2019 长三角城市群楼市报告

引言
•随着经济的发展，中国城市数量逐步增加，城市范围也随之扩大，城市地域逐渐连城一片。

根据十三五规划，全国范围将建设19个城市群，在城市群内，城市与城市
之间存在相互影响、共同进步的作用力。

•衡量一个城市群的吸引力有多个方面，本报告选取人口引力、房地产行业引力、安居引力、就业引力四个维度对城市群进行全面刻画。

城市群总引力人口引力经济实力人口政策
城建规划
交通联结配套资源行业引力行业政策行业布局开发热度价格水平•房价收入比•房价/租金走势
•租售比
•GDP 总值/增长率
•财政支出•人才政策
•落户政策•城市未来发展•城际：高铁/机场•城内：轨交发展•教育资源•医疗资源•商业发展成熟度安居引力
•土地溢价率
•土地成交面积/金额
•投资增长率购房政策
供求情况
•开发/租赁房企布局•房产经纪门店布局•房企政策（优惠/限制）•购房调控政策强度•新房：去化周期•二手房：挂牌量/需求量就业引力产业政策企业招聘薪资水平
•产业政策倾向性
•行业发展可能性•企业招聘热度•行业/职位热度•行业/置业薪资水平•薪资上升空间
城市群引力模型
长三角城市群•作为“一带一路”与长江经济带的重要交汇的长三角城市群，对外地处国际重要贸易航线的优越位置，对内承担国家现代化建设大局与全方位开放格局的战略使命。

•长三角地区城市规模结构合理，目前超大城市上海、特大城市南京、大城市有杭州、合肥、苏州等十三座，中等城市九座，小城市数十座。

•《长三角城市群发展规划》中曾对目前长三角地区问题总结——包容性不足，外来人口市民化滞后，直到2016年存在2500万人没有在常住城市落户，在教育、医疗等公共服务领域缺失相应权益。

这种问题亟待解决，
而解决市民化的第一步就是解决居住问题。

•
从区域内各城市2018年的GDP 来看，上海、苏州、杭州、南京、无锡、宁波均过万亿，宁波首次进入万亿行列。

•长三角城市群各城市GDP 增长速度普遍在7%以上，高于全国增长率（6.6%），其中高于7%的城市有11城。

这些高增长率的城市多具有较强发展潜力，其中江苏有南京、无锡、南通，安徽有合肥、芜湖、马鞍山、安庆，浙江有绍兴、台州、嘉兴、湖州，三省均出现新兴城市的经济发展驱动现象。

0.00%
2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%010000
20000
3000040000
2018年长三角城市群GDP 及增长率
GDP （亿元）增长率
•从户籍人口与常住人口的对比看出，GDP 总量较大的城市以及省会城市的常住人口往往高于户籍人口，说明外来人口进入
较多；从户籍人口规模看，500万人口以上的城市有上海、苏州、杭州、无锡、宁波、南通、合肥、盐城、泰州、安庆，
浙江的大型城市较多。

•我们简单以常住人口与户籍人口的比值来简单衡量城市对于人口的吸引力情况。

可以看出，上海的人口吸引力领先城市
群，除上海外，吸引力超过1.2的城市主要来自浙江。

0.5
1
1.5
2
0100020003000上海苏州杭州南京宁波合肥南通盐城无锡台州金华绍兴常州嘉兴安庆泰州滁州芜湖镇江湖州扬州宣城马
鞍山铜陵池州舟
山
2018年长三角城市群人口情况户籍人口（万人）
常住人口（万人）人口吸引力
城市人才政策时间镇江全日制本科以上毕业生就业5年内，购买首套自住商品住房，可享受缴纳契税补贴，高校毕业生再分3年给予不同额度的购房补贴。

2019年1月1日
嘉兴南湖区符合申请条件的硕士、博士研究生在购买首套自住房时，补助金额提高至10万元、30万元。

2019年1月28日宁波奉化区本科或中级职称人才，给予购房款总额15%，最高10万元购房补贴。

2019年2月3日常州取消购房面积不小于50㎡的要求，放宽重点群体落户条件，降低购房和投靠标准。

2019年2月11日宁波北仑区青年公寓低于市场价20%向青年出售、首次购买家庭唯一住房给予1-2万元购房落户补贴、每年不低于3000元的租房补贴。

2019年2月12日南京落户的社保缴纳门槛变为“累计缴纳社保不少于24个月”，积分落户新政买房最高加90分。

2019年2月14日无锡大专及其以上学历、年龄在45周岁以下的人员，即可办理人才引进落户。

2019年3月1日杭州全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。

2019年4月4日宁波符合相关条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴，高层次人才最高可获得60万元的住房补贴。

