通建设管理，确保工程建设质 量。02: 05:2102 :05:210 2:05Fri day, October 23, 2020
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安全在于心细，事故出在麻痹。20.10. 2320.1 0.2302: 05:2102 :05:21 October 23, 2020
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踏实肯干，努力奋斗。2020年10月23 日上午2 时5分2 0.10.23 20.10.2 3
北部新区：
新行政办公、商业金融和居住中心，规划起点高、交通和配套规划良好，
高端大盘云集，升值潜力大。
西部宜居区：
主要集中在濑溪河沿线，拥有海棠公园、儿童公园等市政公园，生态环境优势 明显，宜居度高，也集中了不少高品质楼盘。但整个片区的配套发展速度明
显比不上北部新区。
南部城区：
为老城区的延伸区域，城市面貌落后、缺乏统一规划、各种配套陈旧老化，目前 仅有少量楼盘在售。
均价约3900
一共还有15栋 高层未售
C组团高层仅 高层均价约4100 剩1栋，D组团
尚未Biblioteka Baidu出
46-78 全跃层
均价约5500 还有7栋未售
除上述楼盘外，另有瑞尔国际（1栋酒店，2栋5.5米层高LOFT商务公寓、建面 5500元/㎡）和汇宇建材市场（3栋高层，3266元/ ㎡ 起）在售。
主要在售楼盘·西部宜居区
荣昌未来·城乡规划
建设用地规划：
到2030年，城镇建设面积达到65平方公里，其中中心城区城市建 设面积为50平方公里。
城镇人口规划： 近期2012年42%，城镇人口29万人；中期2020年54%，城镇人口43
万人；远期2030年70%，城镇人口63万人。
中心城区人口规划：
近期26万人；中期35万人；远期50万人。其中昌元-昌州城区城市人
客户来源：
住宅客户以老城区原住民、政府机关企事业单位职位为主，含部分乡镇客户。
蓄客方式：
老城设立外展点、周边乡镇巡展。
典型楼盘·金科世界城
典型楼盘·金科世界城
典型楼盘·寰宇世家
建筑面积：约42万方 建筑风格：ARTDECO
容 积 率：2.5
物业形态：高层+洋房
典型楼盘·寰宇世家
建面约89平米，2变3
重庆38个区县中均位列第18位 。
荣昌现状·投资
2011年全社会固定资产投资完成2004200万元，比上年增长45.0％；其中房地产开发 投资274226万元，比上年增长44.7%，占全社会固定资产投资总额的13.7%。
荣昌现状·收入
2011年全县城镇居民人均可支配收入19295元，在38各个区县中位列第18名； 全年农村居民人均纯收入8356元，在38个区县中位列第13名。
主要在售楼盘·北部新区
规划高铁站
目标地 块的可 能位置
巴黎左岸
荣
峰
河
城市广场
新行政中心 中华奥城
金科世界城
瑞尔国际
荣城御景 寰宇世家
汇宇建材市场
主要在售楼盘·北部新区
项目名称 金科世界城
总规模 （万方）
100
寰宇世家
42
中华奥城
45
荣城御景
28
东邦城市广场
40
同景巴黎左岸
15
物业形态 高层、洋房 高层、洋房 高层、洋房
建面约79平米，2房
典型楼盘·寰宇世家
建面约110平米，2变3
其他产品亮点： 6米挑高入户大堂
刷卡电梯、指纹密码锁
一卡通智能管理
铝合金门窗、LOW-E中空 玻璃
典型楼盘·寰宇世家
销售情况：
目前高层已经推出6栋，均价约4100元/㎡。由于项目品质不错、产品有亮点、现 场包装到位，在当地的口碑非常好。
客户来源：
以周边乡镇的客户为主。
蓄客方式：
前期设立外展点，也做过巡展。
典型楼盘·东邦城市广场
市场小结——
整体开发和营销水平：逐步向主城区看齐
从当前情况来看，荣昌的整体开发水平已经较高，一是物业形态组合丰富，不少项目是 洋房高层组合开发；二是建筑风情各异，异域风情盛行；三是注意产品附加值的提升，大 部分楼盘在户型设计中都有不同程度的赠送与可变，或者通过公共部分的精装、智能化的 配置、高端物业管理等提升卖点。
对目标地块的初步思考——
相片中正在施工 的区域属于荣峰 河滨河路，远处 的高层是东邦城 市广场。
地块内部现状
对目标地块的初步思考——
硬件：地块优势突出，具备较强的操作空间
如果目标地块与本案中所标注的位置相符，那么我们认为该地块仍然具备较强的操作空 间。尽管市场竞争激烈，但是地块的地段优势明显——位于北部新区，紧邻新行政中心、 奥林匹克广场、东邦商业集群，拥有荣峰河的滨河资源，与成渝高速入口、成渝高铁荣昌 站不足十分钟步程。