2019年4月21日
苏州吴中区每年提供一定数量房源面向优质高科技企业和高层次人才定向优惠出售；符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。

2019年4月24日
上海向浦东新区下放国内人才引进直接落户和留学回国人员落户审批权。

2019年7月1日
苏州顶尖团队可直接立项为姑苏重大创新团队，最高获5000万元项目经费，或直接立项为临床医学专家团队，最高或1500万元项目经费，并给予上不封顶的支持。

2019年7月10日
300299297297297297250247241224214183173
122118
785957482929281550
100200300400
杭州上海苏州南京无锡常州合肥镇江金华绍兴嘉兴宁波湖州台州铜陵滁州池州马鞍山芜湖扬州安庆泰州南通盐
城
长三角城市群高铁动车经过路线
高铁动车经过路线•长三角整体交通发展较为成熟，城市间的连接度较强。

高铁动车路线经过情况方面，超过200条路线的城市有11座，除上海、南京、合肥等直辖市及省会外，其他都几乎在浙江。

长三角城市群轨道交通情况
•长三角城市群轨道交通以及快速交通发展情况如图表所示，开通地铁的城市有7座，其中地铁路线总长度超过100KM 的有上海、苏州、杭州、南京，单日人次超过100万次的城市有上海、苏州、杭州、南京。

长三角城市地铁路线长度地铁人次
上海676千米单日最高1250万人次
苏州121千米单日最高124.69万人次
杭州135千米单日最高178.70万人次
南京378千米单日最高410.77万人次
无锡55.75千米单日最高37.96万人次
宁波74.7千米单日最高99.58万人次
合肥59.12千米单日最高69.72万人次
•长三角城市群具有地理位置优越、综合经济实力强、城镇化率高、城际及城内交通网络较为完善等特点，与国内其他城市群相比，具有较强的人口吸引力，上海常住人口超2000万，苏州常住人口破千万。

•人口增长是经济发展的基石，为了保障城市群的整体竞争力，部分城市及区域也出台了积极的人口政策吸引外来人口落户安家。

•从整体经济实力、人才政策及交通商业发展等维度来看，长三角城市群具有较强的人口吸引力；但同时也存在外来人口在常住城市落户门槛高、教育、医疗等公共服务领域相应权益缺失等问题。

•长三角城市群中大多热门城市均出台限购限售等调控政策稳房价，保障房地产市场的平稳运行。

•但同时，部分城市较高的置业门槛、社保及公积金不能互通等问题也限制了长三角一体化的发展。

城市
限购限贷限售上海★★★（企业）苏州★★★杭州★★★（企业）南京★★★无锡★★★宁波★★★南通★★合肥★★常州★★绍兴★★扬州★★泰州★嘉兴★★★镇江★★芜湖★长三角城市限购限售情况
2000
4000
6000
8000
10000
2018年各省市房地产住宅投资累计值(亿元)
上海安徽浙江江苏
0102030402018年各省市房地产住宅投资累计增长(%)上海安徽浙江江苏•2018年，江苏房地产住宅投资累计值超八千亿，累计增长幅度也位居长三角各省首位；上海房地产住宅投资累计值超两千亿，但投资增长幅度低于其他三省。

•商品住宅施工面积方面，长三角地区中江苏省的施工面积累计值4.6亿平方米；从增长幅度来看，浙江的涨幅超
10%，而上海处于负增长的状态。

010000
20000300004000050000
2018年各省市商品住宅施工面积累计值(万平方米)
上海安徽浙江江苏-15-10
-5
5
10
15
2018年各省市商品住宅施工面积累计增长(%)上海安徽浙江江苏
•从商品住宅新开工面积来看，江苏省也处于领先状态，安徽、浙江新开工面积基本持平；同比增速方面，江浙沪皖
的累计增速基本保持稳定上涨。

5000
10000
150002018年各省市商品住宅新开工施工面积累计值(万平方米)
上海安徽浙江江苏-100
-500501002018年各省市商品住宅新开工施工面积累计增长(%)上海
安徽浙江江苏
50
100
150
200
250
300
0100200300400500600
宁波合肥杭州苏州常州绍兴上海南通无锡嘉兴南京滁州镇江宣城台州扬州湖州金华盐城安庆泰州芜湖池州铜陵舟山马鞍山
2019年1-6月长三角城市住宅用地成交情况
建设用地面积(万㎡)土地宗数(块)•2019年上半年，房地产企业多选择二线城市布局，宁波、合肥、杭州等城市住宅用地成交领先，而上海住宅用地成
交面积仅排名第7。

•长三角城市群拥有成熟的经济优势，吸引众多房企纷纷在此布局。

但较为严苛的调控政策也对房企投资造成一定影响。

•2018年，房地产企业在江苏省内住宅投资金额最高，累计值超八千亿，但从增速来看，浙江省则更为领先；
•从土地成交情况来看，房地产企业多选择宁波、合肥、杭州等二线城市布局，上海住宅用地成交面积仅排名第7。

•
2019年1-6月长三角整体新房找房热度走势呈“先升后降“的趋势，3、4月份的新房找房热度最高。

•
聚焦长三角城市群热点城市，其新房找房热度走势与城市群整体大致相同，杭州4、5月份
1月2月3月4月5月6月2019年1-6月长三角城市群月度找房热度1月2月3月4月5月6月
2019年1-6月各城市月度找房热度
上海合肥杭州南京
•从城市排名来看，苏州新房的找房热度上半年超过上海，成为城市群第一，同比涨幅超四成，这与年内苏州出台的调控政策也有很大的关系。

苏州上
海
合
肥
杭
州
宁
波
无
锡
南
京
南
通
常
州
扬
州
绍
兴
嘉
兴
湖
州
盐
城
芜
湖
台
州
镇
江
泰
州
金
华
滁
州
马
鞍
山
安
庆
舟
山
铜
陵
池
州
宣
城
2019年1-6
月城市新房找房热度
72.0%
2.7%1.0%1.0%1.0%0.9%0.7%
0.7%0.6%0.6%
上海苏州北京无锡
南通杭州宁波嘉兴南京常州
67.0%
1.9%1.9%1.9%
1.8%1.5%1.4%1.3%1.2%1.2%
南京上海镇江
扬州盐城苏州淮安南通宿迁无锡
68.9%
3.3%
2.4%2.1%1.9%1.8%1.7%1.1%1.0%0.9%
杭州温州绍兴上海金华宁波嘉兴
湖州台州
衢州
65.5%
4.0%2.7%2.1%2.0%1.7%1.3%1.2%1.2%
1.1%
合肥上海安庆六安淮南苏州北京
阜阳杭州滁州
•长三角城市群各城的购房人群，除本城居民外，周边城市如苏州、无锡、南通等地的购房者也有在上海购房的意向。

•
南京、杭州、合肥三城的购房者人群结构可以看出，上海购房者在这三城购房的人数占比也相对靠前。

购房人群主要来源
上海
南京
杭州
合肥
•
从2019年上半年新房商品住宅（不含保障房）成交均价走势来看，长三角热点城市的新房均价总体平稳，并未出现较大幅度的波动，上海虽价格较高，月均价超5万元/平方米，但总体呈下行趋势，房价以“稳”为主。

10000
2000030000400005000060000700001月
2月3月4月5月6月
2019年1-6月各城市商品住宅成交均价走势
上海
南京
合肥
杭州
•长三角地区2019年1月份二手房挂牌房源量处于高位，2月份下跌明显；春节后呈现先升后降的趋势。

•
同比去年，城市群二手房挂牌房源量有两成的跌幅。

1月2月3月4月5月6月
2019年1-6月长三角城市群二手房挂牌房源情况
1月2月3月4月5月6月
2019年1-6月各城市二手房挂牌房源量
上海南京
杭州合肥
•城市分布来看，上海的二手房挂牌房源量占整个城市群房源量的
23.4%，苏州超越其他省会城市位
居第二名。