项目名称 恒荣半岛
总规模 （万方）
46
宏博澎湖湾
28
物业形态 高层、多层 高层、多层
容积率 主力户型(㎡) 销售情况
后期情况
2.22
高层86-123
三期在售，均价 尚余5栋高层未
约4000
推出
2.5
高层70-153
四期在售，均价 约3900
无
祥宏状元第
7.2
高层、多层
2.4 高层70-116 均价约4000
客户来源：
老城区原住民、周边乡镇客户，以刚需客群为主。
蓄客方式：
老城设立外展点、周边乡镇巡展、小蜜蜂派单。
典型楼盘·同景巴黎左岸
现场包装
典型楼盘·金科世界城
一期 高层
二期 高层
洋房区
建筑面积：约100万方 容 积 率：2.07 物业形态：高层+洋房 商业规划：设置两层，定位 为餐饮休闲、超市、购物等
商业规划：约2万方，沿河两层、局部三层，背面一层
典型楼盘·同景巴黎左岸
户型特点：全跃层，5.7 米挑高，单层16户，小户
型、大赠送、超值可变。
建面约59平米，实得 约87平米，可变三房
典型楼盘·同景巴黎左岸
销售情况：
2012年10月首次开盘，截至目前先后推出3栋，由于总价低、赠送大、可变性强， 整体销售不错，目前建面均价约5500元/㎡。 但由于样板间和实际交房标准不一致（交房时室内楼梯自理），据传引起客户的 不理解，最近市场口碑有所下滑。
从市场的实际销售情况来看，“中小户型的总价、大中户型的使用功能”的刚需型、 大赠送、可变强的产品，成为绝对的热销主角，尤其是90—100㎡左右的三房功能户 型、60—75㎡左右的二房功能户型，去化速度相当不错。
而从各个楼盘的成交情况来看，客户多来自周边乡镇户与老城，周边乡镇客户成为 荣昌房地产市场的购买主力之一。
典型楼盘·金科世界城
建面约67平米，1变2，通 过计半面积的院馆实现可变
建面约98平米，2变3 ，通过计 半面积的院馆实现可变
典型楼盘·金科世界城
建面约94平米，跃层设计，通过 客厅挑高实现赠送和可变
典型楼盘·金科世界城
销售情况：
目前一期高层已进入尾声（仅剩1栋尚未推出），二期高层推出时间不详。 高层二房功能售价约3800元/㎡、三房功能约4300元/㎡、跃层约5500元/㎡，其 中紧凑型三房功能的户型去化最好。
荣昌未来·城市地位
重庆第七个区域性中心城市 渝西川东地区区域中心城市
全国畜牧产业核心基地
荣昌未来·城乡规划
城镇结构规划：一带、两轴、 四片区
一带， 即以中心城区为核心的城市 地区，包括昌元-昌州城区和广顺-安 富城区两部分。 两轴为 “吴家——仁义——昌元-昌 州城区——双河”城市发展主轴和 “盘龙——广顺-安富城区”西部发 展轴。 四片区即以双河为中心的南部发展片 区、以仁义为中心的中部发展片区、 以吴家为中心的北部发展片区和以盘 龙为中心的西部发展片区。
END
谢谢！
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树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20. 10.2320 .10.23F riday, October 23, 2020
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人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。0 2:05:21 02:05:2 102:05 10/23/2 020 2:05:21 AM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 10.2302 :05:210 2:05Oct-2023-Oct-20
口规划近期22万人、中期30万人、远期35万人
荣昌未来·交通规划
成渝高铁预计2015年 3月开通运营，届时成
都重庆两地直达仅需1小 时15分钟
城市小结——
优越的区位条件、较好的经济基础、良好的 发展规划，对房地产而言是不错的利好！
PART2 市场解读
房地产板块划分
北部新区 南部城区
房地产板块划分
1.8
主力户型(㎡)
销售情况
后期情况
81-118
C区在售，3500元 /㎡
A区售罄，B、D 区约10万方 尚未推出
公寓35-50 公寓约2800
无住宅
备注：五洲国际商贸城实际上处于南部城区和东部工业园区的交界
典型楼盘·同景巴黎左岸
建筑面积：约15万方 容 积 率：2.5
物业形态：高层
建筑风格：新古典主义法式风格