•沪宁杭苏及合肥五城的二手房挂牌量占比超六成。

上海苏
州
南
京
杭
州
合
肥
无
锡
宁
波
常
州
南
通
嘉
兴
扬
州
芜
湖
盐
城
安
庆
泰
州
镇
江
金
华
湖
州
绍
兴
滁
州
马
鞍
山
台
州
铜
陵
宣
城
池
州
舟
山2019年1-6月长三角各城市二手房挂牌房源量分布
1月
2月
3月
4月
5月
6月
2019年1-6月各城市群二手房需求情况
上海合肥杭州
南京
•
二手房访问量来看，1、2月份长三角城市群二手房需求较低，3-6月份访问量相对较高。

•
同比去年，城市群二手房需求上涨9.7%。

1月
2月
3月
4月
5月
6月
2019年1-6月长三角城市群二手房需求情况
•
二手房需求方面，上海占据了18.4%的找房需求，苏州二手房需求占比12.3%。

合肥、杭州、南京三个省会城市的需求占比分别为9.8%、9.0%、7.7%。

•
对比去年，上海、杭州的二手房需求同比下降，而苏州同比则有24.4%的
上涨。

上海苏州合肥杭州无锡南京宁波常州南通扬州芜湖绍兴嘉兴盐城台州马鞍山
镇江金华泰州安庆湖州滁州铜陵池州宣城舟山
2019年1-6月长三角城市群二手房需求情况
•
从二手饭供需对比可以看出，上海二手房的挂牌房源量及访问量都较高，苏州的二手房访问量相
对较高，而南京的挂牌房源量相对充足。

上海
南京
杭州
合肥
苏州
无锡宁波
常州南通嘉兴
扬州长三角城市群二手房供需对比
二手房挂牌房源量
二手房访问量
2019年1-6月城市二手房挂牌均价（元/㎡）
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
•从二手房挂牌价格来看，上海二手房挂牌均价同样也处在领先的位置，2019年1-6月二手房挂牌价为4.96万元/㎡，同比下降2.7%；
•南京、杭州位居2、3名，挂牌均价在2.8万元/㎡上下。

2019年1-6月长三角城市群租赁房源供应情况
长三角城市群上海
南京
杭州
•从城市群整体来看，2-4月份租
赁房源供应量处于上半年低位，
5月份后开始上涨，6月份达到供
应最高峰。

•同比来看，长三角城市群租赁供
应量基本持平，变化不大。

1月2月3月4月5月6月
上海
40%南京24%杭州14%
苏州5%
宁波4%无锡3%
合肥3%
常州2%
芜湖1%
南通1%
其他城市3%
2019年1-6月长三角城市群租赁房源供应分布情况
•长三角城市群中，上海占据了40%的租赁房源供应，沪宁杭三城的租赁房源供应总量占比在78%。

0%20%40%60%80%100%上海南京杭州苏州宁波无锡合肥长三角城市群租赁房源供应面积段情况(0-50㎡](50-70㎡](70-90㎡]
(90-110㎡](110-130㎡](130-150㎡]150㎡以上•从租赁房源供应面积段看，长三角城市群50㎡以下房源
供应占比45.2%；50-90㎡租赁房源占比32.7%。

•热门城市中，上海、南京50㎡以下租赁房源供应占比超
五成，而苏州50㎡以下小户型供应占比不足两成。

45.2%14.7%18.0%10.3%6.1% 2.9% 2.8%
长三角城市群租赁房源供应面积段情况
(0-50㎡]
(50-70㎡]
(70-90㎡]
(90-110㎡]
(110-130
㎡]
0%20%40%60%80%100%上海南京杭州苏州宁波无锡合肥长三角城市群租赁房源供应户型分布情况一居室二居室三居室四居室五居室及以上
•户型方面，长三角城市群租赁房源供应中一居室占比为
45.2%，和面积在50㎡以下的占比相同；两居室占比在
三成左右。

•上海一居室租房供应量占比50%，苏州、无锡二居室供
应量更具优势，占比超40%。

45.2%32.2%19.9%2.4%0.2%
长三角城市群租赁房源供应户型分布情况
一居室
二居室
三居室
四居室
五居室及以上
0%20%40%60%80%100%上海南京杭州苏州宁波无锡合肥长三角城市群租赁房源供应价格段情况(0,500](500,1000](1000,1500](1500,2000](2000,2500](2500,3000](3000,4000](4000,5000]5000以上•
从租金来看，长三角城市群各价格段租赁房源占比较
为均匀，但城市价格段分布各有不同：上海5000元/
月以上房源占比18.6%，为各城市最高；南京500元/
月占比36.4%。

10.1%7.3%12.9%15.3%12.6%10.6%13.6%7.3%10.2%长三角城市群租赁房源供应价格段情况
(0,500]
(500,1000]
(1000,1500]
(1500,2000]
(2000,2500]
(2500,3000]
(3000,4000]
(4000,5000]
5000以上
•租赁需求方面，长三角城市群租房需求在3月份达到高峰，4-6月份回落并保持平稳。

•同比去年，2019年1-6月长三角总体租房需求上涨41.9%。

1月2月3月4月5月6月
2019年1-6月长三角城市群租赁房源需求情况长三角城市群上海
杭州
南京
•从城市租房需求方面来看，上海租房需求占整体需求的21.5%，同比上涨近三成。

•
杭州租房需求占比13.3%，同比上涨四成。

上海
21.5%
杭州13.3%
苏州
11.2%
合肥9.9%
南京9.3%宁波6.4%无锡5.7%常州3.4%南通2.4%其他城市
16.9%2019年1-6月长三角城市群租赁房源需求情况
•
受城市发展影响，上海的租赁房源需求及供应同样都领先城市群，除上海外，杭州的租房需求相对较高，苏州的租赁房源供应略显不足，而南京的租赁房源供应量则相对领先。

上海
南京杭州
苏州
宁波
无锡合肥常州
南通租赁房源供需对比
租赁房源供应
租赁房源需求
•
2019年1-6月，长三角城市群内上海月租金在70.2元/㎡·月，杭州的平均租金在50.5元/㎡·月。

10
20
30
40
50
60
70
80
2019年1-6月城市租金情况（元/㎡·月）
•长三角城市群经济发展成熟，房价也相对较高，购房也有一定门槛，上海社保满五年且单身限购的要求将不少非户籍购房者拒之门外，其他城市也出台程度不一的限购限贷政策。

•新房市场来看，2019年上半年购房者对于苏州新房的关注度高于上海，这与苏州近期出台的调控政策有一定关系；长三角热点城市的新房均价总体平稳，并未出现较大幅度的波动，上海虽价格较高，但总体呈下行趋势，房价以“稳”为主。

•二手房市场方面，购房者对于上海的关注度更高，其挂牌房源量也居城市群首位，占比为23.4%；价格也稳居高位，2019年1-6月上海二手房挂牌价为4.96万元/㎡，同比下降2.7%，南京、杭州位居2、3名，挂牌均价在
2.8万元/㎡上下。

•租房市场方面，上半年长三角租房需求同比去年上涨41.9%，沪宁杭三城的租赁房源供应总量占比在78%，租金也由上海拔得头筹。

排名
城市1深圳
2北京
3广州
4上海
5成都
6重庆
7杭州
8武汉
9东莞
10西安
2018求职活跃城市
排名城市1北京2广州3上海4深圳5杭州6成都7武汉8佛山9东莞10苏州2018招聘活跃城市•
长三角地区整体经济发展水平较高，其就业形势也相对乐观。

2018年求职及招聘活跃城市TOP10榜单中，长三角地区的上海、杭州、苏州上榜，广大求职者及企业纷纷在这些城市聚集。

•
58招聘平台数据显示，上海为2018年求职者平均期望薪资最高的城市，月平均期望薪资均突破8000元；杭州、苏州平均期望薪资均超过7000元/月。

8319 8285 7660
7566 7273
6937 6911 6901 6703 6655
1000
2000
3000
4000
5000
6000
700080009000上海北京杭州深圳苏州广州南京东莞武汉厦门
2018年求职者期望薪资TOP10城市（单位：元/月）
•从企业支付均薪来看，增长最快的城市TOP10中位于长三角的城市占据4席，为南京、杭州、上海、苏州，增幅均在10%以上。

2017-2018年企业支付均薪增长最快的城市TOP1015.26%14.92%
14.03%11.51%10.43%
10.38%
10.05%10.04%9.85%9.53%8.00%
9.00%
10.00%
11.00%
12.00%
13.00%
14.00%
15.00%
16.00%
020004000600080001000012000合肥重庆南京杭州太原上海苏州东莞广州长春
2017企业支付均薪2018企业支付均薪增长率
•无论是求职活跃城市还是企业招聘活跃城市，长三角热点城市均榜上有名，但整体活跃程度逊于深广。

•从薪资水平来看，上海成为2018年求职者平均期望薪资最高的城市，月平均期望薪资均突破8000元；对比企业支付薪资平均水平来看，上海的企业支付均薪也处于前列，且涨幅高于10%；南京、杭州、苏州也有不俗表现。

19个城市群GDP及增速
•经济规模看，2018年长三角城市群以
17.9万亿元GDP占据首痊，京津冀、长
江中游、珠三角、山东半岛、成渝城市
群紧随其后，GDP在4.2-8.4万亿元之
间。

•长三角、京津冀、珠三角城市群作为核
心城市群，GDP合计34.3万亿，占全国
的38.1%。

•
长三角城市群人均GDP 分别为世界五大城市群的3/11、1/4、1/3、1/3、3/10，地均GDP 分别为世界五大城市群的2/5、9/10、3/25、21/25、3/10。

•长三角城市群是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，拥有现代化江海港口群和机场群，高速公路网比较健全，公铁交通干线密度全国领先，立体综合交通网络基本形成。

城市群
中国长三角城市群美国东北部大西洋沿岸城市群北美五大湖城市群日本太平洋沿岸城市群欧洲西北部城市群英国中南部城市群面积（万平方公里）
21.213.824.5 3.514.5 4.5人口（万人）
1540165005000700046003650GDP （亿美元）
258454032033600338202100020186人均GDP （美元/人）
167816203067200483154565255305地均GDP （万美元/平方公里）121929201370966214484485
•上海青浦区：确立了新一轮的产业发展战略“三大两高一特色”：“三大”是大物流，大会展、大商贸，“两高”是高端信息技术、高端智能制造，“一特色”是加快发展文旅健康产业。

•江苏苏州吴江区：推进智能制造“五个一”工程，发展动能加速转换；•浙江嘉兴市嘉善县：培育集成电路、智能网联汽车等特色产业，瞄准数字经济发展。

5
10
15
20
吴江嘉善青浦
2018年三地区经济发展情况城乡居民可支配收入（万元）人均GDP （万元）
上海临港规划：
•到2025年，新片区将建立比较成熟的投资贸易自由化便利
化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，区域创
造力和竞争力显著增强，经济实力和经济总量大幅跃升；
•到2035年，建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊
经济功能区，形成更加成熟定型的制度成果，打造全球高
端资源要素配置的核心功能，成为我国深度融入经济全球
化的重要载体。

•目前长三角有上海、浙江两个自贸试验区，新片区的设立
为长三角提供了更广阔的战略发展空间，为服务长三角区
域重点产业创新探索，提升上海金融要素市场服务长三角
能级，形成更好的推动力。

图：上海临港地区概况
•交通一体化：上海、杭州、宁波、温州、合肥、南京、苏州7座城市轨道交通，2019年5月22日起，实现7城轨道交通二维码手机扫码过闸“一码通行”，这意味着，江浙沪皖已经不再只是包邮区的代名号，而是成为国内首个实现地铁刷码互联互通的城市群。

•政务一体化：长三角地区政务服务“一网通办”开通运行，首批51个政务服务事项在长三角地区14个城市将实现长三角“一网通办”。

•在同城化效应带来城市功能需求多元化的背景下，多元化的体验商业、生态宜居的国际社区、智能一体的公共服务体系将成为新的城市功能趋势。

长三角都市圈悄然成型，核心城市与卫星城市之间的人口流动越来越频繁。

2018年人口迁入上海的城市中，苏州、杭州、南通和南京分列第二至五位；而从上海人口迁出的城市中，苏州、杭州和南通分列第二至四位，南京、无锡也跻身前十位。